營口市物業(yè)管理實施細(xì)則是一項由政府頒布的文件。
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進(jìn)行物業(yè)管理的活動。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)管理處受其委托負(fù)責(zé)擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，市轄區(qū)住宅專項維修資金的管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門及相關(guān)單位開展物業(yè)管理工作。
市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管，住宅專項維修資金的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)的初審，前期物業(yè)招投標(biāo)，物業(yè)退出、承接工作的監(jiān)督、指導(dǎo)，物業(yè)糾紛調(diào)處。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，物業(yè)糾紛調(diào)處。
公用事業(yè)、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城管綜合執(zhí)法等行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作，建立違法行為投訴登記制度，對違法行為及時做出處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布負(fù)責(zé)人姓名和聯(lián)系方式。
第四條 市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)建設(shè)等因素予以確定。
物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分登記，并告知開發(fā)建設(shè)單位，同時向市物業(yè)行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付專有部分面積達(dá)到總建筑面積50%（含50%）以上時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時報送下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；
（二）建筑物面積清冊、業(yè)主名冊；
（三）建筑規(guī)劃總平面圖；
（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明；
（五）物業(yè)服務(wù)用房配備證明；
（六）籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他資料。
第八條 符合成立業(yè)主大會條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組：
（一）開發(fā)建設(shè)單位申請；
（二）物業(yè)行政主管部門指定；
（三）業(yè)主申請。
籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議�；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定代表擔(dān)任。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見。
第九條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在組成之日起30日內(nèi)，召開業(yè)主大會會議，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。
第十條 業(yè)主大會決定以下有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項：
（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；
（五）籌集和使用專項 維修資金；
（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
（八）利用共用部分從事經(jīng)營性活動；
（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第（五）、（六）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
第十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：
（一）籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單。
第十三條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。
第十四條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員任期、議事方式、表決程序、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
（一）任職期限屆滿的；
（二）不再具備業(yè)主身份的；
（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第十五條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足委員總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的違規(guī)問題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第三章 前期物業(yè)管理
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單位應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。市、市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)組織成立物業(yè)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動。
開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明示收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
第十八條 多層住宅總建筑面積少于2萬平方米，單棟高層住宅總建筑面積少于1萬平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬平方米或投標(biāo)人少于3人的新建物業(yè)項目，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
經(jīng)濟(jì)適用房、動遷安置房、廉租房的物業(yè)管理由市（縣）區(qū)政府指定部門負(fù)責(zé)。
第十九條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：?
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；?
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；?
（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；?
（五）業(yè)主名冊；?
（六）物業(yè)管理必需的其他資料。?
資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位接到書面報告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在依法向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料后3日內(nèi)，持移交協(xié)議和資料明細(xì)到所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。?
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計予以審查，確保公共服務(wù)配套設(shè)施符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)依法委托具有設(shè)計、施工、監(jiān)理資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理，與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收，并出具驗收報告。
第二十二條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰配置，且最低不得少于80平方米。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑, 建筑面積最低不得少于15平方米。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。
第二十三條 按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園、停放汽車或自行車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）的產(chǎn)權(quán)歸屬，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第二十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任險保險的，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受有關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任險保險，由業(yè)主大會決定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 住宅類物業(yè)收費實行政府指導(dǎo)價，非住宅類物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市、市（縣）區(qū)價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并向社會公布。
物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或酬金制等形式。實行包干制收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)費收繳率低等理由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)服務(wù)等理由拒付物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費收支情況進(jìn)行公示。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)費自業(yè)主入住之日起開始交納。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。
前款所稱入住是指物業(yè)買受人收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入住通知后在規(guī)定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同提供服務(wù)，管理房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，達(dá)到使用方便、安全、環(huán)境整潔、綠化達(dá)標(biāo)、公共秩序良好。
第二十九條 實行物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)將1年物業(yè)服務(wù)費總額的10%（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)計算）作為物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，預(yù)存在業(yè)主委員會的賬戶上。前期物業(yè)服務(wù)合同履約保證金在業(yè)主委員會成立之前，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不交納物業(yè)履約金的，業(yè)主委員會可不與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行規(guī)定。
第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同期限一般不少于2年。物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方提前解除合同。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照下列規(guī)定做好交接工作：
（一）在合同期滿3個月前提出不再續(xù)約或提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約、解約原因、退出時間以書面形式告知另一方，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會，同時報送所在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理情況登記表》；
（二）在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止日或經(jīng)雙方確定的實際服務(wù)終止日；
（三）在解除合同1個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)費的收支狀況，并將預(yù)收的費用退還給業(yè)主；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，按照規(guī)定，與業(yè)主委員會辦理移交事宜，未成立業(yè)主委員會的，在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，可暫時向社區(qū)居民委員會辦理移交事宜，新物業(yè)企業(yè)接管后，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會與新的物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》；
（六）發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出情況時，市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十三條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安機關(guān)要指導(dǎo)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不影響行人和車輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定停車泊位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無法提供足夠停車泊位的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市城管綜合執(zhí)法部門和公安機關(guān)申請，在物業(yè)管理區(qū)域周邊三、四級道路或者空地設(shè)立臨時、夜間機動車停車場。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對小區(qū)進(jìn)行服務(wù)、用于辦公用水享受民用價格。
第三十五條 市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第三十六條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的管理。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信考核、監(jiān)管工作。
外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的界定：
（一）業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備
1．自用部位：戶門以內(nèi)門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚、陽臺及業(yè)主獨立使用的露臺等；
2．自用設(shè)施設(shè)備：戶門以內(nèi)自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛(wèi)生潔具、暖氣管片、地?zé)峁芫�器材、有線電視終端盒到室內(nèi)線路部分等。
（二）物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
1．房屋共用部位：指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共有的房屋承重結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。
2．共用設(shè)施：住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。
3．共用設(shè)備：住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。
（三）公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理
1．住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設(shè)施設(shè)備自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起，由供水單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。
2．住宅樓內(nèi)共用供暖管線、截門及外網(wǎng)供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。
3．氣嘴前的煤氣線路（含氣嘴）、計量表具等由供氣單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。
第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（三）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（四）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（六）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；
（七）實施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（九）違反規(guī)定擺攤設(shè)點，占道經(jīng)營；
（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（十一）占用消防通道、擠占消防設(shè)施；
（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；
（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；
（十四）法律、法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權(quán)投訴舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正，同時向所在地市（縣）區(qū)有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門接到業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工中相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規(guī)劃設(shè)計，預(yù)留埋點、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。
第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務(wù)或者按照規(guī)劃設(shè)計要求給予指導(dǎo)，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。
房屋裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)時應(yīng)予以制止，對不聽勸阻的，應(yīng)及時上報市（縣）區(qū)綜合執(zhí)法部門，任何開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均無權(quán)對相關(guān)業(yè)主進(jìn)行處罰。
第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位交納的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金按開發(fā)項目建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留建筑質(zhì)量保證金。因開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任造成的物業(yè)維修，如開發(fā)建設(shè)單位不履行維修責(zé)任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會聯(lián)合申請，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門審查同意后組織維修，維修費用從建筑質(zhì)量保證金中扣除。
物業(yè)保修期過后，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門查驗共用設(shè)施設(shè)備無質(zhì)量問題的，建筑質(zhì)量保證金予以退還。
第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時，應(yīng)告知業(yè)主及時交存住宅專項維修資金。未交納維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續(xù)。
第四十三條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。
第四十四條 未建立專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔(dān)。
第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：
（一）電梯故障危及人身安全的；
（二）樓體單側(cè)外立面五分之一以上已經(jīng)脫落或有脫落危險的；
（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。
應(yīng)急使用專項維修資金的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門會同相關(guān)部門制定。
第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。人為造成的維修責(zé)任，由責(zé)任人承擔(dān)。
各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。
第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)事先通知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，事后應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持配合。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況�？鄢芾沓杀竞蟮慕�(jīng)營收益，歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會決定其用途。
利用部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營收益，歸該部分業(yè)主所有；利用全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營收益，歸全體業(yè)主共有。
第六章 舊住宅小區(qū)管理
第四十九條 舊住宅小區(qū)是指1998年以前開發(fā)建設(shè)或房屋及附屬設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，使用時間較長，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。
市和市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃及年度計劃，對配套設(shè)施設(shè)備不全和設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的住宅小區(qū)，有計劃地實施綜合改造，所需資金由各級財政承擔(dān)。各市（縣）區(qū)城建行政管理部門負(fù)責(zé)組織實施。
第五十條 舊住宅小區(qū)實施綜合改造前，應(yīng)由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會，落實改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。
第五十一條 建立舊住宅小區(qū)管理長效機制。凡未實施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，強化基層管理職能，構(gòu)建以市（縣）區(qū)政府為主導(dǎo)，街道辦事處組織實施，物業(yè)管理部門指導(dǎo)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治相結(jié)合的管理模式。
基礎(chǔ)設(shè)施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序為基本內(nèi)容，實行以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體，低收費的基本服務(wù)。
第五十二條 各級政府應(yīng)指導(dǎo)、扶持社區(qū)居委會的物業(yè)管理工作。勞動保障部門應(yīng)結(jié)合實施擴大再就業(yè)工程和完善社會保障體系工程，給予優(yōu)惠政策；各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要按照責(zé)任分工，做好舊小區(qū)內(nèi)的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理與服務(wù)。
第七章 法律責(zé)任
第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十四條 開發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：?
（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；
（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；
（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：?
（一）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。?
（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
（三）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。?
（四）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款。
（五）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。?
（六）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第五十六條 違反規(guī)定挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第五十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
第八章 附則
第五十八條 辦公樓、商場、醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理，參照本細(xì)則執(zhí)行。
第五十九條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。營口市人民政府于2004年12月21日發(fā)布的《營口市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》（營政發(fā)〔2004〕33號）同時廢止。
