2013年 7月5日，國務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布了《金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步明晰了近期的金融政策。值得關(guān)注的是，兩次都提及支持首套自住房的需求。國務(wù)院要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，認(rèn)真執(zhí)行房待產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在“錢荒”風(fēng)聲緊張的大背景下，對(duì)于剛需買家而言，這一政策無疑是一大利好。
滿足居民家庭首套房信貸
文件中，對(duì)個(gè)人購房貸款，房地產(chǎn)行業(yè)融資等方面都提出了指導(dǎo)性意見。國務(wù)院要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，認(rèn)真執(zhí)行房待產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。
6月以來銀行資金異常緊張，包括大銀行也紛紛加入到收縮房貸的隊(duì)列中，不少首次購房置業(yè)人士感到緊張。有業(yè)內(nèi)人士稱，從本次國務(wù)院文件精神看，首次提出“積極滿足”首套房信貸需求，意味著下半年銀行跟風(fēng)上調(diào)首套房貸利率的可能性減小，房貸政策或?qū)⒅饾u恢復(fù)正常。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策即便調(diào)整，支持居民家庭首套自住購房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，讓商品住宅市場(chǎng)回歸居住屬性是調(diào)控的初衷。同時(shí)，新“國五條”細(xì)則發(fā)布后，多數(shù)城市二手房交易需繳納20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得稅“懸空”，沒有嚴(yán)格執(zhí)行，這與宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征關(guān)系密切。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。此外，在限購、限貸等政策延期執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，可以為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)爭(zhēng)取更多的時(shí)間。預(yù)計(jì)在今年底或明年初之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)有特別大的政策出臺(tái)。
不過，國務(wù)院在文件中也指出，要嚴(yán)密防范金融風(fēng)險(xiǎn)，其中包括認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊已久，但不少房企通過信托等渠道融資，不僅沒有達(dá)到限制房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的目的，反而增加了金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
審批環(huán)節(jié)或能優(yōu)先照顧
政策層面對(duì)首套自住房需求的支持，使得剛需買家在房?jī)r(jià)漲聲一片的情況下重拾信心。事實(shí)上，在“限”字當(dāng)頭的2013年上半年，廣州樓市剛需已然成為基調(diào)。從今年上半年的成交數(shù)據(jù)來看，成交套數(shù)排名前二十的樓盤都是剛需盤，沒有一個(gè)樓盤的成交均價(jià)超過2萬元/平方米。
7月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季，然而，在限價(jià)、限售的調(diào)控下，不少剛需盤借新政利好積極入市，以廣州東部板塊為例，剛需熱促使新盤選擇在淡季開盤，而銷售方也表示，不少買房結(jié)婚人士前來看房咨詢。最近一周，廣州樓市依然保持成交活躍的態(tài)勢(shì)，更出現(xiàn)了多個(gè)“日光”盤。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月27日-7月3日廣州全市網(wǎng)簽2427套，成交面積為282059平方米，成交均價(jià)為15541元/平方米。最近連續(xù)幾周，全市的成交套數(shù)都保持在2000套以上，最高的更是超過2500套。近期，近郊區(qū)域有不少樓盤推出剛需產(chǎn)品，是刺激買家入市的主要原因。雖然網(wǎng)上全市的簽約均價(jià)都維持在1.5萬元/平方米左右，但實(shí)際上，不少樓盤價(jià)格都有所上升。蘿崗三盤嶺南山畔、萬科東薈城和中海譽(yù)城同時(shí)開盤，嶺南山畔和萬科東薈城都成為“日光”盤，而中海譽(yù)城也在開盤當(dāng)天售出八成單位。
目前市場(chǎng)“日光”、熱銷的產(chǎn)品，基本都是剛需型的中小戶型。剛需產(chǎn)品，在下半年的供應(yīng)中會(huì)有所增加。合富輝煌的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)下半年約有3.65萬套新貨供應(yīng)。在這批新貨當(dāng)中，120平方米以下的剛需型產(chǎn)品占62%。荔灣、南沙、白云三個(gè)區(qū)表現(xiàn)最為突出，120平方米以下的單位占下半年新增貨量的七成；蘿崗、花都約占65%；番禺、天河、海珠也約有五成。即使如此，剛需產(chǎn)品的供求依然比較緊張。
首套房需求可獲得什么樣的支持？
