盡管監(jiān)管部門力推，但以房養(yǎng)老保險推進(jìn)還面臨多重障礙和阻力。
備受關(guān)注的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，很可能在廣州等4個城市率先試點。
南都記者獲得的一份保監(jiān)會日前已起草的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱意見稿)顯示，以房養(yǎng)老計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進(jìn)行試點，投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。
不過對于這份意見稿，多個險企人士接受南都記者采訪時表示以房養(yǎng)老保險并無實際進(jìn)展，而房價走勢不確定及70年產(chǎn)權(quán)將是產(chǎn)品設(shè)計的一大阻礙。某大型上市保險公司的高層稱，“對于以房養(yǎng)老，目前保險公司并沒有現(xiàn)成的模式，怎么找盈利模式是各個保險公司要思考的最大問題。”
意見稿明確產(chǎn)品設(shè)計方向
早在去年9月，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出，逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點等。
以房養(yǎng)老保險在歐美等國外成熟保險市場是一種較普遍的方式，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。
保監(jiān)會的意見稿，也明確了產(chǎn)品設(shè)計方向。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。
參與型產(chǎn)品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配;非參與型產(chǎn)品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
據(jù)意見稿稱，這個保險產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點期從正式文件發(fā)布之日起，到3月31日止。而試點的保險公司，保監(jiān)會在征求意見稿中設(shè)置了一定的門檻。上海一位保險業(yè)內(nèi)人士稱，在壽險公司中符合條件的公司并不多，最多10多家。
房價走向看不清
試點方案出來之后，是不是意味著以房養(yǎng)老保險在廣州等城市很快就要有實質(zhì)性進(jìn)展?廣州一家保險公司相關(guān)人士對南都記者稱，“意見稿目前在研究了，還沒有結(jié)果出來。”
“以房養(yǎng)老”最為積極的幸福人壽也表示，“幸福人壽非常榮幸參與保監(jiān)會組織的‘以房養(yǎng)老’試點研究，作為參與試點的保險公司中的一員，幸福人壽將積極根據(jù)保監(jiān)會的指導(dǎo)，按照要求開展工作。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，國內(nèi)推行“以房養(yǎng)老”保險真正成規(guī)模的道路還是比較漫長。貸款與估值比率、利率、物業(yè)評估價值、未來樓價變動的風(fēng)險承擔(dān)等等都需要太多落實到細(xì)節(jié)之處的探討。
一位保險分析師對南都記者稱，“以房養(yǎng)老保險最大的風(fēng)險來自房地產(chǎn)價值的不可判性和資產(chǎn)的流動性風(fēng)險，資本市場不完善限制了金融機構(gòu)的資金來源，這在一定程度上會限制以房養(yǎng)老保險的規(guī)模。監(jiān)管層對這類養(yǎng)老保險呈現(xiàn)鼓勵態(tài)度，預(yù)計保險公司參與的積極性不會太高。”
“未來這類保險增長多少還看不到�，F(xiàn)在來看，未來房價的走勢不明確和房產(chǎn)政策都是這類產(chǎn)品不確定的因素。”上述保險高層稱，“‘以房養(yǎng)老’保險前提是評估房產(chǎn)的價格，現(xiàn)在國內(nèi)房價是在高價格區(qū)間，國內(nèi)未來二三十年的房價走勢，誰都看不清楚。未來房價繼續(xù)增長，對保險公司來說是安全的。但是如果未來房價跌了，保險公司就吃虧了。”
推進(jìn)面臨多重障礙
廣州一位保險公司的負(fù)責(zé)人指出，房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的很大的障礙，雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但自動并不意味著無償。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。如果續(xù)期費用太高，金融機構(gòu)很可能會無利可圖。
“現(xiàn)在之所以選擇北上廣武這些大城市試點，就是因為這些大城市的房地產(chǎn)市場比較景氣、人口流動性大、標(biāo)本樣品充裕，需求人群大。保險公司操作相對容易。如果放在中小城市、二線城市，甚至房價下降的城市，恐怕試點的時候操作性就會非常差。類似深圳雖然也是大城市，沒納入試點，但老齡化程度沒有太強，可能是樣本沒有代表性。”
業(yè)內(nèi)人士還指出，中國人傳統(tǒng)的把房產(chǎn)等遺產(chǎn)留給子女的做法也是“以房養(yǎng)老”的另一大障礙。從產(chǎn)品設(shè)計的方向來看，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾商業(yè)保險產(chǎn)品，不可能成為養(yǎng)老的主流，擁有房產(chǎn)的失獨老人將會是這種產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶。”
在廣州生活了20年的謝阿姨今年58歲。記者問她會否選擇“以房養(yǎng)老”的模式時，她堅決搖頭表示不同意。“我能留給子女的就只有那套房子。用這個養(yǎng)老，會被別人笑話孩子不孝的，自己也沒面子。以“房養(yǎng)老”的模式并不是只有保險一種模式。還有很多種，房子以大換小，以市中心換郊區(qū)。”
