保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”目前難點(diǎn)還較多，包括定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、房屋有限產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、房屋貶值和折舊風(fēng)險(xiǎn)、再保機(jī)制不成熟、傳統(tǒng)觀念阻隔等問(wèn)題。實(shí)際上，保險(xiǎn)公司也已經(jīng)在努力開(kāi)拓各類養(yǎng)老方式，其中保險(xiǎn)公司興辦的養(yǎng)老社區(qū)在近兩年來(lái)逐漸開(kāi)始嶄露頭角。
近日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)向各人身保險(xiǎn)公司下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，計(jì)劃在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市先行試點(diǎn)，對(duì)此行業(yè)內(nèi)外給予了廣泛關(guān)注。
保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”難點(diǎn)不少
“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，一般俗稱保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余部分返還給老人的繼承者。
試點(diǎn)計(jì)劃公布以來(lái)，行業(yè)內(nèi)外不少人看好保險(xiǎn)公司“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開(kāi)展;但更多的人卻抱著觀望態(tài)度，認(rèn)為這項(xiàng)帶有破局性質(zhì)的“工程”面臨著不少挑戰(zhàn)：一方面，中國(guó)人養(yǎng)兒防老、家產(chǎn)傳后等傳統(tǒng)觀念將給業(yè)務(wù)開(kāi)展帶來(lái)阻力;另一方面，諸如房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估以及70年產(chǎn)權(quán)到期后房產(chǎn)歸屬等問(wèn)題仍然存在不確定因素。為此，大部分接受本刊記者采訪的保險(xiǎn)公司都表示，暫時(shí)不會(huì)開(kāi)展此類項(xiàng)目。
一家總部位于上海的外資保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，保險(xiǎn)公司專業(yè)人員配備、合作方資源、不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理與處置、獲利周期、產(chǎn)品接受度、險(xiǎn)企在此類項(xiàng)目中的核心競(jìng)爭(zhēng)力等等都將決定此類項(xiàng)目是否能順利開(kāi)展，必須要與能非常好的管理和處置不動(dòng)產(chǎn)的第三方聯(lián)手才有可能比較好的開(kāi)展此類項(xiàng)目。
“倒按揭”已有前車之鑒
事實(shí)上，早在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提出之前，關(guān)于“以房養(yǎng)老”的模式就已在國(guó)內(nèi)嘗試，其中最具代表性的便是倒按揭模式。
據(jù)悉，倒按揭也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房屋抵押給銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主身故;當(dāng)房主身故后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸銀行等金融機(jī)構(gòu)所有。
這種倒按揭的形式其實(shí)上海早在2007年就曾嘗試過(guò)，但由于70年房屋產(chǎn)權(quán)年限無(wú)法解決而效果并不明顯，已經(jīng)停辦。2011年3月，中信銀行則在廣州率先推出了名為“中信銀行養(yǎng)老按揭貸款”的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)
