廣州“最嚴公積金新政“限貸一次 業(yè)內憂引發(fā)新問題
廣州“最嚴公積金新政”11日原則通過 “限貸一次”保障首次購房者
【新政要點】
●二套房仍不能再貸
●首付從兩成變三成
●額度計算公式更嚴
●明年額度擬減30億
●本地戶籍需累繳2年
●外地戶籍需累繳3年
廣州市住房公積金管理委員會昨天對《廣州市住房公積金個人購房貸款實施辦法》進行審議,新政明確公積金貸款僅限于首次使用者,同時將首付從兩成變?yōu)槿,額度計算公式也更嚴。盡管廣州住房公積金今年將增加27億元的貸款額度,但明年的額度卻大幅削減30億。這個“最嚴公積金新政”已原則上通過,待市政府審批后實施。
分析人士認為,廣州市住房公積金貸款政策頻頻收緊,最直接的原因是資金緊張。在貸款大幅飆升的情況下,公積金的存貸比已經超過80%的警戒線,因此只能祭出“急剎車”的對策。
新政
公積金已貸過的不能再貸
舊政
購房者在還清第一次公積金貸款后,間隔三個月后可以申請二套房公積金貸款,三套房則已經停貸。套數(shù)認定采用認房又認貸原則。
今年3月的征求意見稿中首次提出“已使用過住房公積金貸款不予貸款”,引發(fā)社會廣泛的討論,此條款在7月的二次修改意見稿中予以保留。
官方解釋:這主要是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金。公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求,已使用過住房公積金貸款的人,或者能多次購房的資金都比較充裕,在公積金貸款額度有限的情況下,允許這部分人多次使用公積金貸款有失公允;實際上也剝奪了首次使用住房公積金貸款的職工的權利。
解讀:廣州市民買房將只有一次公積金貸款機會,對于計劃買一換一的剛需買家打擊不小。準備近期出手的羅先生表示,會暫時擱置購房計劃,“這是在逼著我們一次性買大房啊,本來想買個80多平方米的先住著,看來得重新考慮了。”
據(jù)某機構統(tǒng)計,二次貸款條例實際影響的人群大約有36.6萬。
廣州房價點評網高級分析師肖文曉認為,不能貸二套,對于已經用過公積金貸款的人來說,繳納公積金就失去了意義。如果不是單位出一半,或者單位繳納的部分很少,很多人可以說就會選擇不繳或者少繳。所以,新政對這部分人的影響肯定是負面的,對于公積金中心也是雙刃劍。
新政
本地戶籍,已連繳滿6個月,且累計繳存24個月以上。外地戶籍,已連繳滿12個月,且累計繳存36個月以上。
舊政
本地戶籍,需連繳6個月以上。外地戶籍,需連繳12個月以上。
解讀:新政的繳存時間比現(xiàn)行的“本地戶籍連續(xù)繳存6個月,非市戶籍連續(xù)繳存12個月”長了很多,新政對申請人提出了更嚴格的條件,但“連續(xù)”變?yōu)?ldquo;累計”無疑是一個喜訊。不少人更換工作時,公司一般會在試用期第二個月或以上才會購買公積金,這意味著公積金的繳存會中斷1個月甚至更長。新政更有利于頻繁跳槽的年輕人。
新政
賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)
舊政
(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2
解讀:強調了賬戶余額的重要性,實際上可貸款的總額更加少了。
公積金貸款額度取“根據(jù)個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度、貸款最高限額(一人最高50萬、兩人最高80萬)、按照房屋價格貸款比例計算的貸款額度”三項值中的最低值。三項值中,按公式計算的貸款額度較之前縮水了近一半;即使是按照貸款最高限額,兩人最高80萬,在廣州也很難提供90平方米房子所需要的貸款資金支持。
新政
由兩成提高至三成
舊政
首付兩成
解讀:兩成首付成歷史,哪怕90平方米以下。不過,取消首付兩成還需要人民銀行審批才能通過。
新政
明年暫定住房公積金貸款額度為140億,到明年中旬,再根據(jù)半年情況做出調整。
由于1-7月為提取高峰期,為確保明年1月能正常放款且不出現(xiàn)擁擠,公積金中心將從今年11月中旬開始,先按140億額度實行按月按日分配,并由系統(tǒng)自動按照申請件錄入時間順序輪候上報和審批。
解讀:公積金池子里的水,原來較少人去提取屬于自己那份公積金,現(xiàn)在則爭先恐后地拿走買樓,甚至看病都可以用公積金,故池水越來越少,而公務員繳納比例從20%降至12%,則池水更少。只好降至140億。
新政
二手樓貸款期限不得超過20年,二手樓貸款年限與樓齡之和由不得超過35年調整為40年。
解讀:超過20年樓齡的舊房子早已不允許申請公積金,故這個調整完全沒可能實操。很多時候,大家以為20年樓齡就是很舊的樓梯樓,其實不少我們熟悉的樓盤,像荔灣廣場、祈福新村,都已步入20年關口了。
業(yè)內人士憂新政引發(fā)新問題
對于這個“最嚴公積金新政”,記者采訪了多位業(yè)內人士,有的認為公積金的優(yōu)勢將越來越弱,有的則擔憂新政可能引發(fā)更多問題——
合富輝煌首席市場分析師黎文江:待央行房貸新政出臺后,商業(yè)貸款的利率有可能下降,如果能下浮到8.5-9折,將拉近與公積金貸款的差距,屆時公積金貸款的吸引力將會降低。因為公積金申請難度大,開發(fā)商又不喜歡,在相同條件下,開發(fā)商會把優(yōu)惠更多地傾向商業(yè)貸款,公積金貸款的作用和優(yōu)勢會越來越弱。
廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜:新政是公積金額度不夠導致的結果,同時也說明現(xiàn)在購房的人群越來越多。公積金新政對于市場的影響不會太大,因為公積金不占主導。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志:很可能出現(xiàn)已用公積金貸過款的人不再繳費的情況,導致公積金額度越來越緊張。另外,政策單方面調整是否合理、合法?貸款辦法出現(xiàn)變化后是否允許交款人退繳?若因額度不足引發(fā)符合條件但沒拿到貸款的情況,是否屬于公積金中心違約,是否應對申請人作出賠償?
滿堂紅研究部高級經理周峰:今年前三季度,通過滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中,二次申請公積金的比例為7.5%。雖然新政現(xiàn)仍在空檔期內,但即使有意向的改善客戶,都無法擠得上末班車了。
廣州房價點評網高級分析師肖文曉:公積金中心出此“下策”,說明原有政策已不符合當前形勢,既不能讓首次買房的人滿意(額度不足,需要排隊輪候),也不能讓多次買房的人滿意(不能二次使用,利息又低)。不改革出路只會越走越窄。