從今年5月1日起，國家筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進機器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負只減不增。預(yù)計今年營改增將減輕企業(yè)稅負5000多億元。新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，投資并持有商業(yè)地產(chǎn)將為企業(yè)帶來可觀的盈利。
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“營改增”稅率提升8% 房地產(chǎn)稅負是否增加?
3月5日的全國人大開幕會上，李克強總理在《政府工作報告》中表示，從5月1日起全面實施營改增，并強調(diào)要“確保所有行業(yè)稅負只減不增”。
營改增將全面推開，除了制造業(yè)以及之前納入營改增試點的交通運輸、郵政、電信行業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，現(xiàn)將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入試點范圍。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的稅率。社會普遍關(guān)注，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)從原來的3%和5%的營業(yè)稅稅率，改為11%的增值稅稅率，稅率最高提升8%，稅率提高了稅負會不會上升?
增值稅稅率比營業(yè)稅稅率高，就會增加企業(yè)稅負，這實際上是一種誤解。營業(yè)稅是按企業(yè)的營業(yè)額征收，增值稅按貨物和服務(wù)的增值額征收，兩者的稅基有很大不同。雖然增值稅稅率提高了，但由于可以實行進項稅抵扣，這兩個行業(yè)的稅負不僅不會增加甚至還會減輕。
建筑業(yè)的主要進項是鋼材、磚瓦、水泥等建筑材料，這些都是可以按17%的增值稅稅率進行抵扣的，抵扣力度是相當(dāng)大的。特別是方案還針對企業(yè)包工包料、包工不包料的經(jīng)營方式，作出了過渡期政策安排。一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，與原來按營業(yè)稅稅率3%征收相比，企業(yè)稅負大體不變。
同樣，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率為5%，營改增后適用11%的稅率，但由于進項抵扣增多，稅負不會上升。根據(jù)改革新政策及新方案【全文】，對于申請成為一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)商，按11%增值稅率繳稅，可以將土地出讓金成本從銷售額中扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金是最大的一塊，占到整個成本的30%到40%。土地出讓金可以在銷售額中扣除，對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負至關(guān)重要。
如此看來，全面實現(xiàn)“營改增”后，建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的稅率從數(shù)值上看雖然大幅提升，企業(yè)實際的稅負從理論上來說是可以減少的。但實際能不能減，要看企業(yè)財務(wù)部門如何配合“營改增”進行財務(wù)業(yè)務(wù)調(diào)整。
企業(yè)“營改增”最大的難點就在于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理、稅務(wù)管理，包括稅收籌劃的能力;而第二個難點則在于企業(yè)管理工具上，工具要能夠很好的支持企業(yè)增值稅的記錄、統(tǒng)計、核算，包括納稅申報等等。
實際上，企業(yè)在沒有做“營改增”核算之前就是營業(yè)稅，營業(yè)稅核算非常簡單，企業(yè)會計核算、使用軟件的要求都不是很高�！盃I改增”之后，所有購買不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)，包含租賃等，都要進行銷項稅和進項稅核算，這促使更多的企業(yè)購買費用資產(chǎn)管理軟件。
“營改增”帶來的這些企業(yè)難題，很多致力于企業(yè)服務(wù)的管理軟件公司在第一時間之后提出解決方案，并在之前的產(chǎn)品上進行功能升級，企業(yè)財務(wù)部門不需要去啃很多晦澀難懂的國家文件，就可以輕松適應(yīng)“營改增”稅務(wù)改革，為企業(yè)減少稅負。
房地產(chǎn)“營改增”臨近 稅率11%可能性最大
日前，國稅總局新聞發(fā)言人郭曉林表示，2015年稅務(wù)部門將力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)、不動產(chǎn)等四行業(yè)�！盃I改增”箭在弦上，房企未雨綢繆。記者通過采訪房企人士、行業(yè)專家，從稅率、稅負、稅收籌劃等方面就“營改增”實施后對地產(chǎn)行業(yè)和房企帶來的利弊予以解讀。
1月底，國稅總局新聞通報會上，發(fā)言人郭曉林表示，2015年稅務(wù)部門將繼續(xù)推進“營改增”擴圍，力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)和不動產(chǎn)等四個行業(yè)。
近日，記者從江蘇、上海稅務(wù)系統(tǒng)的多名內(nèi)部人士處了解到，預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)“營改增”將在2015年正式開展，有關(guān)政策的制定有可能在今年啟動。地方稅務(wù)部門的表態(tài)，意味著不動產(chǎn)“營改增”今年落地的可能性進一步增大。
一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前還未進行“營改增”的四個行業(yè)，都是推進難度較大的行業(yè)，這些行業(yè)要么牽扯關(guān)聯(lián)方眾多，要么可抵扣進項少，對企業(yè)稅負造成的影響較大。
杭州一家稅務(wù)師事務(wù)所高級合伙人表示，由于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”還存在諸多困難，完整的抵扣鏈條難以形成，今年能順利形成草案已殊為不易。
稅率：11%可能性最大
稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，成為各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的稅率設(shè)計，必須統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合考慮各關(guān)聯(lián)方的利益。記者為此進行了多方求證。從現(xiàn)有反饋來看，稅率為11%的可能性較大。
據(jù)《中國稅務(wù)報》報道，在地價不能抵扣的情況下，如果建筑業(yè)執(zhí)行11%的稅率，則房地產(chǎn)業(yè)增值稅平均稅率下限邊界為8.95%，其中最高稅率為14.83%、最低稅率為6.39%。按照這一測算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行11%的稅率恰好位于合理區(qū)間內(nèi)，與已經(jīng)完成“營改增”的交通運輸業(yè)等執(zhí)行同檔稅率。
但不少業(yè)內(nèi)人士認為，11%的稅率仍偏高。上述稅務(wù)師事務(wù)所高級合伙人向記者表示，由于進項稅額目前還難以完全確定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從原來5%的營業(yè)稅一下子變成要繳11%的增值稅，可能會增加稅負，8%的稅率或許更為合理。
上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理管理學(xué)院朱為群教授則表示，11%的稅率設(shè)計偏離了稅制改革的初衷，只有實行單一稅率才更符合稅收中性原則。根據(jù)對韓國、日本等多個亞太地區(qū)國家增值稅稅率的測算，我國的增值稅稅率定在12%較為合理。
稅率設(shè)計作為房地產(chǎn)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，業(yè)界和學(xué)術(shù)界對此存在很大爭議。一位房地產(chǎn)公司的稅務(wù)總監(jiān)表示，目前銷售不動產(chǎn)的稅率是企業(yè)非常關(guān)心的問題，這直接關(guān)系到企業(yè)稅負水平的變化，如果最終實行11%的稅率，房企稅負將會加重。
爭議：土地成本能否抵扣
據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)成本主要來自土地成本、建筑安裝成本和財務(wù)成本三部分。近年來，一線城市“地王”頻現(xiàn)，不斷刷新拍地紀(jì)錄。土地出讓作為地方政府主要收入來源，成了地方政府的“生命線”，地價短時間內(nèi)不太可能下滑。
高昂的土地成本成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沉重負擔(dān)，一般而言，土地成本占據(jù)總成本的50%以上�！盃I改增”之后房企的土地購置成本能否抵扣、比例如何，成為決定房企稅負的關(guān)鍵。
由于土地是企業(yè)從政府手中購進的，但是地方政府并不是納稅人，無法開具增值稅專用發(fā)票，也就無法形成完整的抵扣鏈條。但上海新閔律師事務(wù)所高級合伙人劉福元表示，土地出讓金應(yīng)當(dāng)作為進項進行抵扣，政府可以允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，有點類似企業(yè)購進農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進項稅額，如果無法抵扣，房企稅收負擔(dān)將會大幅上升。
但朱為群認為，土地作為純粹的自然資源，其中并不含有增值稅額，不應(yīng)當(dāng)作為進項進行抵扣，僅僅為了降低房企稅負而允許抵扣有悖于增值稅原理。
由于土地來源具有多樣性，房企除了招拍掛獲取土地外，地方政府無償劃轉(zhuǎn)、與村集體合作、股權(quán)收購等方式也幾乎不可能取得依法允許抵扣的進項稅發(fā)票。這些問題如何解決，土地成本到底能否作為進項進行抵扣，只有待政策出爐后才能見分曉。
