淺談物業(yè)管理論文精選

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淺談物業(yè)管理論文

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展,并日益成為一種不可忽視的社會(huì)管理和綜合治理力量。本文簡(jiǎn)要分析了我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn),即:物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快,物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展,物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范,促進(jìn)人們住房觀念的轉(zhuǎn)變;探討了當(dāng)前我國(guó)比較普遍的“建管一體化”、由當(dāng)?shù)胤抗懿块T或本單位自主管理、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式,并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng)新提出了六方面建議:一是要積極轉(zhuǎn)變思想觀念,提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);二是要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度,明確各方權(quán)利和責(zé)任;三是要健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系,提升物業(yè)管理規(guī)范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,積極推進(jìn)居民小區(qū)的自治管理;五是要加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,培育物業(yè)管理市場(chǎng);六是要大力開展人員培訓(xùn),努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;模式;創(chuàng)新

近幾年,隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè),并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展,越來(lái)越受到各級(jí)政府部門的積極關(guān)注。目前,物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴(kuò)大,已經(jīng)從清潔、保安、維修,延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境,提高城市管理水平,擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。

一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快

經(jīng)過20多年的發(fā)展,我國(guó)物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展,已經(jīng)成為一支重要的社會(huì)管理力量。以浙江為例,據(jù)調(diào)查,杭州市在近10年的時(shí)間里,物業(yè)管理企業(yè)從2005年的314個(gè)增加到的3517個(gè),增長(zhǎng)了10倍。底,寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺(tái)州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。

(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展

新世紀(jì)以來(lái),我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大,不斷拓展,從普通商品房到房改房的老舊小區(qū),從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè),從小型配套到大型公建,從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè),從純市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增,逐年擴(kuò)展,覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、廣場(chǎng)、公園等各個(gè)方面。

(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范

近年來(lái),隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,各級(jí)職能部門不斷加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作,制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī),《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實(shí)施,對(duì)規(guī)范物業(yè)管理行為,推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是2004年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái),使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來(lái)規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺(tái)階。

(四)物業(yè)管理促進(jìn)了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變

對(duì)住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理,確實(shí)給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來(lái)了諸多方便,使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境,從而使廣大業(yè)主的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展,人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念,對(duì)物管的接觸日益增多,對(duì)物管職能作用的認(rèn)識(shí)不斷加深,使得物業(yè)管理越來(lái)越受到更多人的接受和認(rèn)可,物業(yè)管理收費(fèi)難度逐漸減少,收繳率逐步提高,更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費(fèi)。

二、我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析

不同類型的物業(yè),使用性質(zhì)存在明顯的差異,管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前,我國(guó)運(yùn)用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:

(一)“建管一體化”的物管模式

開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理,實(shí)行一體化運(yùn)作。以浙江省杭州市為例,據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示,2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司,它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合;又能夠通過實(shí)現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),來(lái)不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌,進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值,提升商品房含金量、吸引力和銷售量,從而產(chǎn)生更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益,反過來(lái)又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財(cái)力支持,從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)全國(guó)前三強(qiáng)的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。

(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式

在行政型和福利型運(yùn)行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下,這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下,管理對(duì)象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè),物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼,個(gè)人支付的費(fèi)用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí),可以直接向本單位有關(guān)部門反映,通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位,在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤,經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制,難以實(shí)行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離,使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴(yán)重不足,從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化服務(wù)、社會(huì)化管理的現(xiàn)代物管新機(jī)制。

(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式

物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它具有法人資格,根據(jù)合同接受業(yè)主的委托,依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,并收取相應(yīng)的報(bào)酬。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈、服務(wù)對(duì)象明確、成本概念清楚、公司機(jī)制靈活、專業(yè)化程度比較高,管理效果相對(duì)較好,符合的要求,有強(qiáng)大的生命力。其主要弊端是管理費(fèi)用比較高,很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費(fèi)理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)與管理水平上還存在諸多問題,目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)困難,處于非贏利狀態(tài)。

三、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新

(一)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念,深化對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)

對(duì)物業(yè)管理問題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識(shí),物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè),更重要的是把它納入社會(huì)管理的內(nèi)容,要納入綜治工作中“社會(huì)矛盾化解”、“社會(huì)管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理工作的重視和支持,推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。

(二)加強(qiáng)政府監(jiān)管力度,明確各方權(quán)利和責(zé)任

政府相關(guān)部門在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí),也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門,強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督,引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,依法做出決定,從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題,要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳,明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣,物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。

(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系,提升物業(yè)管理規(guī)范化水平

物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系,又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此,政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟”。對(duì)那些無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)公司可通過司法途徑來(lái)達(dá)到目的。但對(duì)訴訟成本較高,訴訟程序較為煩瑣的問題,物業(yè)公司也不必卻步,拿起法律武器,積極地去維護(hù)自身權(quán)力。

(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,積極推進(jìn)小區(qū)內(nèi)部的自治管理

國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力!皹I(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生”!皹I(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會(huì)的組建工作,并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì),應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé),在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮重要作用。

(五)加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,培育物業(yè)管理市場(chǎng)

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平,才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。要加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī);(jīng)營(yíng),實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利,逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng),改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度,明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于2000年,由浙江廣播電視集團(tuán)投資組建,成立之初屬于“建管一體化”模式,只服務(wù)集團(tuán)內(nèi)部。2002年走向市場(chǎng)化,經(jīng)營(yíng)方向上術(shù)有專攻,以企業(yè)、機(jī)關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)方向,形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色,目前管理物業(yè)面積100余萬(wàn)平方米,服務(wù)的客戶有副省級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)大院、大型國(guó)企總部、上市公司總部,多處物業(yè)獲得國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)榮譽(yù),在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。

(六)大力開展人員培訓(xùn),努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平

物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓(xùn)力度,提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng),著力培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)及經(jīng)營(yíng)意識(shí)。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面,要切實(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念,強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí),全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國(guó)外或發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),抓好培訓(xùn),如物管行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展程度較高的香港,除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座等,還注重思想作風(fēng)、遵紀(jì)守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對(duì)于管理人員,還注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,進(jìn)一步加大對(duì)物管人才的培訓(xùn)力度,改善目前物管人才難覓的狀況,促進(jìn)物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面,強(qiáng)化合作意識(shí),加強(qiáng)物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人,物業(yè)管理要堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀,積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無(wú)關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系,切實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時(shí)候會(huì)為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動(dòng),業(yè)主上班時(shí)把小孩托付到客服中心,物管將帶孩子去物業(yè)的各個(gè)部門體驗(yàn)學(xué)習(xí),比如帶到綠化部門去學(xué)習(xí)種花種草,以及學(xué)習(xí)一些書本上學(xué)不到的東西。此外,如果業(yè)主家有老年人,物業(yè)每天白天也會(huì)每隔3-4個(gè)小時(shí)打電話進(jìn)行溝通或者上門照顧。同時(shí)應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會(huì),多渠道吸納專業(yè)人才,提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運(yùn)作效率高的物管隊(duì)伍。

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