房貸新政后真正消費(fèi)者所面對困惑 做出正確的決策
對于三四線的居民來說，住房市場的嚴(yán)重供應(yīng)過剩不是一個政策可改變的。如果這些地 方?jīng)]有投資需求增加，民眾希望通過房貸優(yōu)惠政策進(jìn)入市場要當(dāng)心點(diǎn)，否則可能會套牢。對于這些地方的居住消費(fèi)，早就不是什么問題，也不是本文所要討論的重點(diǎn)。對于一二線的真正的居住消費(fèi)來說，絕大多數(shù)人根本沒有支付能力進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觥７抠J新政對這些消費(fèi)者早就意義不大。但是，這些城市的居住消費(fèi)者也不是無路可走，如果市場泡沫很大，房價租金收益比低，租房同樣是一個好的理性選擇。如果個人想得清楚，既可能讓你生活得更輕松，不要承擔(dān)過重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，也不用擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險。
從字面來看，房貸新政的目的是“繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)”，但是該政策的“住房消費(fèi)”與以往政策的“住房消費(fèi)”有很大的差別。房貸新政所指的“住房消費(fèi)”是泛化了的“住房消費(fèi)”，即還清了銀行住房貸款或沒有住房貸款，不管持有多少住房，當(dāng)前再進(jìn)入市場購買住房，都可算作“住房消費(fèi)”，都可享受房貸新政的優(yōu)惠政策�？梢哉f，在上漲了十幾年高房價下，絕大多數(shù)(85%以上)住房消費(fèi)者根本沒有能力進(jìn)入當(dāng)前的住房市場，房貸新政的所指“住房消費(fèi)”主要是指持有住房但沒有欠銀行貸款再愿意進(jìn)入市場購買住房者了(有研究調(diào)查表明，目前中國城鎮(zhèn)居民已有68.9%擁有一套住房，在這些家庭中有19.7%沒有按揭貸款，房貸新政所針對的就是這部分家庭)，而不是那些真正沒有住房的消費(fèi)者。
一般來說，真正的住房消費(fèi)應(yīng)該是指購買住房之后完全為了居住需要而不是為了購買之后再用于交易獲利的住房消費(fèi)者，更多的是沒有持有住房者，而且政府還得有有事中及事后的住房稅收政策來限制是消費(fèi)而不是為交易，而不在于購買住房者手中持有多少住房。
在目前中國，由于各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，住房居住條件改善程度也不同，因此，真正的居住消費(fèi)滿足與短缺的情況也有很大差別。比如，三四線城市，基本的居住條件本來上個世紀(jì)80-90年代就比一二線城市的緊張度要低，而且在那個時期，這些城市的基本居住條件或居住消費(fèi)基本上得以全面改善。我記得，在上個世紀(jì)80年代，我所在那個縣城，家庭的基本居住條件就已經(jīng)比較好。每個家庭都有基本居住條件。后來經(jīng)過近20多年的發(fā)展，特別是近十幾年的發(fā)展，三四線城市隨著城市建設(shè)得到快速擴(kuò)張，居民的居住條件更是完全得到了改善。
由于這些城市的住房市場是以居住消費(fèi)為主導(dǎo)，住房投資比例不高，近十幾年來房價也是在上漲，但房價上漲幅度不高，居民的居住消費(fèi)也不存在多少問題。反之，隨著這些三四線城市擴(kuò)張過快，住房建筑過多，住房的投資價值越來越低，使得這些城市住房過剩問題越加嚴(yán)重。在今年以來的房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整過程中，不少三四線城市的房價由一平米6000-7000元下降到5000元，同樣是無人問津。可以說，這次政府希望通過房貸新政來消化國內(nèi)三四線城市的嚴(yán)重過剩的住房庫存看來會有一個長期的過程，并不是件容易的事情。
可以說，房貸新政后，絕大多數(shù)(85%以上)真正的居住消費(fèi)無支付能力進(jìn)入住房市場是指一二線城市，尤其是一線城市。而這些城市的住房消費(fèi)者也是近7-8年內(nèi)由三四線城市進(jìn)入一二線城市的居民。對于一直生活在一二線城市的原住居民來說，基本的居住消費(fèi)也不是問題，因?yàn)椋@些原住居民多以會在房價還沒有全面漲起前就已經(jīng)進(jìn)入了市場。如果這些人有投資意識，早就成了一二線城市房價暴漲的最大受益者。
對于一二線城市絕大多數(shù)真正的居住消費(fèi)者來說，他們不僅進(jìn)入這個城市的時間短，而且收入水平基本上處于整個城市居民的中低水平。隨著這幾年一二線城市房價快速飚升，這些真正的住房消費(fèi)者離住房市場越來越遠(yuǎn)。因?yàn)�，這不僅在于本人在這些城市收入水平低，工資增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價上漲，而且這些居民多以是來自三四城市，其父母親或家庭的財富積累及工資水平也與一二線城市居民相差很大。這就使得這些新進(jìn)入一二線城市的住房消費(fèi)者購買住房的支付能力越來越弱，越來越遠(yuǎn)離住房市場。
比如北京，一個在外地出生近幾年大學(xué)畢業(yè)之后留下北京工作的年青人，假定他家在南昌，父母親最近退休，估計積累的財富不到100萬元。假如他在北京工作了6年，每年年薪為10萬左右，那么這6年這個年青人至多積蓄也為10萬左右。在這種情況下，這個年青人想在北京購買一套100平米左右的住房，連首付也是不夠付。所以，房貸新政對這個年青人意義不大。這個青年人也不會想在房價如此之高的情況下購買住房。
反之，如果理性些，這個年青人租房成本會更低。比如，一套100平米的住房，其每平米為4萬，這套住房的總價為400萬。如果這套住房在北京的三環(huán)邊上(除東三環(huán))，住房月租金大概8000-1萬元，取中值為9000元，年租金為11萬元。如果以5年期按揭貸款利率來計算，400萬的成本(實(shí)際成本及機(jī)會成本)是27萬左右。如果以目前銀行理財產(chǎn)品的利率5.5%左右來計算，其利率為22萬。也就是說，如果購買這套住房為一次性付款，并與銀行理財產(chǎn)品比較，那么每月租房成本要低一半。也就是說，把這400萬用于銀行理財不購買住房，然后租房，付了租金之后還有11萬用于個人消費(fèi)或積蓄。如果購買住房不是一次性付款并到銀行按揭，那么其支付成本更高(估計要達(dá)25萬左右)。
也就是說，面對著房貸新政，在房價居高不下，金融市場投資收益不低，一二線城市的真正的住房消費(fèi)者就得對租房還是購買住房進(jìn)行全面的成本收益分析(即使你有支付能力進(jìn)入高房價市場也是一樣)，看哪一種方式對自己更合算。只要通過這種理性分析，而不是道聽途說，這樣就能夠做出正確的決策。房貸新政的困惑也能夠在此化解。當(dāng)然，既然是自己的判斷與決策，也得對自己的行為負(fù)責(zé)，賺錢或虧損都是自己的事情，而不可能讓他人為承擔(dān)。
總之，對于三四線的居民來說，住房市場的嚴(yán)重供應(yīng)過剩不是一個政策可改變的。如果這些地方?jīng)]有投資需求增加，民眾希望通過房貸優(yōu)惠政策進(jìn)入市場要當(dāng)心點(diǎn)，否則可能會套牢。對于這些地方的居住消費(fèi)，早就不是什么問題，也不是本文所要討論的重點(diǎn)。對于一二線的真正的居住消費(fèi)來說，絕大多數(shù)人根本沒有支付能力進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觥７抠J新政對這些消費(fèi)者早就意義不大。但是，這些城市的居住消費(fèi)者也不是無路可走，如果市場泡沫很大，房價租金收益比低，租房同樣是一個好的理性選擇。如果個人想得清楚，既可能讓你生活得更輕松，不要承擔(dān)過重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，也不用擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險。當(dāng)然，市場法則是分散化決策，每一個的決策都得自己來承擔(dān)，不是別人來告訴你做什么或不做什么。因此，如何判斷與決策，每一個居民都得更為謹(jǐn)慎。
