第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護(hù)及其監(jiān)督管理活動。
新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理;舊住宅區(qū)物業(yè)推行多種形式的專項(xiàng)管理。
第三條 本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，按照屬地原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)多級監(jiān)督管理體系。
第二章 職責(zé)劃分
第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，協(xié)調(diào)配合，各負(fù)其責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：
(一)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)：
1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策，制定本市物業(yè)管理的相關(guān)配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;
2、負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批管理，同時(shí)對申報(bào)國家一級、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)提出審查意見;
3、負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理;
4、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域達(dá)標(biāo)考評以及等級評定;
5、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各相關(guān)部門的物業(yè)管理;
6、負(fù)責(zé)指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)協(xié)會開展工作。
(二)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)：
1、負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策的貫徹落實(shí);
2、負(fù)責(zé)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的備案;
3、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其提存的物業(yè)服務(wù)履約保證金的監(jiān)督管理;
4、負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)督管理;
5、負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域;
6、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理;
7、負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理;
8、負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導(dǎo);
9、負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立備案工作;
10、負(fù)責(zé)受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。
(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的主要職責(zé)：
1、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作;
2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會成立備案工作;
3、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作;
4、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為向有關(guān)部門報(bào)告;
5、受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
(四)社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，履行以下主要職責(zé)：
1、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作;
2、指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動;
3、配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作;
4、調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛;
5、勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構(gòu))筑物、損壞公共設(shè)施等行為，并向有關(guān)部門報(bào)告。
社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(兼)職人員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并接受房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。
第五條 市、區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、城管綜合執(zhí)法(城管監(jiān)察)、公安(消防)、物價(jià)、工商、環(huán)境保護(hù)等相關(guān)部門在物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)建設(shè)部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位向其提存的物業(yè)質(zhì)量保修抵押金的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)保修期限和保修范圍內(nèi)的物業(yè)保修責(zé)任的監(jiān)督管理;
(二)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)核定、驗(yàn)收物業(yè)及配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)的監(jiān)督管理;
(三)城管綜合執(zhí)法(城管監(jiān)察)部門負(fù)責(zé)私搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等違法行為的查處;
(四)公安(消防)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對任意在住宅小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強(qiáng)行停放油罐車、危險(xiǎn)品車的行為進(jìn)行處理，定期對消防設(shè)施和消防安全工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，對娛樂場所、居民區(qū)等噪聲擾民行為進(jìn)行處理;
(五)物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，依法查處價(jià)格違法行為;
(六)工商部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理;
(七)環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為進(jìn)行處理。
第六條 市物業(yè)服務(wù)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行情，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，由物業(yè)管理活動中相關(guān)職能部門及專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)因水、電、氣等公共設(shè)施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題;
(七)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
第九條 業(yè)主大會是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理，業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會。只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。
本條所稱的交付，是指建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，已具備入住條件，業(yè)主辦理完入住手續(xù)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域已具備業(yè)主大會成立條件，建設(shè)單位或者業(yè)主可以直接向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的書面申請。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，并報(bào)告區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自接到建設(shè)單位或者業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，會同區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對小區(qū)業(yè)主加強(qiáng)宣傳、動員，組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，由業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會的籌備工作。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會代表組成�；I備組成員人員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第十三條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議，通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十五條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
第十六條 業(yè)主大會決定的事項(xiàng)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(九)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的主要事項(xiàng)：
(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責(zé);
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第十八條 管理規(guī)約規(guī)定的主要事項(xiàng)：
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;
(二)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國家法律、法規(guī);
(三)模范履行業(yè)主義務(wù)，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(五)具備一定的工作經(jīng)驗(yàn)和組織協(xié)調(diào)能力;
(六)身體健康，具備必要的工作時(shí)間。
第二十條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)按照下列方式認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十一條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：
(一)有20%以上業(yè)主提議或者經(jīng)業(yè)主委員會決定;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不按照上述規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主召開。
第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
采用集體討論形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)證和身份證確認(rèn)到會業(yè)主身份，委托代理人應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。
采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每位業(yè)主，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會決定本辦法第十六條第(五)、(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十六條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十四條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時(shí)間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時(shí)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派人列席。
需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第二十五條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)成立業(yè)主委員會各時(shí)段的通知、公示及業(yè)主委員會委員分工等資料。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒傅膮^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。
第二十六條 業(yè)主委員會由委員5人以上15人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)可以根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。業(yè)主委員會委員的任期不超過5年，可以連選連任;業(yè)主委員會委員的具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會自選舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生主任1人，副主任1至2人。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會候補(bǔ)委員1至3人。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十七條 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。
業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
(一)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)有犯罪行為的;
(四)以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的;
(五)不履行業(yè)主義務(wù)的;
(六)不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會。
第二十八條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召開業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十九條 業(yè)主委員會在任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第三十條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員資格終止或者業(yè)主委員會屆滿，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物的，可以請求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會治安等工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)合同雙方的基本情況;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù);
(六)物業(yè)的承接驗(yàn)收情況;
(七)違約責(zé)任;
(八)爭議處理方式。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅區(qū)建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十四條 建設(shè)單位招聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書后，投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提供下列資料：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
(二)物業(yè)管理業(yè)績資料及機(jī)構(gòu)設(shè)置情況;
(三)投標(biāo)文件;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)結(jié)束10日內(nèi)，持下列文件到區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)建設(shè)單位發(fā)出的招標(biāo)文件;
(二)中標(biāo)單位報(bào)送的投標(biāo)文件;
(三)評標(biāo)、定標(biāo)報(bào)告;
(四)招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;
(五)其他相關(guān)文件。
第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況等，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的相關(guān)規(guī)定，建立查驗(yàn)記錄，核收物業(yè)管理資料，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理資料不完整，物業(yè)管理用房與規(guī)劃設(shè)計(jì)不相符，配套設(shè)施設(shè)備不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即整改;不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。拒絕整改或者多次整改都不符合要求的，由建設(shè)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗(yàn)收工作，并移交下列物業(yè)管理資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機(jī)資料);
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單;
(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)自移交之日起3日內(nèi)向所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最低建筑面積不得少于100平方米;門衛(wèi)房、機(jī)房、監(jiān)控室、休息室等不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。
建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，且最低建筑面積不得少于20平方米。
規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房的位置、面積進(jìn)行審查。市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，根據(jù)建設(shè)單位提供的業(yè)主會所權(quán)屬登記情況、物業(yè)管理用房情況，進(jìn)行實(shí)地核查。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步建設(shè)施工、同步交付使用。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、建設(shè)部《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第四十一條 外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在承接物業(yè)管理項(xiàng)目前，到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第四十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法;
(三)雙方權(quán)利義務(wù);
(四)違約責(zé)任;
(五)合同期限;
(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù);
(二)綠化養(yǎng)護(hù)管理;
(三)公共區(qū)域清掃保潔;
(四)公共秩序維護(hù)和安全防范管理;
(五)機(jī)動車輛停放管理及交通秩序維護(hù);
(六)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理;
(七)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理
(八)物業(yè)檔案資料保管;
(九)業(yè)主委員會約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第四十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。
建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件或者協(xié)議選聘文件中，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金的要求。履約保證金可以按照一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%至30%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在(前期)物業(yè)服務(wù)合同中對履約保證金的交存和返還方式、交存數(shù)額和期限、發(fā)生爭議的處理方式等事項(xiàng)進(jìn)行約定。履約保證金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門在銀行開設(shè)的專戶。履約保證金應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前提存。
建設(shè)單位未在前期物業(yè)服務(wù)合同中，依照前款規(guī)定約定履約保證金 的，應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定時(shí)限替代物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金。
建設(shè)單位違反本條一、二款規(guī)定的，物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向社會公告，提醒購買物業(yè)者注意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同履行義務(wù)時(shí)，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)，動用履約保證金。
(前期)物業(yè)服務(wù)合同期滿時(shí)，未再續(xù)簽的，由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)業(yè)主大會的決定對物業(yè)實(shí)施管理，依法制定物業(yè)管理操作規(guī)程;
(二)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(三)委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù);
(四)制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(五)要求業(yè)主委員會協(xié)助物業(yè)管理，建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛;
(六)依法實(shí)行家政服務(wù)等多種經(jīng)營;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案;
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù);
(三)提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備年度維修計(jì)劃，提交業(yè)主大會討論，年度維修計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等;
(四)每半年向業(yè)主委員會報(bào)告工作，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(五)按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);
(六)在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn);
(七)按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作;
(八)勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為;
(九)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
(一)減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn);
(二)違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員;
(三)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人;
(四)挪用住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途;
(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途;
(七)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;
(九)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料;
(十)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo);
(十一)不履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十二)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項(xiàng)目;
(十三)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書;
(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起10日內(nèi)，在物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會移交本辦法第三十八條規(guī)定的物業(yè)管理資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：
(一)實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料;
(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備;
(三)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余;
(四)與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單;
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)賬;
(六)應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對業(yè)主裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾另行收取一定清運(yùn)費(fèi)用;業(yè)主不同意交納清運(yùn)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)自行清運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)督。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對物業(yè)管理區(qū)域的電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，并且與維修保養(yǎng)單位簽訂維修保養(yǎng)合同，約定維修保養(yǎng)的期限、要求和雙方的權(quán)利義務(wù)等。
第五十一條 住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者因建設(shè)單位的原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在與開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第五十三條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)要求出售人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算作出明確的書面約定，并將書面約定的復(fù)印件送業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè);未將書面約定的復(fù)印件送業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，視為由買受人結(jié)清。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)以招標(biāo)方式重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方面解除合同。一方依法或者依合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居民委員會應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主委員會做好撤管物業(yè)區(qū)域的日常管理工作。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定提前退出的，居民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生保潔和垃圾清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金的，相關(guān)費(fèi)用從履約保證金中列支;未提存履約保證金的，向業(yè)主收取。
因物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理，業(yè)主大會又未及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生保潔和垃圾清運(yùn)，由業(yè)主委員會實(shí)施管理，無業(yè)主委員會的，由居民委員會實(shí)施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用向業(yè)主收取。
第五十七條 物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，加強(qiáng)對業(yè)主、非業(yè)主使用人檔案資料和物業(yè)管理資料的管理。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(三)侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(五)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(七)違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動;
(八)實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;
(十)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(十一)占用消防通道，擠占消防設(shè)施;
(十二)在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等;
(十三)在室內(nèi)挖掘地下室;
(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào);物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為依法進(jìn)行處理。
第六十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
因安裝、維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地等設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂協(xié)議，約定恢復(fù)、補(bǔ)償事項(xiàng)。
第六十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和(臨時(shí))管理規(guī)約。在裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面意見;需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)或者備案手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修活動的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和(臨時(shí))管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門。
第六十二條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第六十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
利用公用部位、場地設(shè)置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營性設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的同意后，按照(臨時(shí))管理規(guī)約執(zhí)行。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。
車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況。
未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。
第六十五條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會決定收取機(jī)動車輛場地占用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十六條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修抵押金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程交付使用前，按照《遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量條例》的規(guī)定，一次性提存保修抵押金，存入對其建設(shè)工程質(zhì)量有監(jiān)督職責(zé)的市或者區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的專戶。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，向市或者區(qū)建設(shè)部門申請使用保修抵押金。
物業(yè)保修期滿，市或者區(qū)建設(shè)部門返還保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會的意見。
第六十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
市專項(xiàng)維修資金管理中心設(shè)立專項(xiàng)維修資金收取窗口，對全市住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一收取。
第六十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七章 舊住宅區(qū)改造與管理
第六十九條 舊住宅區(qū)是指房屋及配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，房屋年久失修，配套設(shè)施缺損，環(huán)境臟亂差，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。
第七十條 舊住宅區(qū)改造與管理遵循以區(qū)政府主導(dǎo)，綜合改造，有效管理，逐步實(shí)現(xiàn)舊住宅區(qū)房屋住用安全、配套設(shè)施齊備、環(huán)境整潔美化的宜居目標(biāo)。
市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定舊住宅區(qū)改造與管理的中長期規(guī)劃及年度計(jì)劃，報(bào)本級政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
舊住宅區(qū)改造堅(jiān)持“政府投入、社會資助、受益業(yè)主合理出資”的原則，多渠道籌集改造資金。
第七十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，確定管理方案，制定管理規(guī)約。
第七十二條 建立舊住宅區(qū)改造后續(xù)管理長效機(jī)制。
舊住宅小區(qū)改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
對尚不具備引入專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建以街道辦事處組織實(shí)施，房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)，社區(qū)管理與專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、社區(qū)管理與單位自管相結(jié)合、社區(qū)管理與業(yè)主自管相結(jié)合的管理模式。
第八章 法律責(zé)任
第七十三條 違反本辦法規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
違反本辦法規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;因財(cái)物毀壞、滅失而造成損失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十四條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款;
(二)擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款;
(三)不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款;
(四)未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款;
(二)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(三)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(四)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款;
(五)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;
(六)以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;
(七)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十六條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第七十七條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七十九條 房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任：
(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的;
(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(四)有其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守行為的。
第九章 附 則
第八十條 各縣(市)參照本辦法執(zhí)行。
第八十一條 本辦法由錦州市公用事業(yè)與房產(chǎn)局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
第八十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法有效期為5年。
