遼寧小產(chǎn)權(quán)房最新政策及轉(zhuǎn)正過戶交易買賣合同是否有效

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遼寧省人大在媒體發(fā)布了一則公告,《遼寧省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法(草案)》(以下簡稱《辦法(草案)》,經(jīng)審議后,向社會征求意見!掇k法(草案)》如果獲得人大通過實施,將意味著遼寧省首次出現(xiàn)地方性城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)法律。

15日,遼寧蔚藍(lán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王洪哲說,《辦法(草案)》不會對城市 (論壇新聞)地產(chǎn)開發(fā)形成影響,但對于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房交易和拆遷補(bǔ)償,將形成有效的法律依據(jù)。與此同時,沈陽市中級人民法院民二庭法官韓鵬以北京著名的“畫家村案”為例,提醒城鎮(zhèn)居民,小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛后,買賣雙方都會蒙受損失。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷不補(bǔ)償自建面積

農(nóng)村集體用地的宅基地小產(chǎn)權(quán)房,從原則上說,城里人是無權(quán)購買的,買賣、交易僅限于具有農(nóng)村戶口的農(nóng)民。而在社會發(fā)展過程中,數(shù)年前曾經(jīng)出現(xiàn)過城里人購買宅基地小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房分兩種原因:一是自住,以休假、養(yǎng)老為目的;二是以期拆遷時獲得面積補(bǔ)償,謀求經(jīng)濟(jì)利益。

幾年前,個別城鎮(zhèn)居民前往農(nóng)村買房,購置后將房屋拆除重建,造起更大面積的房屋,以圖在我國城市化進(jìn)程中,獲得集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾蟮难a(bǔ)償,或者獲得更多的拆遷補(bǔ)償。

“如果《辦法(草案)》獲得省人大通過,城里人購買宅基地的小產(chǎn)權(quán)房,以及獲利的企圖將從法律上被禁止。”王洪哲說,“新法規(guī)定房主在改建房屋時,必須獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門的規(guī)劃審批,不是自己說改就能改的。而且,即使私自改建,在拆遷時,補(bǔ)償金額也是參照小產(chǎn)權(quán)證上的面積,不會依照改建后的面積。城里人想通過購置小產(chǎn)權(quán)房、私自改建獲得更多拆遷補(bǔ)償?shù)南敕,已?jīng)基本不可能實現(xiàn)!

城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房不受保護(hù)

即使在《辦法(草案)》出臺前,城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房也找不到任何法律依據(jù)。雖然有個別開發(fā)商通過某種方式,將小產(chǎn)權(quán)房銷售給城里人,但城鎮(zhèn)居民是不能依法辦理小產(chǎn)權(quán)房的房證的,只有農(nóng)村戶口的農(nóng)民才能辦理小產(chǎn)權(quán)房證,因此,城里人多半是通過借用農(nóng)村親戚戶口或者其他不合理方式獲得的小產(chǎn)權(quán)房證。

“在這種情況下,城里人購買小產(chǎn)權(quán)房,如果是自住,尚不容易發(fā)生問題,但若是以謀利為目的,現(xiàn)實中很難得到法律保護(hù)和政策支持,因為其本身就可能有許多見不得光的背景!掇k法(草案)》出臺后,城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房的行為將得到有效禁止。”王洪哲說。

“畫家村案”警示城鎮(zhèn)農(nóng)村居民

據(jù)韓鵬法官介紹,北京第二中級人民法院判決的“畫家村案”,就是一起著名的 小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)糾紛案件。2000余名畫家搬入通州宋莊,形成“畫家村”,隨后因房價上漲,被后悔的村民起訴,要求判決購買合同無效,并賠償。

北京二中院終審的結(jié)果是,判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,城鎮(zhèn)居民李玉蘭騰退房屋,村民馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款,同時認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方,對李玉蘭的利益損失進(jìn)行賠償。

這一判決似乎李玉蘭獲利,但事實上雙方都受到損失。如果當(dāng)初沒有發(fā)生小產(chǎn)權(quán)房交易,村民的房產(chǎn)交易時將以評估價售出,同樣李玉蘭一方面不得不退出房產(chǎn),也遭受了房價上漲后的損失。因此,韓鵬法官提醒讀者,購買小產(chǎn)權(quán)房不僅得不到法律保護(hù),還可能遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。

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