海南出臺(tái)限購商品住宅政策，4月14日起在全省范圍內(nèi)暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
海南省國土資源廳
中國人民銀行海口中心支行
關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知
瓊建房〔2017〕96號(hào)
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投機(jī)性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、支持合理住房需求和限制投機(jī)性購房
在全省范圍內(nèi)暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓，下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。
居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市縣(包括�？谑�)購買第2套商品住宅，沒有購房貸款記錄或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例不低于40%;相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例不低于50%。同時(shí)，在全省范圍內(nèi)暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
二、禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓
禁止商品住宅預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品住宅再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品住宅竣工交付、預(yù)購人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前，各市縣房管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);不動(dòng)產(chǎn)登記申請人與網(wǎng)簽備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不動(dòng)產(chǎn)登記部門不得為其辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
本通知印發(fā)后，居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓;企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購買的新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
三、合理安排商品住宅用地供應(yīng)
對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的市縣，經(jīng)省國土資源廳批準(zhǔn)，可適當(dāng)增加商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模。對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以上的市縣，繼續(xù)暫停商品住宅用地供應(yīng)。各市縣國土資源部門要加強(qiáng)本市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作，保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。
四、實(shí)行商品住宅價(jià)格備案管理
已達(dá)到預(yù)售條件的新建商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須到市縣物價(jià)部門進(jìn)行預(yù)售價(jià)格備案，并在完成價(jià)格備案后15天內(nèi)到市縣房管部門申請預(yù)售許可。預(yù)售價(jià)格未經(jīng)市縣物價(jià)部門備案的，市縣房管部門不予核發(fā)預(yù)售許可證。預(yù)售價(jià)格已經(jīng)市縣物價(jià)部門備案但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到市縣房管部門申請預(yù)售許可的，一年內(nèi)不再受理其預(yù)售申請。對已取得預(yù)售許可捂盤惜售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不得擅自提高預(yù)售價(jià)格，如需調(diào)整預(yù)售價(jià)格，必須到市縣物價(jià)部門重新備案，并報(bào)市縣房管部門備案后方可執(zhí)行。嚴(yán)格按“一房一價(jià)”進(jìn)行價(jià)格備案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。對超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)的，依照有關(guān)規(guī)定采取責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可等行政管理措施。
五、加強(qiáng)交易資格審核
各市縣房管部門負(fù)責(zé)新建商品住宅購買和轉(zhuǎn)讓資格的審核工作。全省各市縣房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)(網(wǎng)簽系統(tǒng))要實(shí)現(xiàn)商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，統(tǒng)一查詢。本通知印發(fā)后，各市縣二手房交易合同必須全部納入網(wǎng)簽備案管理。各市縣房管部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門要建立信息共享機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)登記部門要將商品住宅不動(dòng)產(chǎn)登記情況實(shí)時(shí)交換給房管部門，實(shí)現(xiàn)信息共享共用。房管部門要根據(jù)商品住宅網(wǎng)簽備案、不動(dòng)產(chǎn)登記等情況確定商品住宅購買和轉(zhuǎn)讓資格。具體操作細(xì)則由各市縣制定。
本通知自印發(fā)之日起施行。各市縣可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在本通知基礎(chǔ)上出臺(tái)更加嚴(yán)格的調(diào)控政策。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
海南省國土資源廳
中國人民銀行海口中心支行
2017年4月14日
全國樓市調(diào)控范圍進(jìn)一步擴(kuò)大
2017年3月，一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控再升級，且逐步向三四線城市蔓延，城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至40個(gè)地級以上城市和部分縣市出臺(tái)調(diào)控，其中此輪有30城(縣市)出臺(tái)政策，包括14個(gè)地級以上城市和2個(gè)縣市調(diào)控升級，這一輪的樓市調(diào)控手段豐富多樣，一環(huán)接一環(huán)，連買房未滿兩年不準(zhǔn)交易、暫停銷售180平以下的商品住房等各種意想不到的政策都在3月份涌現(xiàn)出來了，可看出這次政府絕對是下定了決心，不壓住誓不罷休。
雖然目前調(diào)控的城市越來越多，但房價(jià)短期還沒有止住，按照以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，一般房價(jià)止?jié)q有個(gè)滯后期，需要在調(diào)控半年到一年后才會(huì)顯現(xiàn)。
一二線城市與三四線城市現(xiàn)狀
從不同城市看，部分熱點(diǎn)城市短期供應(yīng)還是不足特別是一二線城市，出臺(tái)的各種調(diào)控政策就是想拉高杠桿投資和進(jìn)入的門檻，先抑制需求，等供需達(dá)到平衡后，價(jià)格才會(huì)有所松動(dòng)，預(yù)計(jì)要到下半年和明年開始。
因?yàn)槟壳般y行貸款還沒有明顯收緊，市場對房價(jià)上漲預(yù)期還是很大，而且開發(fā)商這兩年大賺特賺，資金流很充裕，也不會(huì)急于降價(jià)回籠資金，需要時(shí)間累積。
但是別忘了一周前，博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)的分論壇舉行最后一場主題為“樓市泡沫：中國會(huì)例外嗎?中間的互動(dòng)環(huán)節(jié)，在被問及本輪全球量化寬松政策是否已經(jīng)結(jié)束時(shí)，中國人民銀行行長周小川表示，在經(jīng)過多年的量化寬松后，已經(jīng)到達(dá)了周期的尾部，貨幣政策已經(jīng)不再寬松，重磅信號(hào)!!!這句話的言外之意，貨幣政策的收緊勢頭很快就要來了。
根據(jù)過去以往的經(jīng)驗(yàn)，在短周期內(nèi)影響房價(jià)最主要的因素，就是信貸松緊，信貸放松，房價(jià)必漲;信貸收緊，房價(jià)必跌，而房價(jià)漲跌幅度則因各個(gè)城市的供需和經(jīng)濟(jì)實(shí)力所決定，但大方向都一樣，只是發(fā)生的先后時(shí)間不同。
特別現(xiàn)在一二線城市的房價(jià)可以肯定的是已經(jīng)到了末期，上升空間極為有限，否則還會(huì)繼續(xù)調(diào)控，三四線還在鼓勵(lì)去庫存是例外，房價(jià)還會(huì)漲，自住可以買，投資不建議，特別是已經(jīng)漲了一輪又一輪的城市，現(xiàn)在進(jìn)入投資等于被套。
最近很多的粉絲讓我對海南的這輪瘋漲做一個(gè)分析，以及未來的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
第一問：海南這輪暴漲的原因
海南這次的爆發(fā)不是單一原因是多種原因引起的，為什么會(huì)這么集中的爆發(fā)，上一篇文章我有講到海南這輪樓市暴漲背后的邏輯原因，這里在簡單提一下：
1、政府的兩個(gè)暫停政策
2、強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序混亂
3、媒體、開發(fā)商、分銷商的造勢
4、內(nèi)地霧霾的影響
5、大型開發(fā)進(jìn)入海南的形式變了
6、部分投機(jī)者的跟風(fēng)購買
7、炒房團(tuán)目標(biāo)轉(zhuǎn)向
8、海南房產(chǎn)的旺季
9、前期寬松的政策等
這次房價(jià)上漲的熱浪從內(nèi)地蔓延至海南島，并從島內(nèi)的三亞、�？诘葻狳c(diǎn)城市蔓延至文昌、瓊海、澄邁等中小城市。最近的三個(gè)月，海南省的多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價(jià)大幅上漲的情形。
關(guān)于這次的海南的房價(jià)之所以這么快收到政府的調(diào)控，主要的原因還不是價(jià)格太高，而是漲的太快。你如果認(rèn)真去比對就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在海南絕大部分地區(qū)價(jià)格都沒有漲回到2015年以前的高點(diǎn)，即使是三亞、�？凇⒘晁@些熱門區(qū)域也比之前還有差距。
兩周前一位來自廈門的投資客，在來海南之前，已經(jīng)考察過內(nèi)地包括鄭州、中山、佛山、長沙等多個(gè)城市的房價(jià)，但是限購政策和還在飆漲的房價(jià)讓他最終決定來到海南島。這絕不是個(gè)體現(xiàn)象，內(nèi)地多個(gè)城市房價(jià)的猛漲和限購政策所帶來的焦慮推動(dòng)了不少炒房客跨過海峽來海南炒房。
第二問：關(guān)于海南目前的樓市政策
對銷售價(jià)格超過備案價(jià)格5%以上、隨意漲價(jià)的，責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可;
嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂“陰陽合同”;
禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓;
首套房最低首付比例按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
二套房貸款：�？�、三亞購買第2套住房的家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不得低于50%;
二套房以上：暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
第三問：后期海南會(huì)不會(huì)跟其它城市一樣出現(xiàn)大面積的限購呢
大面積限購的可能性目前看不到，按照現(xiàn)在這個(gè)情況下去對一小部分市縣做二輪調(diào)整是一個(gè)必然的趨勢。我之前也有多次提到，由于海南房子的特殊性，主要還是以養(yǎng)老、度假為需求的居多，這類型的購房者幾乎都是來自島外，安老師覺得政府不太可能會(huì)像內(nèi)地限制戶籍或交多少年社保這樣的購房條件資格，如果這種限購政策一來，海南島基本不會(huì)有人買房，直接被卡Si了，政府不會(huì)這么傻，絕對是因城施策去庫存的。
第四問：海南后期的房價(jià)會(huì)不會(huì)暴跌
我覺得這種可能性不大，因?yàn)楝F(xiàn)在政府土地供應(yīng)銳減，在資金持續(xù)涌入的情況下，現(xiàn)有的存貨只會(huì)反而讓價(jià)格更瘋狂的速度暴漲，特別是�？�、三亞、陵水、瓊海等這些主要市縣。估計(jì)下一輪的調(diào)控手段不會(huì)太遠(yuǎn)。對于后期房價(jià)是漲幅度，完全取決于調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度。
第五問：海南是不是所有市縣都有價(jià)有市
現(xiàn)在很多人到海南買房，你別看現(xiàn)在房價(jià)還在漲，就算買了后，賬面漲了一兩三千，你買新房，從拿到房子，房產(chǎn)證要兩年更何況現(xiàn)在買的還是期房，三、四年后，市場早就已經(jīng)調(diào)整了，到時(shí)候又賣不出，更慘。畢竟海南的很多市縣的房子都是有價(jià)無市，終究不管怎么樣房子還是要有人來住的，不可能最后都是投資客賣給投資客吧，對于現(xiàn)在不了解海南真實(shí)情況亂追漲亂投資就等于被套。很多喜歡追漲的小白用戶，是完全看不到一些細(xì)微的變化，等后期限購的門檻再一輪拉高，購買的人想進(jìn)入都進(jìn)不了，更不用說有人接盤了。
總結(jié)：一二線城市的調(diào)控一定是要達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的，但說政策上還要允許房價(jià)繼續(xù)上漲，那百分之百是方向性錯(cuò)誤引導(dǎo)，這次只要不達(dá)到目的就會(huì)出臺(tái)更猛的調(diào)控手段。對于海南來說整體的趨勢肯定是向上的，但是部分市縣已經(jīng)消耗了它未來一兩年的漲幅空間，對于投資要慎重。對于剛需不論調(diào)控緊還是松，只有買到價(jià)值具有增長空間的房子，未來才會(huì)增值的空間，畢竟不是所有的房子，所有的市縣都具備未來增值屬性的。
