2017年4月東莞出臺(tái)了樓市限購(gòu)的最新政策，據(jù)悉，東莞樓市限購(gòu)新政實(shí)施一周，一手樓房成交量跌價(jià)穩(wěn)。
東莞樓市新政出臺(tái)之后，上周新樓盤顧客到訪量出現(xiàn)明顯下滑。
4月10日東莞出臺(tái)樓市“限購(gòu)+限外+限售+限學(xué)歷”等一系列“組合拳”調(diào)控政策，繼“限價(jià)令”之后再次加碼樓市調(diào)控。記者了解到，在東莞樓市新政出臺(tái)的首周，對(duì)于交易量和價(jià)格的影響還沒(méi)充分顯現(xiàn)，但多個(gè)樓市研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周新樓盤顧客來(lái)訪量出現(xiàn)了明顯下降。
1、限購(gòu)新政出臺(tái)首周仍處于消化期
據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，本周東莞住宅成交1579套，環(huán)比下降6.46%。一手住宅新增供應(yīng)774套，環(huán)比上升。據(jù)介紹，在新政的調(diào)控下，簽約以消化歷史成交為主，故簽約數(shù)據(jù)明顯高于新增供應(yīng)。
其中，麻涌、大朗和黃江為上周東莞3個(gè)簽約過(guò)百套的鎮(zhèn)街，3鎮(zhèn)占全市約三成份額。受供應(yīng)不足影響，市區(qū)成交低迷，僅莞城區(qū)上榜前十。3月底召開的全市園區(qū)統(tǒng)籌片區(qū)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)，將高?、石碣納入城區(qū)片區(qū)，這一利好一定程度助力該片區(qū)近期成交，高?、石碣鎮(zhèn)均入列上周區(qū)域成交前十。
多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)均表示，當(dāng)前為加碼政策出臺(tái)首周，處于深度消化期，由于簽約的滯后性，上周網(wǎng)簽仍以消化早前入市的成交產(chǎn)品為主，調(diào)控升級(jí)后市場(chǎng)交易量還沒(méi)體現(xiàn)。但樓盤人氣、上訪量均出現(xiàn)大幅減少。
“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周約5個(gè)項(xiàng)目因預(yù)售證到期而推出新品入市，其中對(duì)深圳客依賴較大的項(xiàng)目去化并不理想，全市大部分項(xiàng)目處于蓄客休整狀態(tài)及準(zhǔn)備政策應(yīng)對(duì)措施階段。部分原計(jì)劃于4月入市的項(xiàng)目出現(xiàn)計(jì)劃延后的情況。”合富輝煌東莞發(fā)展研究中心方面表示。
未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)科珠江東岸、萬(wàn)科金域緹香、南部灣萬(wàn)科城、金地?城南藝境、新世紀(jì)上河居等項(xiàng)目即將加推洋房，金地湖山大境加推別墅，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控升級(jí)后開盤項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)如何將見(jiàn)分曉。
從成交價(jià)格來(lái)看，上周東莞住宅成交均價(jià)16497元/平方米，環(huán)比上升4.96%，較為穩(wěn)定。東莞中原研究部告訴記者，隨著調(diào)控升級(jí)，深圳客大幅退潮，房?jī)r(jià)下行壓力較大，據(jù)悉，部分項(xiàng)目已調(diào)低個(gè)別樓棟的備案價(jià)，以價(jià)換量，加快走貨速度。
值得注意的是，不受限購(gòu)的非住宅物業(yè)在限購(gòu)首周出現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)。上周東莞市非住宅成交面積2.95萬(wàn)平方米，環(huán)比上升12.78%，同比上升70.08%;成交套數(shù)499套，環(huán)比上漲71.48%。
2、一季度臨深片區(qū)庫(kù)存量領(lǐng)跑全市
本周，東莞市統(tǒng)計(jì)局公布了今年第一季度的樓市數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)可見(jiàn)自去年限購(gòu)以來(lái)，臨深片區(qū)的深圳客已經(jīng)出現(xiàn)退潮的跡象。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著4月最新的限購(gòu)政策的出臺(tái)，外市戶籍的購(gòu)房者需提供社保證明，這將使得深圳客的腳步大大放慢。
根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局公布的2017年一季度東莞市新建商品住宅庫(kù)存情況，截至3月末，全市新建商品住宅庫(kù)存套數(shù)28742套，庫(kù)存面積378.34萬(wàn)平方米。按照去年10月份限購(gòu)以來(lái)連續(xù)6個(gè)月的月平均成交量計(jì)算，消化庫(kù)存僅需要3.9個(gè)月，而按照今年第一季度消化速度計(jì)算，消化庫(kù)存則需要4.8個(gè)月。
在鎮(zhèn)街庫(kù)存方面，庫(kù)存套數(shù)前五名鎮(zhèn)街為黃江、虎門、塘廈、鳳崗、清溪，庫(kù)存面積排名前五名鎮(zhèn)街為虎門、黃江、塘廈、鳳崗、清溪。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，虎門鎮(zhèn)庫(kù)存的住宅建筑面積為31.1萬(wàn)平方米，庫(kù)存住宅套數(shù)為2331套;黃江庫(kù)存住宅建筑面積25.65萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為2405套;塘廈庫(kù)存住宅建筑面積24.13萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為1933套;鳳崗庫(kù)存住宅建筑面積為22.67萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為1877套;清溪庫(kù)存住宅建筑面積為21.68萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為1783套。
除虎門外，其他四鎮(zhèn)街均屬于臨深片區(qū)。可見(jiàn)在東莞限購(gòu)政策出臺(tái)后，深圳客撤離東莞市場(chǎng)，以深圳客為購(gòu)房主力的臨深片區(qū)受影響較大，成交量下滑，庫(kù)存量大幅增加。
另外，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著東莞限購(gòu)政策升級(jí)加碼，新建商品住宅成交量下滑，下半年供應(yīng)量大增，預(yù)計(jì)東莞住宅市場(chǎng)庫(kù)存量繼續(xù)加大，消化庫(kù)存時(shí)間加長(zhǎng)，市場(chǎng)趨向供過(guò)于求，房?jī)r(jià)持續(xù)回歸穩(wěn)定。
3、網(wǎng)簽時(shí)間成為“限售”標(biāo)準(zhǔn)
繼上周東莞出臺(tái)了限購(gòu)令后，東莞市住建局、房產(chǎn)管理局在18日上午發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確新建商品住房和二手住房交易轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，細(xì)則對(duì)于此前限購(gòu)令中爭(zhēng)議較大的二手房轉(zhuǎn)讓和贈(zèng)與執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行了明確規(guī)定。
此前，在南城工作的陳先生看中了石碣某樓盤的小別墅，由于手上資金還算充裕，他把一套正在還貸的大戶型掛到中介出售，同時(shí)給了別墅的首付。本月樓市新政出臺(tái)后，他非常擔(dān)心，因?yàn)榇髴粜瓦�沒(méi)賣出去，而且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)辦下來(lái)。如果大戶型受政策限制賣不出去的話，他就要同時(shí)供兩套樓，這使得陳先生“壓力山大”。
本周出臺(tái)的《通知》對(duì)限購(gòu)升級(jí)政策進(jìn)行了補(bǔ)充。在2017年4月11日零時(shí)前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無(wú)論是在上述時(shí)間點(diǎn)之前或之后辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，均不受“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易”條款的限制。
但是，在2017年4月11日零時(shí)后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易。
“看到新政的細(xì)則后，我放心了，因?yàn)槲艺谫u的大戶型已經(jīng)網(wǎng)簽，符合細(xì)則的規(guī)定。”陳先生說(shuō)。
另外，關(guān)于“通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，須滿2年后方可再次購(gòu)買住房;接受贈(zèng)與的，須符合本市的現(xiàn)行限購(gòu)政策”條款，也進(jìn)行了明確規(guī)定。
在2017年4月11日零時(shí)前，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓(須取得房地產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)住房的，不受此條款限制;在2017年4月11日零時(shí)后，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房，贈(zèng)與方從而獲得購(gòu)買住房資格的，須滿2年后方可再次購(gòu)買新建商品住房。接受贈(zèng)與的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，細(xì)則的執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)認(rèn)定更為合理，解決了之前許多買賣雙方擔(dān)心的不能過(guò)戶問(wèn)題。合富輝煌東莞發(fā)展研究中心總監(jiān)李興旺也認(rèn)為，“限售”細(xì)則出爐，回答了之前時(shí)間界定模糊的問(wèn)題。
自4月10日晚上限購(gòu)令升級(jí)政策出臺(tái)，許多中介及購(gòu)房者都坐立不安，害怕交了定金但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不滿2年的房子不能正常交易。直到細(xì)則出爐，大家才放了心。
關(guān)于進(jìn)一步明確新建商品住房和二手住房交易轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的通知
各鎮(zhèn)街(園區(qū))房管所(局)，有關(guān)單位：
根據(jù)《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市住房限購(gòu)政策的通知》(東府辦[2017]46號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》)要求，為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，現(xiàn)對(duì)《通知》第二條“交易轉(zhuǎn)讓”和第三條“執(zhí)行時(shí)點(diǎn)”有關(guān)事宜明確如下：
一、在2017年4月11日零時(shí)前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無(wú)論是在上述時(shí)間點(diǎn)之前或之后辦出《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，均不受“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易”條款的限制。
二、在2017年4月11日零時(shí)后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易。
三、關(guān)于“通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，須滿2年后方可再次購(gòu)買住房;接受贈(zèng)與的，須符合本市的現(xiàn)行限購(gòu)政策”條款，明確如下：
1、2017年4月11日零時(shí)前，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓(須取得《房地產(chǎn)權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》)住房的，不受此條款限制。
2、2017年4月11日零時(shí)后，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房，贈(zèng)與方從而獲得購(gòu)買住房資格的，須滿2年后方可再次購(gòu)買新建商品住房。接受贈(zèng)與的住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易。
四、因辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更、更正、補(bǔ)證、換證等業(yè)務(wù)導(dǎo)致出證時(shí)間發(fā)生變化的，應(yīng)以同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人第一次取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的登記日期為準(zhǔn)。
五、在2017年4月11日零時(shí)前，未完成《商品房買賣合同》網(wǎng)簽但已簽訂認(rèn)購(gòu)書且已支付定金或首付款的(須提供定金或首付款電子進(jìn)賬單原件，對(duì)以現(xiàn)金形式支付定金或首付款的不予認(rèn)可)，其購(gòu)房資格按東府辦[2016]86號(hào)文認(rèn)定。
