重慶市物業(yè)管理條例全文(一)

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重慶市物業(yè)管理條例是重慶市地方法規(guī)管理條例,已于2009年5月21日經(jīng)重慶市第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議通過,于2009年10月1日起施行。

總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

市和區(qū)縣(自治縣)價格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責,負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

第四條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會,交流物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織,應(yīng)當制定行業(yè)行為規(guī)范,調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛,推動物業(yè)管理健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

第六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織召集,由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:

(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

管理區(qū)域

第七條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的,應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 新建物業(yè)在出售前,建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域,并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門認為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的,應(yīng)當自收到備案申請之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時,應(yīng)當將經(jīng)備案確認的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第九條 已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,需要實施物業(yè)管理時,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定,在征求相關(guān)業(yè)主意見后,劃定物業(yè)管理區(qū)域,并報區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條 對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的,物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定,在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會的意見后確定。

業(yè)主

含業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十一條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)選舉、補選或罷免業(yè)主委員會成員;

(三)決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費及來源以及經(jīng)費管理辦法;

(四)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;

(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請;

(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

第十二條 不設(shè)立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū),可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后,指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。

第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上,業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

第十四條 占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當組織召開。

第十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料,并負責核實材料和指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

建設(shè)單位應(yīng)當在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報送材料,并協(xié)助成立籌備組。

籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。

第十六條 籌備組應(yīng)當做好下列籌備工作:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本,擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;

(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積;

(四)擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名;I備組應(yīng)當審查委員候選人資格并確定候選人名單。

前款第(一)項至第(四)項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的,籌備組應(yīng)當予以復核并告知提出異議者復核結(jié)果。

第十七條 業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè),按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。

業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算,一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè),業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算,一個合同計為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè),建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。

第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的,業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第十九條 業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會對本條例第十一條第(六)項規(guī)定的事項作出決定的,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會對其他事項作出決定的,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會參加。

占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時,業(yè)主委員會應(yīng)當在三十日內(nèi)組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的,占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到申請后三十日內(nèi)組織召開。

第二十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定,但不得少于五人,應(yīng)當為單數(shù)。每屆任期不超過五年,可以連選連任。

業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至三名,業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生,并由業(yè)主委員會罷免。

第二十二條 業(yè)主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。

候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不具有表決權(quán)。

第二十三條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)熱心公益事業(yè),責任心強,具備一定組織能力;

(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務(wù);

(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;

(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。

第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案,并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示:

(一)業(yè)主委員會名稱和業(yè)主委員會主任、副主任、委員名單;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系電話。

業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的,應(yīng)當按照前款規(guī)定重新備案和公示。

第二十五條 業(yè)主認為業(yè)主委員會公示(備案)事項的產(chǎn)生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請要求核實,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到申請后三十日內(nèi),根據(jù)核實情況作出處理決定。

第二十六條 業(yè)主委員會需要刻制印章的,應(yīng)當持備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準的單位刻制業(yè)主委員會印章,并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章。

第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責:

(一)制定業(yè)主委員會工作制度;

(二)召集并主持業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況,公示業(yè)主大會決定;

(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(四)組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實;

(五)公示物業(yè)專項維修資金使用情況,組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;

(六)每半年公示一次業(yè)主委員會工作經(jīng)費等使用情況;

(七) 及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;

(九)根據(jù)業(yè)主大會的決定,代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁;

(十)配合相關(guān)部門,做好維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作;

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