市政府關(guān)于印發(fā)
《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的通知
各縣、區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二ＯＯ四年一月十六日
宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法
第一章總則
第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條在市區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)（即東至環(huán)城東路，南至環(huán)城南路，西至通湖大道，北至運(yùn)河的圍合地區(qū)）國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，注重保護(hù)文物古跡和城市綠化。
第四條本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
本辦法所稱房屋拆遷實(shí)施單位是指取得省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)房屋拆遷資質(zhì)證書(shū)，受拆遷人委托，從事對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，落實(shí)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物工作的單位。
第五條宿遷市建設(shè)局是全市房屋拆遷行政主管部門(mén)，對(duì)全市的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。宿遷市城市房屋拆遷管理辦公室具體負(fù)責(zé)全市房屋拆遷管理工作。市公安、司法、城管、國(guó)土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、信訪、供電、供水、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。
宿遷市土地行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。
第六條對(duì)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋拆遷，拆遷人必須依照本辦法對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。各有關(guān)部門(mén)、單位和個(gè)人必須服從和配合。
第二章拆遷管理
第七條任何單位因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷房屋的，必須向市房屋拆遷行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書(shū)和房屋拆遷許可證，按規(guī)定交納拆遷管理費(fèi)。
（一）拆遷人申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書(shū)，應(yīng)向市房屋拆遷行政主管部門(mén)提交下列資料：
1．房屋拆遷調(diào)查申請(qǐng)書(shū)
2．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附用地紅線圖）
4．國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件
經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門(mén)核準(zhǔn)后，方可進(jìn)行拆遷調(diào)查。
（二）拆遷人申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)提交下列資料：
1．拆遷申請(qǐng)表（附拆遷補(bǔ)償明細(xì)表）
2．市房屋拆遷行政主管部門(mén)指定的辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；
3．房屋拆遷委托評(píng)估合同；
4．委托拆遷實(shí)施合同；
市房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目進(jìn)行審查，經(jīng)審查對(duì)符合條件的頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。
第八條拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)足額存入市房屋拆遷行政主管部門(mén)指定的辦理專項(xiàng)存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。
第九條拆遷人可以委托拆遷，也可以自行拆遷。委托拆遷的，應(yīng)向有拆遷資質(zhì)的被委托單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)市房屋拆遷行政主管部門(mén)備案。被委托的拆遷實(shí)施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。無(wú)拆遷資質(zhì)單位，必須有3名以上經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門(mén)專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得《房屋拆遷上崗證》的拆遷工作人員，方可自行拆遷。
房屋拆遷行政主管部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十條市房屋拆遷行政主管部門(mén)在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、拆遷時(shí)限、拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)等以房屋拆遷公告的形式予以公布。
拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人發(fā)送房屋拆遷通知書(shū)，并在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源、拆遷工作流程、拆遷實(shí)施單位和評(píng)估單位名稱及其工作人員名單等事項(xiàng)，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。
拆遷范圍所在地街道辦事處、居委會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助解決拆遷中出現(xiàn)的問(wèn)題和做好宣傳解釋工作。
第十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證和公告規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實(shí)施房屋拆遷。需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷行政主管部門(mén)提出延期拆遷申請(qǐng)；房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)。
第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
市房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知公安、工商、稅務(wù)、規(guī)劃、城管、房管、國(guó)土、供電、供水、電信等部門(mén)和單位以及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。有關(guān)部門(mén)、單位自接到書(shū)面通知之日起，停止辦理拆遷范圍內(nèi)的戶口遷入、分立、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋新建、翻建、擴(kuò)建、改建、買(mǎi)賣、交換、出租等手續(xù)。書(shū)面通知應(yīng)載明暫停期限，暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)一年。
第十三條在房屋拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)與被拆遷人依照本辦法簽訂書(shū)面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)載明補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、拆遷期限和違約責(zé)任等內(nèi)容。房屋拆遷協(xié)議匯總表須報(bào)市拆遷管理辦公室備案，需要時(shí)，應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
被拆遷人重新購(gòu)買(mǎi)住房，其成交價(jià)沒(méi)有超出拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的免繳房屋買(mǎi)賣契稅，超出部分應(yīng)繳房屋買(mǎi)賣契稅。
第十四條房屋拆遷行政主管部門(mén)代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。
第十五條拆遷補(bǔ)償協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以向宿遷仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷行政主管部門(mén)裁決，被拆遷人是房屋拆遷行政主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在房屋拆遷行政主管部門(mén)裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市政府責(zé)成房屋所在地的縣、區(qū)人民政府及公安、城管、司法等相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷行政主管部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第十八條尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門(mén)同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
第十九條市房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的監(jiān)督管理，對(duì)從事拆遷工作的人員進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)、考核；經(jīng)考核合格的，發(fā)給《房屋拆遷上崗證》。
拆遷工作人員應(yīng)當(dāng)持證上崗；未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權(quán)拒絕與其協(xié)商。
第二十條房屋拆除應(yīng)當(dāng)具備保證安全條件、持有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》和安全資格證書(shū)的企業(yè)承擔(dān)，施工人員應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)并持有上崗證，并編制拆除方案，確保房屋拆除中的人身、財(cái)產(chǎn)安全。需要停水、停電的，由拆遷人在拆遷公告期滿后向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理。施工企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)拆除施工安全負(fù)責(zé)。
第二十一條拆遷范圍內(nèi)的房屋拆除完畢，拆遷人應(yīng)當(dāng)報(bào)市房屋拆遷行政主管部門(mén)驗(yàn)收。
市房屋拆遷行政主管部門(mén)、拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)建立健全檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。
第二十二條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園，應(yīng)當(dāng)征得教育行政主管部門(mén)認(rèn)可，并按照規(guī)劃要求建設(shè)新校舍、幼兒園。
拆遷涉及的中、小學(xué)生可以在原學(xué)�；蛘攥F(xiàn)居住地學(xué)校就讀，學(xué)校不得收取擇校費(fèi)或以非本學(xué)校學(xué)生為由收取其他費(fèi)用。
第三章拆遷補(bǔ)償與安置
第二十三條拆遷人應(yīng)依照本辦法的規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。超過(guò)拆遷期限仍未拆除的，由拆遷人申請(qǐng)城市管理行政執(zhí)法部門(mén)強(qiáng)行拆除。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按房屋有效剩余時(shí)間給予適當(dāng)補(bǔ)償。
經(jīng)市規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)新建的住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人增加補(bǔ)償金額，增加補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按被拆遷房屋的補(bǔ)償金額計(jì)算：未滿5年的增加15%，未滿4年的增加16%，未滿3年的增加17%，未滿2年的增加18%，未滿1年的增加19%。
第二十四條拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本辦法另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。
第二十五條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
第二十六條房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋的等價(jià)交換，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十五條規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
第二十七條拆遷用于公益事業(yè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物，由拆遷人根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照被拆遷建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物的性質(zhì)、規(guī)模予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償仍用于公益事業(yè)建設(shè)。
第二十八條拆遷租賃房屋（不包括直管公房、單位自管公房），被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
拆遷房產(chǎn)管理部門(mén)管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分補(bǔ)償給被拆除房屋所有人，其余部分支付給房屋承租人。
第二十九條拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。
第三十條住宅房屋的被拆遷人因拆遷而搬遷的，由拆遷人一次性付給被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷需要臨時(shí)居住過(guò)渡的，由拆遷人付給被拆遷人一次性臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。如拆遷人為被拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，則拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，被拆遷人提前搬遷的，拆遷人應(yīng)支付被拆遷人提前搬遷獎(jiǎng)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋內(nèi)的電話、空調(diào)、有線電視、熱水器、管道液化氣等設(shè)施的遷移費(fèi)支付給其所有人。
第三十一條拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。
因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第三十二條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋補(bǔ)償總額的2%―4%支付。
第三十三條拆遷產(chǎn)權(quán)不明和有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷行政主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)市房屋拆遷行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前市房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第三十四條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除，由抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。未能重新設(shè)立抵押權(quán)或抵押人未能清償債務(wù)的，抵押權(quán)人對(duì)補(bǔ)償價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第三十五條被拆遷人僅有一處住宅，其房屋經(jīng)評(píng)估，拆遷補(bǔ)償總金額不足四萬(wàn)元的，由拆遷人一次性補(bǔ)足四萬(wàn)元。
拆遷殘疾人房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人給予生活困難補(bǔ)助。
第三十六條拆遷人對(duì)被拆遷房屋的所有人給予補(bǔ)償后，被拆遷房屋屬于拆遷人所有。被拆遷人如需拆房取料，應(yīng)扣減拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷工地產(chǎn)生的所有渣土及廢料由拆遷人負(fù)責(zé)按規(guī)定清運(yùn)處理，并服從城管部門(mén)統(tǒng)一管理。拆遷結(jié)束10日內(nèi)必須清場(chǎng)完畢。
第三十七條被拆遷人不得超過(guò)本辦法規(guī)定的范圍，提出額外要求或附加條件，拆遷人也不得擅自提高或壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第三十八條市政基礎(chǔ)設(shè)施工程需要拆遷的房屋一般只作貨幣補(bǔ)償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
市政基礎(chǔ)設(shè)施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃?xì)�、熱力、園林、環(huán)衛(wèi)、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設(shè)施及附屬設(shè)施的土建、管道、設(shè)備安裝工程。
第四章拆遷評(píng)估
第三十九條拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)并經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）進(jìn)行。申請(qǐng)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。評(píng)估機(jī)構(gòu)的分公司不得申請(qǐng)備案，不得出具評(píng)估報(bào)告。
市房屋拆遷行政主管部門(mén)每年向社會(huì)公布經(jīng)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則。
在同一拆遷項(xiàng)目評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得與市房屋拆遷行政主管部門(mén)、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人損害另一方當(dāng)事人的利益。
第四十條拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：
（一）區(qū)位：被拆遷房屋的地理位置以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度，公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等。市、縣人民政府每年應(yīng)當(dāng)根據(jù)二手房市場(chǎng)交易情況公布各個(gè)區(qū)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
（二）用途：以房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，所有權(quán)證書(shū)未標(biāo)明用途的以產(chǎn)權(quán)檔案記錄的用途為準(zhǔn)。
對(duì)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和產(chǎn)權(quán)檔案記錄未標(biāo)明為營(yíng)業(yè)用房的，但取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營(yíng)業(yè)和連續(xù)交納工商費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅一、三、五年以上的，分別按照所在區(qū)位的營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償價(jià)的50%、60%、70%評(píng)估，其補(bǔ)償價(jià)應(yīng)不低于同區(qū)位的住宅房的補(bǔ)償價(jià)。
（三）建筑面積：以房屋所有權(quán)證書(shū)載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)。如房屋建筑面積小于土地使用面積。超出合法建筑面積的合法土地面積（不含臨時(shí)用地面積）補(bǔ)償，每平方米按照所在區(qū)位磚混一等房屋市場(chǎng)價(jià)格的一定比例計(jì)算：一類區(qū)25%，二類區(qū)20%，三類區(qū)10%。
（四）裝飾裝修：裝飾裝修按房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則規(guī)定計(jì)算；
（五）其他因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
第四十一條評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人與被拆遷人共同選定。拆遷人初選評(píng)估機(jī)構(gòu)后應(yīng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公告3天，征求被拆遷人的意見(jiàn)，被拆遷人未提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的視為認(rèn)可。拆遷人和被拆遷人不能達(dá)成一致的，由市房屋拆遷行政主管部門(mén)在符合條件的機(jī)構(gòu)中抽簽確定，市房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在抽簽前3日在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)。對(duì)拒絕評(píng)估的，由拆遷人申請(qǐng)被拆遷房屋所在地政府會(huì)同公安、司法等有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制評(píng)估。
第四十二條拆遷人應(yīng)當(dāng)自評(píng)估結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公示評(píng)估結(jié)果，并將評(píng)估結(jié)果送達(dá)被拆遷人。
拆遷人或者被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在評(píng)估結(jié)果送達(dá)之日起五個(gè)工作日內(nèi)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋、說(shuō)明。經(jīng)解釋、說(shuō)明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本辦法規(guī)定的其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果在允許誤差范圍之內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效，重新評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)；重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)在專家?guī)熘谐楹炦x定有關(guān)專家進(jìn)行鑒定。鑒定采用原評(píng)估結(jié)果的，重新評(píng)估和鑒定的費(fèi)用由重新評(píng)估的機(jī)構(gòu)承擔(dān)；鑒定采用重新評(píng)估結(jié)果的，重新評(píng)估和鑒定的費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
評(píng)估允許誤差范圍為房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的3%。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)用。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人支付。
第四十三條違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予評(píng)估，未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)期限減去已經(jīng)使用年限后的剩余使用年限進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)完成委托任務(wù)，并向委托人出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，房屋拆遷估價(jià)報(bào)告必須有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽字，并經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。
第五章罰則
第四十四條違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償資金1%以上3%以下的罰款。
拆遷人違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處補(bǔ)償資金3%以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證。
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的。
（二）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的。
（三）擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。
第四十五條接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。
拆遷實(shí)施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人和直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)依法給予處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由市房屋拆遷行政主管部門(mén)吊銷其拆遷上崗證，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第四十六條承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護(hù)衛(wèi)措施的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，給予警告，并處以二千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的，評(píng)估結(jié)果無(wú)效，由房屋拆遷行政主管部門(mén)處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，并處沒(méi)收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消評(píng)估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十八條縣以上地方人民政府房屋拆遷行政主管部門(mén)違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，或者核發(fā)房屋拆遷許可證及其他批準(zhǔn)文件后不履行拆遷管理職責(zé)的，或者對(duì)違法行為不予查處的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他間接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章附則
第四十九條在城市規(guī)劃建設(shè)用地以外的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，由各縣人民政府參照本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)市房屋拆遷行政主管部門(mén)備案。
第五十條本辦法自2004年1月31日起施行。2004年1月31日（不包括31日）前核發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，按原拆遷辦法執(zhí)行。2003年宿遷市人民政府公布的《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》（宿政發(fā)〔2003〕16號(hào)）和《宿遷市人民政府關(guān)于修改〈宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法〉有關(guān)條款的通知》（宿政發(fā)〔2003〕38號(hào)）文同時(shí)廢止。
附件：宿遷市市區(qū)房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則
附件：
宿遷市市區(qū)房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則
第一部分總則
一、本實(shí)施細(xì)則是根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，結(jié)合本地實(shí)際制訂。
二、房地產(chǎn)估價(jià)遵循公開(kāi)、公平、公正原則。
三、房屋拆遷評(píng)估采用的方法為市場(chǎng)比較法，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)市人民政府每年公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素評(píng)估確定。
房屋的裝璜裝修不列入房屋評(píng)估。
四、凡本細(xì)則未作說(shuō)明的有關(guān)內(nèi)容，可依據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二部分住宅房評(píng)估
住宅房?jī)r(jià)格評(píng)估，以市人民政府每年公布的各區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合被拆遷房屋成新、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、朝向、通風(fēng)采光、樓層等因素進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出房屋的補(bǔ)償價(jià)格。
一、成新調(diào)整
市人民政府每年公布的各區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為九成新房屋交易價(jià)格，在拆遷評(píng)估時(shí)，如果被拆遷房屋成新高于或低于九成新，需進(jìn)行成新調(diào)整。磚混結(jié)構(gòu)的房屋每使用一年折舊1.5%，磚木結(jié)構(gòu)的房屋每使用一年折舊2%，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的房屋每使用一年折舊10%。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)以房產(chǎn)證上載明的建筑年代為依據(jù)并結(jié)合房屋的使用、保養(yǎng)等情況進(jìn)行評(píng)估。
二、結(jié)構(gòu)調(diào)整
房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)市人民政府公布的各種結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合被拆遷房屋的墻體、層高、屋面等因素進(jìn)行評(píng)估。
三、區(qū)位調(diào)整
市人民政府公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中的區(qū)位是指該類同級(jí)區(qū)位的平均水平，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)依據(jù)被拆遷房屋居住環(huán)境、交通便利程度、商業(yè)服務(wù)便利程度、醫(yī)療衛(wèi)生文化教育便利程度、公共設(shè)施和物業(yè)管理等因素進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整系數(shù)參照下表：
類別居住環(huán)境交通便利程度商業(yè)服務(wù)便利程度醫(yī)療衛(wèi)生文化教育便利程度公共設(shè)施和物業(yè)管理
系數(shù)±2%±2%±2%±2%±2%
四、其它因素調(diào)整
（一）朝向：南北走向的房屋一般應(yīng)進(jìn)行調(diào)減，調(diào)減系數(shù)在2%以內(nèi)。
（二）通風(fēng)采光：評(píng)估人員應(yīng)考察被拆遷房屋的通風(fēng)采光情況，進(jìn)行比較調(diào)整，幅度為±2%。
（三）樓層：評(píng)估人員根據(jù)被拆遷房屋所處樓層，參照市場(chǎng)樓層差價(jià)進(jìn)行調(diào)整。
第三部分沿街營(yíng)業(yè)用房評(píng)估
沿街營(yíng)業(yè)用房評(píng)估，以市人民政府每年公布的各等級(jí)、各區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)用途、沿街狀況、樓層、位置、結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行調(diào)整。
用途
（一）房產(chǎn)證或規(guī)劃證上載明為營(yíng)業(yè)用房且實(shí)際作為營(yíng)業(yè)用房使用的，按本細(xì)則公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
（二）房產(chǎn)證或規(guī)劃證上未載明為營(yíng)業(yè)用房但房屋實(shí)際作為營(yíng)業(yè)用房使用且取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營(yíng)業(yè)和連續(xù)交納工商費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅一、三、五年以上的，分別按照本細(xì)則公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格50%、60%、70%進(jìn)行評(píng)估，但不得低于同區(qū)位的住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格。
二、沿街狀況
由營(yíng)業(yè)用房一層沿街面寬（開(kāi)間）與深度（進(jìn)深）比決定：
（一）小于0.6，調(diào)節(jié)系數(shù)0.85；
（二）大于0.6（含0.6），小于0.8，調(diào)節(jié)系數(shù)0.9；
（三）大于0.8（0.8），小于1，調(diào)節(jié)系數(shù)0.95；
（四）大于1（含1），小于1.2，不作調(diào)節(jié)；
（五）大于1.2（含1.2），小于1.5，調(diào)節(jié)系數(shù)1.05；
（六）大于1.5（含1.5），調(diào)節(jié)系數(shù)1.1；
三、樓層
沿街營(yíng)業(yè)用房的價(jià)值應(yīng)隨樓層的增高而降低，應(yīng)當(dāng)以底樓補(bǔ)償單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行比較調(diào)整，二樓補(bǔ)償單價(jià)為底樓的50%，三樓及三樓以上補(bǔ)償單價(jià)為底樓的40%。
四、位置
評(píng)估人員根據(jù)被拆遷房屋在同價(jià)位商業(yè)街上所處的位置，商業(yè)繁榮程度、人氣指數(shù)、營(yíng)業(yè)收入等方面進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整幅度在±4%。
五、結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估主要以區(qū)位為主，適當(dāng)考慮結(jié)構(gòu)因素，以磚混結(jié)構(gòu)的房屋為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理調(diào)整。
第四部分其它非住宅房評(píng)估
一、其它非住宅房是指非沿街的營(yíng)業(yè)用房，工廠廠房，辦公用房等。
二、非沿街的營(yíng)業(yè)用房，已經(jīng)形成市場(chǎng)的，按本細(xì)則規(guī)定的同類地區(qū)其它沿街營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估；未形成市場(chǎng)的，房產(chǎn)證或規(guī)劃證上載明為營(yíng)業(yè)用房的，按照低一類區(qū)位營(yíng)業(yè)用房評(píng)估。未載明為營(yíng)業(yè)用房的以及三類區(qū)位的非沿街營(yíng)業(yè)用房按住宅房評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估時(shí)可以參照納稅情況進(jìn)行比較調(diào)整。每平方米營(yíng)業(yè)用房平均年納稅額達(dá)50元以上100元以下的，在住宅房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào)5%；100元以上200元以下的在住宅房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào)10%；200元以上300元以下的上調(diào)15%；300元以上的上調(diào)20%。
三、工廠廠房、辦公用房按住宅房評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，參照住宅房市場(chǎng)價(jià)格比較標(biāo)準(zhǔn)。
第五部分附表
本細(xì)則附有下列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，供評(píng)估人員參照?qǐng)?zhí)行。
表一、市區(qū)住宅房屋區(qū)位劃分一覽表
表二、市區(qū)不同區(qū)位各類等級(jí)住宅房屋拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)價(jià)格比較標(biāo)準(zhǔn)
表三、市區(qū)沿街營(yíng)業(yè)用房拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)價(jià)格比較標(biāo)準(zhǔn)
表四、搬家費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
表五、殘疾人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
表六、市區(qū)房屋拆遷裝修、裝潢及附屬設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
