兩會關(guān)于房地產(chǎn)的政策,兩會解讀房地產(chǎn)的提案匯總篇
從3月3日起，中國開始進(jìn)入全國兩會時間。但持續(xù)上漲的房價似乎牽動了更多普通人的關(guān)注。
作為去庫存的重要任務(wù)，房地產(chǎn)市場自2015年下半年以來利好政策不斷。但是新年過后，一線城市的房價量價齊升也引發(fā)了對于去庫存加杠桿的擔(dān)心。尤其是央行宣布自3月1日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點的消息，更被市場視為貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松的信號。
全國兩會期間，依照慣例總理將在政府工作報告中公布今年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)；同時也可能將宣布通脹目標(biāo)和M2增長目標(biāo)，而這兩個目標(biāo)與貨幣政策息息相關(guān)。“需求端適度刺激、供給側(cè)加速改革、總體保持穩(wěn)健是未來政策調(diào)整的重點。穩(wěn)增長政策疊加結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)入深水區(qū)�！�
摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，“設(shè)置經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)間、提高增長彈性是合理的選擇。預(yù)計兩會可能商討將今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)從去年的‘7%左右’調(diào)整到‘6.5%~7%’的區(qū)間。”
寬貨幣是去庫存的重要工具
2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。
據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月新房房價環(huán)比下跌城市數(shù)從2015年12月的26個下降至24個，上漲城市數(shù)從39個減少為38個。來自光大證券統(tǒng)計顯示，1月一線城市新房房價環(huán)比漲幅由2015年12月的1.55%擴(kuò)大至2.0%，環(huán)比漲幅再度接近2013年初2.5%的峰值。其中一線城市二手房價格環(huán)比漲幅大幅上升1.2個百分點至3.0%，環(huán)比漲幅超過2013年上半年峰值水平。
而在2月26日央行舉行的記者會上，中國人民銀行行長周小川更表示中國個人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對偏低，銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款相對比較安全，有發(fā)展的機(jī)會。在去庫存的過程中，降低貸款條件（如降低首付比例），貸款增多，從這個角度，個人住房的杠桿會有所提高，這個邏輯沒錯。
“鑒于國內(nèi)去產(chǎn)能調(diào)結(jié)構(gòu)，以及海外經(jīng)濟(jì)疲軟給中國經(jīng)濟(jì)帶來的挑戰(zhàn)，政府適度推動居民加杠桿來對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險無可厚非�！睂Υ�，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對《中國經(jīng)營報》記者表示，從最近國內(nèi)北上廣深一線城市房價快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規(guī)模顯著增長的情況來看，居民部門加杠桿駛上了快車道。
不過當(dāng)前一線城市房價短期的非理性上漲正在引起市場的擔(dān)憂，尤其傳出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“配資”現(xiàn)象，類似此前A股配資公司加杠桿的模式，即房地產(chǎn)中介給居民買房做貸款，這被業(yè)界視為典型的放杠桿行為。
國泰君安首席宏觀分析師任澤平稱：“去庫存是供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。近期一線城市房價暴漲，三四線去庫存艱難，表明總量放緩、區(qū)域分化，價格和數(shù)量泡沫并存。這個過程中，需警惕貨幣過度寬松與資產(chǎn)價格泡沫。去庫存短期靠寬貨幣加杠桿，長期需靠市場機(jī)制和城鎮(zhèn)化。 短期看，金融政策對去庫存效果明顯，但有副作用�！�
事實上，當(dāng)前房地產(chǎn)量價齊升的背后是包括2015年以來，貨幣5次降息4次降準(zhǔn)，財政契稅和營業(yè)稅大幅下降，首付一套房由30%降至20%，二套房由60%~70%下降至30%等多項政策共同發(fā)力。
“長期看，解決庫存問題的核心，是建立良好的供求平衡調(diào)節(jié)機(jī)制，與農(nóng)民工市民化、城鎮(zhèn)化等人口政策。如果價格有充分彈性，庫存將不會是一個明顯問題，地方政府過分注重’穩(wěn)房價’，會破壞正常的供求調(diào)節(jié)機(jī)制，對市場預(yù)期和價格形成不利。農(nóng)民工市民化需要戶籍制度改革、基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)配套等。美國次貸危機(jī)后房屋庫存大降的經(jīng)驗表明，寬松貨幣政策是去庫存的重要工具，美國的良好市場機(jī)制也是重要原因�！比螡善秸f。
貨幣政策或?qū)⒀永m(xù)寬松
由于央行高層首度表態(tài)“貨幣政策穩(wěn)健略偏寬松”，加之隨后央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是否意味著貨幣政策正在轉(zhuǎn)向？受此影響，房價是否再度被推漲成為普遍關(guān)注的問題。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，降準(zhǔn)對于不同城市的刺激效應(yīng)會有差異，一線城市由于購房政策比較緊，而且近期也會有一個相對嚴(yán)苛的購房政策出臺，可能刺激意義已經(jīng)不大； 二線城市能夠獲得最大的利好，主要源自這類城市的購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準(zhǔn)政策而積極推盤和積極做營銷；三四線城市總體上庫存規(guī)模較大，獲取寬松的房貸可能使購房者的購房成本降低，進(jìn)而加快購房效率。
眼下，近期各地去庫存政策依然不絕。 2月26日，杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見（征求意見稿）》異地繳納公積金的購房者可申請公積金貸款。此前江西、山東等地均發(fā)布了關(guān)于去庫存的相關(guān)政策。 2月28日，廣東省發(fā)布了《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016~2018年）及五個行動計劃的通知》，取消停止90/70政策也被視為配合去庫存。
瑞銀證券特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤發(fā)給記者分析稱，“目前的存在進(jìn)一步的政策空間推動銷售增長和去庫存，這包括在此前將非限購城市首套房貸款首付比例降至20%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步降低首套房和二套房的首付比例；進(jìn)一步降低貸款基準(zhǔn)利率和房貸利率（她預(yù)計年內(nèi)降息2次）；鼓勵地方政府購買商品房用作保障房用途；以及加快推進(jìn)中小城市的戶籍改革，出臺優(yōu)惠措施鼓勵農(nóng)民工買房�！�
嚴(yán)躍進(jìn)也對記者稱，“預(yù)計去庫存后續(xù)或有五大招�！�
這五大招具體來看：一是 “房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)” 的說法可能被重提，這可能使得后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加受寵。而去庫存可能也會因為這樣一個提法而得到新的動力；二是商業(yè)銀行貸款政策的可調(diào)整做法有很多：一個路徑是可能會繼續(xù)朝15%的首付比例調(diào)整，另一個則可能是鼓勵商業(yè)銀行自己制定信貸比例，可能是由一些股份制商業(yè)銀行先試點，而后五大國有銀行可能會跟進(jìn)；三是公積金貸款政策可能會繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計今年會在全國推廣公積金異地使用的政策；四是購租并舉的模式可能會推進(jìn)，或在今年下半年國務(wù)院推出相應(yīng)的意見和政策；五是房貸利息抵扣個稅的政策基本上也沒有太多異議。
目前，1月70個大中城市住宅均價環(huán)同比繼續(xù)上漲。交通銀行有分析師稱，春節(jié)前后三道政策相繼出臺，這是一攬子“盛宴”的開端，接下來將進(jìn)入政策蜜月期，更多促進(jìn)措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續(xù)推出。
而房地產(chǎn)去庫存的效果將實質(zhì)影響后續(xù)貨幣政策調(diào)整口徑。一位券商分析師看來，如果價格太高，沒有帶動大規(guī)模去庫存，房企開工積極性不強(qiáng)，這意味著實體層面沒有創(chuàng)造出的資產(chǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈依然沒有很好的收入端來源，收入端壓力需要外部融資抵補(bǔ)，貨幣政策仍需寬松；反之，房地產(chǎn)庫存明顯去化，房地產(chǎn)開工重新企穩(wěn)上升，形成短周期補(bǔ)庫存擾動， 緩解實體缺資產(chǎn)的現(xiàn)狀，帶動重工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再擴(kuò)張，那么這意味著實體層面派生出了新資產(chǎn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈新一輪加杠桿開啟，債務(wù)和通脹風(fēng)險上升，疊加供給側(cè)改革、未來物價上升預(yù)期，貨幣政策應(yīng)保持穩(wěn)健。
鑒于去庫存預(yù)期不確定性，多數(shù)市場分析人士傾向于認(rèn)為的貨幣政策仍將延續(xù)2015年的態(tài)勢。
“預(yù)計政府會將增長目標(biāo)從去年的‘7%左右’調(diào)整到‘6.5%~7%’的區(qū)間。穩(wěn)增長將是的首要任務(wù)。同時預(yù)計，通脹目標(biāo)將會維持3%不變，而M2增長目標(biāo)將會提高到13%（2015年M2增長目標(biāo)為12%，實際增長率為13.3%）�！� 朱海斌稱，“貨幣政策將關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長和金融穩(wěn)定，我們預(yù)計會有一次25個基點的降息和4次50個基點的降準(zhǔn)。與前一年相比，貨幣政策的寬松程度將有所減弱�！�
任澤平則認(rèn)為，貨幣政策以配合供給側(cè)改革為主，繼續(xù)寬松，但貨幣寬松程度邊際上可能不如2014~2015年
