2017年福建省小產(chǎn)權(quán)房最新政策
買房6年，卻一直拿不到“三證”，這讓購房者很焦慮。
昨天上午，市民肖先生告訴記者，他是張店區(qū)世紀(jì)路南首世紀(jì)嘉苑18號樓的業(yè)主，從2009年買房至今，他一直未拿到“三證”。
“當(dāng)初開發(fā)商是按大產(chǎn)權(quán)房賣給我們的，并承諾2年內(nèi)可以辦理好‘三證’，辦證的費(fèi)用已經(jīng)收上去6年了�！毙は壬f，為此他已多次找到開發(fā)商討說法，但至今未果。居民劉先生告訴記者，如果拿不到房產(chǎn)證，今年下半年孩子上學(xué)就成問題。
記者了解到，該小區(qū)所占地屬于傅家鎮(zhèn)小徐村，據(jù)該村村委一負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)的北部屬于舊村改造的回遷房，18號樓開建時(shí)，村里將樓的底座賣給了開發(fā)商。
今天上午，負(fù)責(zé)為購房者辦理“三證”的傅先生表示，18號樓確實(shí)屬于小產(chǎn)權(quán)房�！爱�(dāng)時(shí)賣樓時(shí)，我們了解到，只要以后變更土地用途就可以辦成大產(chǎn)權(quán)房。”
隨后，記者咨詢了相關(guān)部門的工作人員，據(jù)了解，目前肖先生居住的小區(qū)土地性質(zhì)存在問題，需逐級上報(bào)審批，如果無法通過審批，就無法辦理“三證”。
山東聯(lián)亨律師事務(wù)所王磊律師表示，小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正幾乎是不可能的。開發(fā)商明知未辦好相關(guān)手續(xù)，就承諾業(yè)主可以辦成大產(chǎn)權(quán)，涉嫌欺詐，購房者可聯(lián)名起訴維權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房的危害
小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買賣，小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣。
萬一拆遷補(bǔ)償難，小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主得不到拆遷安置補(bǔ)償卻無話可說。
遺贈容易出問題，小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。
質(zhì)量安全無保證，一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
五證不全，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價(jià)格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的問題就是無法辦理產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。
首先有必要說明一下什么叫小產(chǎn)權(quán)房
通俗點(diǎn)解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無效的。
雖然說，小產(chǎn)權(quán)房有一定問題，但是想買小產(chǎn)權(quán)房的人也總能列出很多好處，比如：
小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格相對便宜；
沒有交易流程的稅費(fèi)；
不限購，有錢就可以買；
不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期問題……
但是融360房貸君想說，如果不是真的出于無奈，對于小產(chǎn)權(quán)房，我們的態(tài)度應(yīng)該是謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，能不買就盡量不買，畢竟購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的后果還是很嚴(yán)重的。
購買小產(chǎn)權(quán)房法律風(fēng)險(xiǎn)
無法辦理房產(chǎn)證 無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房，它這個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)是咱民間的一種表述。說白了，你要從合規(guī)性上來套的話，它其實(shí)是沒產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證的，當(dāng)然，你的購房合同在房管局是不能備案了。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這其實(shí)就是小產(chǎn)權(quán)房，最大最大的問題。
此外，辦理產(chǎn)權(quán)證，需要五證具備，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。因開發(fā)商不具備五證，那么小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)。
同時(shí)，購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。其實(shí)壓力也蠻大的。那么你不能去銀行做貸款，同理你未來也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押，再者你買賣的時(shí)候可能也有很多的風(fēng)險(xiǎn)和坑。
拆遷難補(bǔ)償，質(zhì)量沒保證
因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強(qiáng)拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，為賺錢會偷工減料，加上職能部門監(jiān)管不力，存在嚴(yán)重安全隱患，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題，更無法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購房者維權(quán)難，最終只能自行承擔(dān)損失。
另外，入住后也存在收取物業(yè)費(fèi)難，物業(yè)服務(wù)不到位等一系列物業(yè)管理糾紛。
小產(chǎn)權(quán)房交易難
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
如果再說到遺產(chǎn)的繼承等等方面，那麻煩真的是太多了。
最后，也是最為重要的一點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。也就是說，沒有產(chǎn)權(quán)，沒有監(jiān)管是個(gè)灰色地帶，那這個(gè)房子質(zhì)量好壞就全看這個(gè)開發(fā)商的心情和良心了。
如果你碰上一個(gè)非常有良心的開發(fā)商，好好給你蓋，權(quán)當(dāng)罷了；
但是缺少監(jiān)督的情況下，人家是能偷就偷能省就省，說不定這個(gè)房子就可能有很大的質(zhì)量隱患。以后的修繕、修葺可能就有比較大的問題。
所以綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房，由于它根上就有問題，沒有一個(gè)合規(guī)的房產(chǎn)證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。
雖然福建并未出臺限購政策,但在購房時(shí),卻有限貸規(guī)定。限購政策的放開,讓不少市民擔(dān)心,樓市利好政策會日益增多,“如果在限貸方面有所松動,到時(shí)再動手買房,可能要付出更多�！币恢背钟^望態(tài)度的小張覺得今年下半年就出手,購買自己的首套房。
“取消限購對市民影響最大就是心理方面,部分剛需族可能不再等待,而是選擇下半年盡快購房。”張店聯(lián)通路一房產(chǎn)公司營銷部經(jīng)理王先生介紹說:“本來不少市民期待房價(jià)在下半年或明年會有所松動,一看取消限購,心理上難免受到影響,擔(dān)心‘水漲船高’,出臺相關(guān)刺激政策,所以應(yīng)該會將購房計(jì)劃提前�！�
