據(jù)了解，農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農(nóng)村土地。征收集體土地住宅房屋的拆遷，可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償，或產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合。
一、農(nóng)村宅基地是什么?
農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農(nóng)村土地。
二、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓，但需滿足以下四點：
1、需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府的批準;
2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊�。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。
宅基地申請的條件：
1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;
2、外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定標準或者能夠解決分戶需要的;
3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。
三、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓易出現(xiàn)的問題
1、買賣合同不規(guī)范因糾紛。農(nóng)村房屋或宅基地的買賣多為口頭協(xié)議，未簽訂買賣合同(或者買賣合同不規(guī)范)，而農(nóng)村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，造成毀約糾紛;
2、房屋升值，賣方毀約�，F(xiàn)在的土地價值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經(jīng)濟利益，一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛;
3、城鎮(zhèn)居民禁買農(nóng)村房屋/宅基地，宅基地出賣人更受法律保護。農(nóng)村宅基地管理中有嚴格規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！边@些禁止購買的政策為出賣人要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購買宅基地的人出于劣勢，也助長了出賣人反悔的氣焰。
四、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力
司法實踐中，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。但對于本集體經(jīng)濟組織成員與本集體經(jīng)濟組織之外的單位或個人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院對于合同效力的認定不完全相同。本文將重點關(guān)注和介紹北京地區(qū)法院的司法裁判尺度。
一般裁判規(guī)則
1、最高人民法院
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。
另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條也明確“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效�！�
2、各地高級人民法院
根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)，對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效;對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應認定無效。
根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應當認定為無效合同。
根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發(fā)[2001]42號)第12條之規(guī)定，當事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應認定無效。
根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號)，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
特殊裁判規(guī)則
我們將重點關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。
1、集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準
根據(jù)北京高院的司法指導意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。
另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。
2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力
出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟組織成員的，是否會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實不能導致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行�，即使出賣人起訴時已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。
3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力
出賣人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效時，如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員。
4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制
北京地區(qū)法院認為，合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱�，應當適用訴訟時效期間的限制。
農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確“在確定合同無效后的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結(jié)果導致當事人利益的失衡�！�
值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條明確“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本�！�
具體到農(nóng)村房屋買賣合同的場合，通常出賣人起訴要求確認農(nóng)村房屋買賣合同無效，若買受人沒有提出反訴，合同無效情形下，北京地區(qū)法院通常會向雙方當事人釋明是否一并處理合同無效的法律后果。農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果具體包括以下幾方面：
(一)返還財產(chǎn)
通常情況下，農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應當將房屋騰空后返還給出賣人，同時返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書。
(二)損害賠償
1、合同無效過錯責任分擔
北京地區(qū)法院通常認定，出賣人和買受人對于農(nóng)村房屋買賣合同無效均有過錯。出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍，且其在出賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，應當對合同無效承擔主要責任(一般為70%)。買受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的情況下，仍然購買房屋，應對合同無效承擔次要責任(一般為30%)。
2.損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)明確規(guī)定：“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡;對買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償;買受人確實無房居住的，應予以妥善安置�！薄侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ好褚煌リP(guān)于房山法院請示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復》明確“對買受人因合同無效所致之信賴利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實務(wù)，對于農(nóng)村房屋買賣合同無效時損害賠償?shù)姆秶鷨栴}，具體說明如下：
(1)信賴利益損失賠償。合同無效場合的損害賠償責任，性質(zhì)上屬于締約過失責任，原則上以賠償信賴利益損失為限。北京地區(qū)法院一般支持買受人主張的信賴利益損失賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評估報告及現(xiàn)有證據(jù)，酌情予以確定。
(2)添附價值損失賠償。買受人對房屋進行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無效后，出賣人應對買受人添附價值進行賠償。
農(nóng)村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋、裝修、設(shè)備及附屬物重置成新價和宅基地區(qū)位補償價的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對區(qū)位補償價一并做出處理;而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區(qū)位補償價可暫不予處理，待日后拆遷時，再由當事人另行解決。涉案房屋雖未進入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價值、房屋價值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設(shè)施重置成新價、區(qū)位補償價已經(jīng)有資質(zhì)的評估機構(gòu)估價確定的，也有法院支持當事人主張區(qū)位補償價。
“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房問題是現(xiàn)階段最大的民生問題。在農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中，問題的實質(zhì)其實是土地問題，如何發(fā)揮司法的導向作用值得我們深入思考。
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拆遷安置補償方式及標準
征收集體土地住宅房屋的拆遷，可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償，或產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合;特殊情況下，在規(guī)劃保留村，經(jīng)區(qū)人民政府報市人民政府批準，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，也可以采用批宅基地自建的補償方式。
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償標準及面積計算：
(1) 人均合法產(chǎn)權(quán)面積小于50平方米的，按50平方米認定產(chǎn)權(quán)面積。對人均不足50平方米的部分，已建成無合法批建手續(xù)房屋的，按人均50平方米認定產(chǎn)權(quán)予以補償安置;未建成的，按該類區(qū)磚混結(jié)構(gòu)住宅(一等)重置價繳款后，按人均50平方米予以補償安置。人均不足50平方米部分，不給予裝修補償。
(2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換按“拆一補一”、不補差價計算。產(chǎn)權(quán)調(diào)換時所選取的安置房的總面積按超出被拆遷住宅面積最小的原則控制。超出原產(chǎn)權(quán)面積部分按安置房市場評估價繳交購房款。安置房市場評估辦法參照《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、實行貨幣補償?shù)娜司?0平方米按上季度被拆遷房屋鄰近的普通商品房均價補償，高于上季度區(qū)域住宅商品房(不含別墅)平均售價的按平均售價補償;超過人均50平方米部分，按安置房市場評估價予以補償。
3、被拆遷人選擇部分實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、部分實行貨幣補償?shù)钠湄泿叛a償面積不得超過被拆遷住宅面積減去安置房面積的余額，且不得超過人均50平方米。
4、批宅基地自建補償標準
征收集體土地住宅經(jīng)批準采用批宅基地自建的，被拆遷住宅按重置價結(jié)合成新予以補償�？蚣芙Y(jié)構(gòu)房屋重置價按每平方米595元;磚混結(jié)構(gòu)房屋重置價按每平方米 510元;其它結(jié)構(gòu)房屋重置價按每平方米340元。根據(jù)住宅結(jié)構(gòu)、成新率確定補償標準及補助金額。新批宅基地的建筑面積控制在人均50平方米以內(nèi)。
5、持有合法批建手續(xù)，但在征地拆遷通告之前未建成的部分實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時應補交該類區(qū)磚混結(jié)構(gòu)住宅(一等)重置價;實行貨幣補償?shù)模瑧蹨p該類區(qū)磚混結(jié)構(gòu)住宅(一等)重置價。
6、轉(zhuǎn)讓或贈與集體土地住宅房屋的其轉(zhuǎn)讓或贈與的建筑面積應計入轉(zhuǎn)讓方或贈與方的人均住房面積。
產(chǎn)權(quán)清晰的共有住宅(含祖房)，產(chǎn)權(quán)面積應按各自份額合并計算。同一村莊已被拆遷安置住宅面積應合并計算。
7、具有合法批建手續(xù)的住宅房屋裝修補償按280元/平方米實行包干補償。
8、凡及時辦理農(nóng)村土地房屋權(quán)證的房屋被拆遷時，給予5000元/戶的獎勵。
9、人均合法產(chǎn)權(quán)面積以被拆遷人在本行政村范圍內(nèi)，具有常住戶口且實際居住的家庭成員為依據(jù)，屬“一戶多宅”的，已批合法面積合并計算，屬“多戶一宅”的，其人口合并計算。
