《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》)日前正式印發(fā)。《規(guī)范》規(guī)定了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的交易品種包括“家庭承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”等4類(lèi)土地。
《規(guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議;交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿;流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人;流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定等4個(gè)條件。
此外，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的交易品種包括，家庭承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);其他承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)4類(lèi)土地。
為避免集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)不公開(kāi)、不透明或侵犯農(nóng)民權(quán)益等問(wèn)題，規(guī)范在流入方進(jìn)場(chǎng)交易時(shí)特別提出，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)通過(guò)家庭承包方式取得的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，要有書(shū)面委托書(shū);未發(fā)包集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書(shū)面證明。
農(nóng)業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人就《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范(試行)》答記者問(wèn)：
近日，農(nóng)業(yè)部印發(fā)了《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》)，記者就此采訪了農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)營(yíng)管理司司長(zhǎng)張紅宇。
記者：《規(guī)范》的制定背景是什么?
張紅宇：近年來(lái)，隨著土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，已經(jīng)有超過(guò)三分之一的承包土地流轉(zhuǎn)出去，每年新增流轉(zhuǎn)面積4000多萬(wàn)畝，涉及數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的承包農(nóng)戶(hù)。因此，建立健全安全、有序的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，對(duì)維護(hù)廣大農(nóng)民群眾和新型經(jīng)營(yíng)主體合法權(quán)益，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)有序發(fā)展意義重大。按照中央、國(guó)務(wù)院的部署要求，各地在農(nóng)業(yè)部指導(dǎo)下，依托經(jīng)管部門(mén)不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，加強(qiáng)縣、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建設(shè)，為推動(dòng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)揮了巨大作用。截至2015年底，已有1231個(gè)縣(市)、17826個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，覆蓋了全國(guó)約43%的縣級(jí)行政區(qū)劃單位，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達(dá)到67.8%。但從實(shí)踐看，各地土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展并不均衡，有的運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，交易也比較規(guī)范;有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應(yīng)制度。，《中辦國(guó)辦關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》(中辦發(fā)〔2014〕61號(hào))提出，要研究制定流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，農(nóng)業(yè)部也將這項(xiàng)工作列入重點(diǎn)工作。今年以來(lái)，我們?cè)诔浞终{(diào)研基礎(chǔ)上，會(huì)同北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、武漢農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、山西省土地流轉(zhuǎn)工作站、土流網(wǎng)、土地資源網(wǎng)等相關(guān)單位起草了初稿，并征求了30個(gè)省(除西藏外)省級(jí)農(nóng)村承包土地管理部門(mén)，以及中央農(nóng)辦、國(guó)務(wù)院法制辦、中國(guó)人民銀行和國(guó)家工商總局等部門(mén)意見(jiàn)后，經(jīng)農(nóng)業(yè)部第6次常務(wù)會(huì)審議通過(guò)，形成了《規(guī)范》。
記者：《規(guī)范》調(diào)整的范圍主要是什么?
張紅宇：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)是依照市場(chǎng)規(guī)律，為交易雙方提供服務(wù)的平臺(tái)。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2014〕71號(hào))明確指出，這類(lèi)市場(chǎng)是政府主導(dǎo)、服務(wù)“三農(nóng)”的非盈利性機(jī)構(gòu)，可以是事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法人。實(shí)踐中，多數(shù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)是依托農(nóng)業(yè)系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)成立的事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)，也有一些是民營(yíng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)等手段建立的流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。據(jù)此，《規(guī)范》定位為工作指導(dǎo)性文件，而非具有強(qiáng)制力和約束力的部門(mén)規(guī)章，目的是為各地提供參照文本，各地農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充完善調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步完善相關(guān)工作規(guī)則，引導(dǎo)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)公開(kāi)、公正、規(guī)范流轉(zhuǎn)交易。
記者：《規(guī)范》涉及到哪些主體和對(duì)象?
張紅宇：《規(guī)范》充分吸收了現(xiàn)有的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)交易規(guī)程，依照農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易程序制定，主要遵循了“提出申請(qǐng)-進(jìn)場(chǎng)交易-簽訂合同-配套服務(wù)”的順序�！兑�(guī)范》提出，交易主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類(lèi)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的其他組織或個(gè)人。交易條件應(yīng)該是交易標(biāo)的權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議，交易雙方具有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿，符合法律法規(guī)政策和規(guī)劃要求。交易品種包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，也包括集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
記者：實(shí)踐中，有些集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了不公開(kāi)、不透明，容易導(dǎo)致糾紛等問(wèn)題，《規(guī)范》對(duì)此有什么規(guī)定?
張紅宇：實(shí)踐中，集體對(duì)外流轉(zhuǎn)交易土地的現(xiàn)象已經(jīng)數(shù)見(jiàn)不鮮，整村整組流轉(zhuǎn)土地的情況也有很多。一方面，集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地在提高議價(jià)能力、為農(nóng)民爭(zhēng)取更大利益方面發(fā)揮了積極作用，也減少了流入方的交易成本，極大提高了土地流轉(zhuǎn)交易的效率;另一方面，集體流轉(zhuǎn)土地時(shí)，少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象也有發(fā)生，侵犯了農(nóng)民合法土地權(quán)益，影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。因此，《規(guī)范》在流入方進(jìn)場(chǎng)交易時(shí)特別提出：集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)通過(guò)家庭承包方式取得的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，要有書(shū)面委托書(shū);未發(fā)包集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書(shū)面證明。
記者：當(dāng)前，工商資本租賃農(nóng)地的現(xiàn)象比較突出，《規(guī)范》中對(duì)此是否有相關(guān)考慮?
張紅宇：近年來(lái)，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)地呈加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，2015年流入企業(yè)的農(nóng)戶(hù)承包地面積達(dá)到4600萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)土地總面積的10.4%。一方面，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，可以帶來(lái)資金、技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)改造和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè);但另一方面，工商資本長(zhǎng)時(shí)間、大面積租賃農(nóng)地，容易擠占農(nóng)民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”“非農(nóng)化”傾向，存在不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。中央對(duì)此高度重視，強(qiáng)調(diào)對(duì)工商資本租賃農(nóng)地要有嚴(yán)格的門(mén)檻，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的積極參與者和真正受益者。2015年，中辦發(fā)〔2014〕61號(hào)文件和農(nóng)業(yè)部等四部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)工商資本租賃農(nóng)地監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范的意見(jiàn)》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2015〕3號(hào))提出，鼓勵(lì)各地依法探索建立工商資本租賃農(nóng)地資格審查、項(xiàng)目審核制度，對(duì)流入方的主體資質(zhì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、土地用途、風(fēng)險(xiǎn)防范，以及是否符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等事項(xiàng)進(jìn)行審查審核。從去年以來(lái)的運(yùn)行情況看，工商資本租賃農(nóng)地出現(xiàn)的“非糧化”，特別是“非農(nóng)化”現(xiàn)象得到了有效遏制。為了進(jìn)一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強(qiáng)調(diào)，流入土地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力等證明、項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明，強(qiáng)調(diào)了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。
記者：今年有232個(gè)縣(市)開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)，《規(guī)范》對(duì)此有哪些考慮?
張紅宇：2015年，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)。今年3月，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部等部委聯(lián)合下發(fā)了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》(銀發(fā)〔2016〕79號(hào))，明確提出試點(diǎn)地區(qū)要推進(jìn)建立多級(jí)聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，建立承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)、評(píng)估和處置的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)機(jī)制，可以在試點(diǎn)地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)辦理經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記。為推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)工作的順利進(jìn)行，《規(guī)范》第十九條明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)授權(quán)可以開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記，第二十條則就抵押登記過(guò)程中的有關(guān)事項(xiàng)提出了具體要求，試點(diǎn)地區(qū)可以組織開(kāi)展相關(guān)工作。
記者：當(dāng)前，各地的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所提供服務(wù)內(nèi)容并不相同，《規(guī)范》制定中是否有所考慮?
張紅宇：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)主要功能是促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易，主要提供簽訂服務(wù)協(xié)議、流轉(zhuǎn)信息發(fā)布公示、價(jià)格形成、流轉(zhuǎn)合同及交易鑒證、授權(quán)抵押登記等服務(wù)�！兑�(guī)范》提出：流轉(zhuǎn)市場(chǎng)要做好信息公示和發(fā)布，流轉(zhuǎn)合同訂立應(yīng)參照土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場(chǎng)提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約，交易市場(chǎng)在交易完成后還應(yīng)該提供信息查詢(xún)、檔案管理和糾紛調(diào)處等服務(wù)。實(shí)踐中，隨著交易雙方對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)的需求不斷提高，交易市場(chǎng)的服務(wù)內(nèi)容也不斷增加和完善，《規(guī)范》提出：應(yīng)交易雙方要求，市場(chǎng)可以組織提供法律咨詢(xún)、資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)審計(jì)、項(xiàng)目策劃、金融保險(xiǎn)等服務(wù)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)核定并予以公示。同時(shí)，為保障農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)公開(kāi)、公平、規(guī)范運(yùn)行，市場(chǎng)應(yīng)該自覺(jué)接受社會(huì)公眾的監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門(mén)的管理。
