2017年4月江門(mén)最新限購(gòu)令出臺(tái)了，4月22日，江門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確規(guī)定實(shí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)江門(mén)市戶(hù)籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房。
江門(mén)市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
(江府辦函〔2017〕90號(hào))
各市、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)，中直、省直駐江門(mén)有關(guān)單位：
為深入貫徹國(guó)家和省對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策的部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總體定位，切實(shí)落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(建房〔2017〕80號(hào))相關(guān)要求，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理
(一)根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)新建商品住房消化周期6個(gè)月以下的有關(guān)市、區(qū)，在顯著增加供地的同時(shí)，須加快供地節(jié)奏，盤(pán)活存量土地的開(kāi)發(fā)。消化周期較長(zhǎng)的區(qū)域，要減少供地。
(二)靈活確定競(jìng)價(jià)方式，包括超過(guò)溢價(jià)率一定比例后在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競(jìng)配建人才公寓、配建公共租賃住房、現(xiàn)房銷(xiāo)售面積或商業(yè)自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。
二、加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理
住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革等相關(guān)職能部門(mén)要綜合土地成本、項(xiàng)目前期均價(jià)、周邊價(jià)和區(qū)域價(jià)等因素，合理確定申報(bào)預(yù)(現(xiàn))售項(xiàng)目的申報(bào)指導(dǎo)價(jià)。對(duì)不接受價(jià)格指導(dǎo)、影響區(qū)域市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的項(xiàng)目，發(fā)展改革部門(mén)暫不辦理價(jià)格備案，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修等方式變相提高房?jī)r(jià)，否則將暫停有關(guān)項(xiàng)目的網(wǎng)簽并責(zé)令整改。項(xiàng)目房?jī)r(jià)備案后，6個(gè)月內(nèi)不得申請(qǐng)調(diào)整。
三、實(shí)行住房限購(gòu)政策
(一)江門(mén)市戶(hù)籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房。
(二)非江門(mén)市戶(hù)籍家庭在本市擁有2套及以上住房的，或擁有1套住房但無(wú)法提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房。
非江門(mén)市戶(hù)籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。
通過(guò)提供補(bǔ)繳個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明不予認(rèn)定。
(三)中級(jí)職稱(chēng)以上(含中級(jí))專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才、中級(jí)以上(含中級(jí))技能型人才的非江門(mén)市戶(hù)籍居民家庭，能提供企業(yè)法人代表簽名的勞動(dòng)合同及本市社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。經(jīng)市人力資源社會(huì)保障主管部門(mén)同意引進(jìn)或納入政府管理服務(wù)備案的非江門(mén)市戶(hù)籍院士、領(lǐng)軍人才等緊缺適用高層次人才，憑市人力資源社會(huì)保障部門(mén)所出具證明，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。
(四)在我市無(wú)住房的華僑及港澳臺(tái)同胞家庭，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。
(五)上述限購(gòu)政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會(huì)區(qū)會(huì)城街道。
四、完善差別化住房信貸政策
根據(jù)《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)〔2015〕305號(hào))和《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)〔2016〕26號(hào))等文件規(guī)定，對(duì)我市限購(gòu)區(qū)域的差別化住房信貸政策調(diào)整如下：
(一)居民家庭在我市無(wú)住房且無(wú)住房貸款記錄的，按照國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，最低首付款比例不低于30%。
(二)居民家庭在我市無(wú)住房但有住房貸款記錄，或擁有一套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付款比例不低于30%。
(三)居民家庭在我市有一套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付款比例不低于40%。
(四)對(duì)在我市有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
(五)上述政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會(huì)區(qū)會(huì)城街道。
各級(jí)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格貸款審查審批，防止虛增房?jī)r(jià)套取銀行貸款。嚴(yán)格審查首付款資金來(lái)源的真實(shí)性，堅(jiān)決杜絕“首付貸”。嚴(yán)格評(píng)估借款人還款能力，防范通過(guò)虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款。
五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度和輿論引導(dǎo)
繼續(xù)發(fā)揮我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)控工作協(xié)調(diào)小組的作用，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)、分析和管控，及時(shí)完善有關(guān)政策措施。由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)牽頭，聯(lián)合發(fā)展改革、國(guó)土資源、工商、城鄉(xiāng)規(guī)劃、金融、人民銀行、銀監(jiān)等部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和整頓工作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和中介機(jī)構(gòu)行為。重點(diǎn)嚴(yán)查開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售(包括具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤(pán)的項(xiàng)目)，不明碼標(biāo)價(jià)，另行收取未標(biāo)明費(fèi)用，私下收款或以收取渠道費(fèi)、電商費(fèi)等形式價(jià)外加價(jià);中介企業(yè)虛假宣傳、哄抬房?jī)r(jià)、捆綁銷(xiāo)售等擾亂市場(chǎng)秩序的問(wèn)題。
加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)要加強(qiáng)政策宣傳和輿論引導(dǎo)，客觀公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，倡導(dǎo)理性經(jīng)營(yíng)和理性消費(fèi)理念，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，防止虛假不實(shí)信息和無(wú)事實(shí)根據(jù)的猜測(cè)、評(píng)論歪曲、誤導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人涉及捏造信息、散布虛假消息、造謠滋事的，要依法依規(guī)追究責(zé)任，堅(jiān)決予以查處。
六、各市、區(qū)人民政府要落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體責(zé)任，根據(jù)本地區(qū)市場(chǎng)情況及時(shí)主動(dòng)采取措施，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
七、本通知自印發(fā)之日起施行。
江門(mén)市人民政府辦公室
2017年4月22日
珠三角中經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的江門(mén)，近日也推出樓市限購(gòu)新政。4月22日，江門(mén)市政府頒布新政規(guī)定：本市戶(hù)籍家庭擁有三套以上住房者、外地戶(hù)籍家庭擁有兩套以上住房者，均不能再買(mǎi)新房;二手房則不設(shè)限。有網(wǎng)友將此戲稱(chēng)為史上最寬松調(diào)控政策，能否見(jiàn)效有待觀察。
江門(mén)限購(gòu)并非覆蓋全市，僅針對(duì)東部熱點(diǎn)區(qū)域??蓬江、江海兩區(qū)，以及新會(huì)區(qū)會(huì)城街道。對(duì)外地人在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)新房，江門(mén)提出新要求，但門(mén)檻不高：買(mǎi)首套者，個(gè)稅或社保需繳滿(mǎn)半年;買(mǎi)第二套者，個(gè)稅或社保需滿(mǎn)一年。簡(jiǎn)言之，在江門(mén)限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)新房，本地人最多能買(mǎi)三套，外地人最多能買(mǎi)兩套;二手房無(wú)論買(mǎi)多少都不受限。
這是“史上最輕(寬松)的限購(gòu)政策，為出政策而出政策”，江門(mén)市政府4月22日在微信公號(hào)掛出新政通知后，有網(wǎng)友如此評(píng)價(jià)。
在江門(mén)之前，國(guó)內(nèi)已有多個(gè)城市響應(yīng)中央號(hào)召，出臺(tái)樓市新政。據(jù)財(cái)新記者此前了解，2017年11月初，中央決策層要求部分城市控制房?jī)r(jià)漲勢(shì)，若11月房?jī)r(jià)高于10月，將直接問(wèn)責(zé)。次月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，更是為新一輪樓市調(diào)控奠定基調(diào)。
然而，國(guó)內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展普遍倚重樓市，大部分地方政府并不希望樓市走弱，部分調(diào)控政策“有名無(wú)實(shí)”。
江門(mén)此番新政能否控制房?jī)r(jià)快漲勢(shì)頭，令人生疑。從局部看，抑制部分區(qū)域的新房購(gòu)買(mǎi)需求，短期內(nèi)或能穩(wěn)住該區(qū)域新房成交量?jī)r(jià)，但購(gòu)房需求極可能涌向政策洼地??非限購(gòu)區(qū)域和二手房市場(chǎng)，并刺激開(kāi)發(fā)商和業(yè)主抬價(jià)。
以毗鄰廣州的佛山為例，2017年10月，該市在部分區(qū)域推行新房限購(gòu)政策，之后三個(gè)月(2017年11月-2017年1月)，全市新房成交量環(huán)比逐月下降、成交價(jià)趨穩(wěn)，但二手房月度成交量均高于此前半年(2017年5月-10月)。新政次月(2017年11月)，二手房成交量更是創(chuàng)下全年最高記錄。
與江門(mén)相鄰的中山市，3月26日所推樓市新政，也是規(guī)定本地人最多買(mǎi)三套新房、外地人最多買(mǎi)兩套，二手房不限購(gòu)。自新政以來(lái)，當(dāng)?shù)囟址砍山蝗諠u活躍。
縱觀全國(guó)，與江門(mén)一樣只限新房、不限二手房的城市不在少數(shù)，背后原因在于新房成交被納入政府網(wǎng)簽系統(tǒng)，而這恰是上級(jí)考核指標(biāo)。
限購(gòu)之外，部分城市還采取限價(jià)、限簽等價(jià)格手段調(diào)控新房市場(chǎng)，但這又容易導(dǎo)致“雙合同”盛行??開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂兩份合同：購(gòu)房合同所列價(jià)格低于政府指導(dǎo)價(jià)，用于網(wǎng)簽;另一份合同補(bǔ)足網(wǎng)簽價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)，冠之以裝修款或車(chē)位銷(xiāo)售等名義，可謂“上有政策、下有對(duì)策”。
江門(mén)此番也提出：要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理，不接受價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目不予備案，開(kāi)發(fā)商不得以虛假裝修變相提高房?jī)r(jià)。此外，江門(mén)在信貸方面普遍規(guī)定首付最低三成，但針對(duì)當(dāng)?shù)匾延幸惶鬃》壳曳抠J未結(jié)清者，購(gòu)買(mǎi)普通住房首付要求最低四成。限貸政策僅針對(duì)前述限購(gòu)區(qū)域。
綜上可見(jiàn)，江門(mén)樓市新政頗為寬松，這得益于中央政府為三四線(xiàn)城市留下的口子??“因城施策去庫(kù)存”。江門(mén)如今仍處去庫(kù)存階段，據(jù)該市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年末該市商品住宅庫(kù)存消化周期約為8.3個(gè)月，較上年末縮短5.5個(gè)月，但樓市區(qū)域分化明顯，西部庫(kù)存仍較大。
江門(mén)市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年一季度，該市新房成交均價(jià)6500多元，同比漲18%;限購(gòu)范圍內(nèi)的蓬江、江海兩區(qū)新房均價(jià)較高，達(dá)8000多元，同比漲26%。同期，江門(mén)全市新房和二手房的成交套數(shù)、面積，同比漲幅均在50%以上。
自2017年10月至今，廣東珠三角九個(gè)城市中已有八城出臺(tái)樓市調(diào)控新政，僅余肇慶暫無(wú)動(dòng)靜
