“以房養(yǎng)老”難在哪兒?房?jī)r(jià)不穩(wěn)定是首因
為期兩年的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”(以下簡(jiǎn)稱“以房養(yǎng)老”)試點(diǎn)于月初啟動(dòng)，時(shí)至月末，試點(diǎn)實(shí)施已近一個(gè)月，老百姓似乎并不買賬，參與“以房養(yǎng)老”調(diào)研的幾家保險(xiǎn)公司也只有幸福人壽上報(bào)了相關(guān)產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)推行有哪些難點(diǎn)?怎樣解決?《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者就此進(jìn)行了調(diào)查。
險(xiǎn)企：房?jī)r(jià)不確定性是首慮
其實(shí)早在2006年我國(guó)就開始“以房養(yǎng)老”的探索。據(jù)記者了解，2006年在上海、南京等地就有了政府主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”;2007年上海公積金中心試行“以房養(yǎng)老”，但因真正符合條件的老年申請(qǐng)者很少，如今已經(jīng)停辦;在，國(guó)內(nèi)銀行又以“反按揭”的形式推出“以房養(yǎng)老”，規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，只能“養(yǎng)老”不能“送終”，所以，實(shí)施效果并不理想。結(jié)合“政府版”和“銀行版”的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，這次國(guó)家又推出“保險(xiǎn)版”。但目前來看，不管是百姓還是險(xiǎn)企似乎對(duì)這次的“保險(xiǎn)版”也并不感興趣。
據(jù)了解，在“以房養(yǎng)老”的指導(dǎo)意見落地前，包括幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會(huì)人壽、中宏人壽7家保險(xiǎn)公司已經(jīng)進(jìn)行過一段時(shí)間的參與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)調(diào)研。但在7月1日《意見》實(shí)施后，卻只有幸福人壽一家險(xiǎn)企向保監(jiān)會(huì)上報(bào)具體方案。為何“以房養(yǎng)老”推行會(huì)如此之難?
保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)尚屬新生事物，其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，期限較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域廣。保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。”
“房?jī)r(jià)走勢(shì)及老人預(yù)期壽命如何評(píng)估，是金融機(jī)構(gòu)首先顧慮的問題。更重要的是，房?jī)r(jià)不會(huì)總是只升不降，未來預(yù)期很難作出準(zhǔn)確判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司而言是不小的風(fēng)險(xiǎn)。”一家知名保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說。
據(jù)媒體報(bào)道，今年以來，杭州、廣州、北京等多個(gè)大城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的情況。未來房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣，上漲還是繼續(xù)下跌，誰都無法做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，這也是保險(xiǎn)公司和投保人都不愿意參與“以房養(yǎng)老”的主要原因。
另有金融業(yè)人士認(rèn)為，中國(guó)房屋70年產(chǎn)權(quán)問題也是實(shí)施“以房養(yǎng)老”的一大障礙。“中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，是‘倒按揭’的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境的最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。”某銀行客戶經(jīng)理劉小姐告訴記者，“而這兩種不確定風(fēng)險(xiǎn)都是保險(xiǎn)技術(shù)不能處置的”。
市民：不如留給子女 不如用來出租
“老年人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該留給子女，這是中國(guó)人的習(xí)俗”、“安居才能樂業(yè)，沒有房子生活還有什么意思”……這是記者在居住的小區(qū)采訪時(shí)，老人們七嘴八舌地發(fā)表著對(duì)“以房養(yǎng)老”的看法。7月25日下午記者在小區(qū)中隨機(jī)采訪了10位老人，問他們是否愿意拿房子做抵押“以房養(yǎng)老”，其中有9位表示“不愿意”。
《意見》中規(guī)定，申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”得滿足兩個(gè)條件：60歲以上老年人，擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。“以房養(yǎng)老”的首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇曾公開表示：“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)得滿足三個(gè)特征，即高房?jī)r(jià)的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)、無子女、失獨(dú)的老人。有數(shù)據(jù)顯示中國(guó)老人有兩億人口，其中，沒有子女的老人占10%，大概2000萬。有1%的是失獨(dú)老人，據(jù)老齡委估算是200萬，并且以每年7.6%的幅度在增長(zhǎng)。有這么多潛在投保人，但為何有8成以上的老人不愿投保呢?
“目前實(shí)施的最大障礙有兩條：第一是老百姓固守的老觀念。中國(guó)深受‘養(yǎng)兒防老’傳統(tǒng)觀念影響，一些老人在心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的;第二是大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性的擔(dān)憂，當(dāng)然要留給兒女們了，這是中國(guó)人自古以來的習(xí)俗”，一位張姓老人在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說。據(jù)此前媒體報(bào)道，在本次實(shí)施試點(diǎn)的4個(gè)城市中，上海有超九9成的老人不愿“以房養(yǎng)老”，廣州有8成老人表示“以房養(yǎng)老”不靠譜。
近日，暨南大學(xué)輿情研究中心開展了關(guān)于“廣州市居民養(yǎng)老現(xiàn)狀”的民意調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市民對(duì)最傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式的認(rèn)知度和認(rèn)同度都是最高的，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的認(rèn)知度次之，其次是社區(qū)養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”和“候鳥式”養(yǎng)老。
“‘以房養(yǎng)老’制度推行難在未來房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)料。”北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗在接受記者采訪時(shí)說。
《意見》中規(guī)定，這次“以房養(yǎng)老”主要有兩類產(chǎn)品可供選擇：參與型和非參與型。投保人如果購買參與型，保險(xiǎn)公司則參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評(píng)估，對(duì)投保人所抵押的房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;如果購買了非參與型產(chǎn)品，則保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。而對(duì)投保人來說，如果房?jī)r(jià)上漲則存在保險(xiǎn)公司是否對(duì)其房產(chǎn)公平估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，如果下跌可能存在收益比買其他理財(cái)產(chǎn)品收益低的風(fēng)險(xiǎn)。
“假設(shè)投保人今年70歲，擁有一套房齡20年的房子，目前房屋市場(chǎng)售價(jià)為100萬，預(yù)期養(yǎng)老金每月能拿到5400元。但是如果將房子租出去則每月可能有6000元的租金，與收益相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品如國(guó)債相比，養(yǎng)老金也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。這也是投保人從實(shí)際利益來考慮不愿‘以房養(yǎng)老’的原因。”一位保險(xiǎn)公司工作人員向記者介紹說。
專家：完善機(jī)制，以法規(guī)突破瓶頸
目前，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，底60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出，最大的問題是養(yǎng)老金不足。所以，國(guó)家才如此急迫地推行“以房養(yǎng)老”政策。但目前階段來看，社會(huì)各界對(duì)此似乎有很大爭(zhēng)論。
保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在接受媒體采訪時(shí)表示：不論對(duì)監(jiān)管部門、保險(xiǎn)公司還是對(duì)消費(fèi)者，都沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，這個(gè)指導(dǎo)意見比較粗淺。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，才能營(yíng)造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏的局面。
一位法學(xué)專家分析表示：“以房養(yǎng)老”目前在中國(guó)實(shí)施的障礙主要有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是投保人固守的老觀念，第二點(diǎn)是房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。具體來說，這兩個(gè)“攔路虎”前者是觀念問題，后者是市場(chǎng)問題。觀念絕不是一成不變的，這些年養(yǎng)老院從無人問津到一床難求的變化就是最好的例證;市場(chǎng)問題更是應(yīng)該交給市場(chǎng)自己解決。而要想把“以房養(yǎng)老”制度真正落到實(shí)處，最應(yīng)該關(guān)注的是相關(guān)的法治問題。目前，關(guān)于這項(xiàng)制度的很多配套法律法規(guī)都是缺位的，比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問題，比如參與這項(xiàng)制度的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資格問題、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職責(zé)問題等等。只有這些法律空白盡快補(bǔ)齊，“以房養(yǎng)老”制度才有可能突破瓶頸。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉在接受采訪時(shí)也表示：我們需要做的是完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，建立公開化、公正化的市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段，而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度，不需要參與市場(chǎng)。
“對(duì)于‘以房養(yǎng)老’這一新鮮制度，需要政府拿出更加智慧的頂層設(shè)計(jì)，用嚴(yán)密的法規(guī)、政策盡量防控其不可回避的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，才會(huì)有越來越多的人愿意接受這種新興的養(yǎng)老模式。”上述人士表示。
