第一章 總 則
第一條 為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 市住房和建設(shè)部門(mén)是本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市主管部門(mén))，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：
(一)組織實(shí)施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;
(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)主管部門(mén))以及其他相關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠(chéng)信檔案制度;
(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪(fǎng)事項(xiàng);
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
第三條 區(qū)主管部門(mén)接受市主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：
(一)指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);
(二)確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散;
(三)撤銷(xiāo)違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，撤銷(xiāo)管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無(wú)效;
(四)會(huì)同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭(zhēng)議;
(五)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、行業(yè)協(xié)會(huì)制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項(xiàng);
(七)批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng);
(八)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(九)依法處理物業(yè)管理信訪(fǎng)事項(xiàng);
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
區(qū)主管部門(mén)可以根據(jù)管理實(shí)際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門(mén)的名義辦理前款第(六)項(xiàng)規(guī)定的備案事項(xiàng)和第(八)項(xiàng)規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會(huì)成立和行業(yè)協(xié)會(huì)制裁的備案除外。
第四條 街道辦事處在區(qū)主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會(huì)成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，指導(dǎo)籌備組開(kāi)展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用;
(二)對(duì)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)被區(qū)主管部門(mén)解散、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(三)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;
(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，責(zé)令限期改正或者報(bào)區(qū)主管部門(mén)予以撤銷(xiāo);
(五)業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;
(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿(mǎn)但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、資料;
(七)組織召開(kāi)街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;
(八)依法處理物業(yè)管理信訪(fǎng)事項(xiàng);
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，依法貫徹落實(shí)其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門(mén)委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。
第五條 規(guī)劃國(guó)土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門(mén)，按照各自職責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門(mén)、街道辦事處核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。
第六條 各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市主管部門(mén)創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)。
原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問(wèn)題。
原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。
第七條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會(huì)建設(shè)和社區(qū)和諧。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對(duì)物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。
第八條 市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫(kù)，完善不良行為警示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書(shū)、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠(chéng)信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫(kù)保持互聯(lián)互通和信息共享。
第九條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹(shù)立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀(guān)念和行為習(xí)慣，明確實(shí)行生活垃圾分類(lèi)。
第十條 提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開(kāi)辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)、市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)另行制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議
第十一條 根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
第十二條 市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市主管部門(mén)負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃國(guó)土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對(duì)全市物業(yè)管理重大問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。
區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題。
第十三條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪(fǎng)、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門(mén)、機(jī)構(gòu)召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問(wèn)題：
(一)業(yè)主委員會(huì)任期已屆滿(mǎn)但仍未完成換屆選舉工作的;
(二)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;
(三)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。
街道辦事處組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議可以邀請(qǐng)市、區(qū)主管部門(mén)進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主列席會(huì)議。
第十四條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會(huì)政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無(wú)正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十五條 下列主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：
(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;
(二)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;
(四)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;
(五)因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;
(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書(shū)面同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書(shū)面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門(mén)。
第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書(shū)的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面邀請(qǐng)通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)3日前將列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的人員名單和聯(lián)系方式書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。
第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書(shū)面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實(shí)提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)市主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)核實(shí)業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會(huì)拒不進(jìn)行核實(shí)、無(wú)法履行職責(zé)或者存在爭(zhēng)議的，由街道辦事處予以核實(shí)。
經(jīng)核實(shí)提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自核實(shí)完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)核實(shí)提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書(shū)面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，業(yè)主委員會(huì)在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項(xiàng)組織召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;但人民法院、區(qū)主管部門(mén)依法撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)決定的除外。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)物業(yè)所在地區(qū)主管部門(mén)撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。
第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：
(一)信函;
(二)電子郵件;
(三)手機(jī)短信。
