各市(縣)和各區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：
現(xiàn)將《無錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
無錫市人民政府
二00四年十二月二十八日
無錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法
第一章總則
第一條為規(guī)范集體土地房屋拆遷管理，保障城市建設(shè)的順利進行，保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《江蘇省土地管理條例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市市區(qū)范圍內(nèi)，因城市建設(shè)和發(fā)展需要征收或者征用集體土地拆遷房屋及其附屬物，并需要對房屋所有權(quán)人(以下統(tǒng)稱被拆遷人)進行補償安置的，適用本辦法。
撤組剩余國有土地上原建于集體土地上房屋被拆遷的，以及撤組后原宅基地上依法翻建或改造的房屋被拆遷的，不論被拆遷人是否領(lǐng)取國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，均適用本辦法。
國家和省確定的重大基礎(chǔ)設(shè)施項目征地拆遷補償安置另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條市國土資源行政主管部門負責(zé)集體土地上房屋拆遷相關(guān)的土地管理工作；市建設(shè)行政主管部門負責(zé)集體土地上房屋拆遷和安置房建設(shè)的相關(guān)管理工作。
市人民政府房屋拆遷管理機構(gòu)(以下簡稱市拆管機構(gòu))具體負責(zé)集體土地上房屋拆遷補償安置管理工作。
集體土地房屋拆遷所在地的區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及市政府有關(guān)職能部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋拆遷補償安置的相關(guān)工作。
第二章拆遷管理
第四條規(guī)劃部門出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含地塊圖)后，由市拆管機構(gòu)根據(jù)用地單位(以下統(tǒng)稱拆遷人)的申請，書面通知相關(guān)部門暫停辦理下列事項：
(一)新批宅基地和其他建設(shè)用地；
(二)審批新建、改建、擴建房屋及其附屬物；
(三)審批改變房屋、土地用途；
(四)辦理戶口的遷入、分戶；
(五)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；
(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第五條拆遷人憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含地塊圖)等相關(guān)資料，向市國土資源行政主管部門提出用地申請，經(jīng)依法取得用地批準(zhǔn)文件后，方可實施拆遷。
第六條拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬登記情況，擬訂用地范圍內(nèi)被拆遷房屋的補償安置實施方案，并報市拆管機構(gòu)備案。房屋拆遷補償安置實施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)用地范圍內(nèi)房屋拆遷調(diào)查測算情況；
(二)拆遷計劃、拆遷期限；
(三)安置方式及過渡期限；
(四)安置所需房源及相關(guān)資料、證明；
(五)補償安置資金證明以及使用計劃；
(六)其他與房屋拆遷補償安置有關(guān)的事項。
第七條市拆管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)會同被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府(管委會)對拆遷人提交的房屋拆遷補償安置實施方案進行審查并予以公告，由市拆管機構(gòu)向拆遷人發(fā)出房屋拆遷補償安置通知書。
第八條拆遷人應(yīng)當(dāng)選擇有拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷，并與房屋拆遷實施單位訂立拆遷委托合同。拆遷委托合同自訂立之日起15日內(nèi)報市拆管機構(gòu)備案。
被委托的拆遷實施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
第九條從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)必須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。
第十條拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補償安置實施方案，負責(zé)做好房屋拆遷補償安置的有關(guān)實施工作；拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從城市建設(shè)和發(fā)展需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。
第十一條在房屋拆遷補償安置通知書規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷入應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋拆遷補償方案簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議。房屋拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)具體載明補償形式、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
市拆管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供房屋拆遷補償安置協(xié)議的示范文本。
第十二條房屋拆遷補償安置協(xié)議訂立后，拆遷當(dāng)事人對補償安置協(xié)議產(chǎn)生糾紛的，可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。
第十三條拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷實施前與被拆遷人依照本辦法的規(guī)定就補償、搬遷等事項簽訂書面協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確補償形式和補償金額。經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由市拆管機構(gòu)裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起的30日內(nèi)做出。
當(dāng)事人對裁決不服的，由市國土資源行政主管部門或市建設(shè)行政主管部門委托市拆管機構(gòu)依法處理。
因征地補償標(biāo)準(zhǔn)爭議而阻撓征地的，由市國土資源行政主管部門責(zé)令其交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。
第三章拆遷補償安置
第十四條被拆遷房屋的合法依據(jù)，以拆遷人在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含地塊圖)前所持有的房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。
第十五條被拆遷房屋的原用途，以房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書上載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書上未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。
第十六條被拆遷房屋建筑面積，以房屋權(quán)屬證書或者合法建房手續(xù)上載明的建筑面積為準(zhǔn)；拆遷當(dāng)事人對被拆除房屋建筑面積有異議的，可以委托具有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行實際測量。
第十七條拆遷人領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含地塊圖)后，被拆遷入已取得合法建房手續(xù)且新房已建造完畢的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予補償安置；被拆遷人已取得合法建房手續(xù)但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，已建新房部分，由拆遷人依據(jù)評估結(jié)果給予補償。
第十八條對拆遷違法建筑、逾期的臨時建筑或者臨時建筑在建筑規(guī)劃許可證中載明城市建設(shè)需要時無條件拆除的，已建新房應(yīng)拆除而未拆除的舊房，用地單位在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含地塊圖)后被拆遷人進行房屋及其附著物新建、改建、擴建或者突擊裝修裝飾部分，拆遷租賃(借)住宅用房的承租人，均不予補償安置。
拆遷未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償安置，但應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補貼。
第十九條住宅房屋拆遷補償安置一般實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。
第二十條住宅房屋的被拆遷人提出自行解決住房并作出書面承諾的，由被拆遷人向拆遷人提出申請，經(jīng)市拆管機構(gòu)認(rèn)定后，可以按下列計算提取補償安置款。
補償安置款=(指定地點的單位建筑面積安置房成本價-單位建筑面積安置房建安價+單位建筑面積的被拆遷房屋重置價結(jié)合成新評估價)×合法建筑面積。
第二十一條住宅房屋的被拆遷人要求實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人提供拆遷安置房給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第二十二條住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續(xù)為一戶，被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處住房的，應(yīng)當(dāng)合并為一戶計算其原住房面積；被拆遷住宅房屋合法建筑面積經(jīng)公示后，被拆遷入憑拆遷房屋安置協(xié)議書和安置房準(zhǔn)購證，每戶可以按下列規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換：
(一)被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于等于200平方米的，按被拆遷住宅房屋重置價結(jié)合成新與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建安價結(jié)算差價后，可以按實際被拆遷住宅房屋合法建筑面積最接近的戶型進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；也可以按實際被拆遷住宅房屋合法建筑面積的房屋結(jié)構(gòu)、成新系數(shù)等因素折算確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積。
(二)被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的，可按實際超出面積的50％折算增加產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，但每戶實際安置面積不得超過250平方米；大于產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分在其重置價結(jié)合成新評估價不低于120％不超過200％內(nèi)給予補償。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房面積大于被拆遷住宅房屋面積部分，按住宅房屋市場價結(jié)算。
第二十三條拆遷住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付過渡費、搬家費和固定設(shè)施移裝費。
第二十四條被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)按期全部履行房屋拆遷補償安置協(xié)議的，拆遷入應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)獎勵。
第二十五條拆遷非住宅房屋不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對被拆遷入實行貨幣補償。被拆遷人的房屋權(quán)屬證書上載明工礦企業(yè)用房及其他非商業(yè)經(jīng)營用房的，由拆遷人按被拆除房屋重置價結(jié)合成新評估價的2．5倍對被拆遷人予以補償；被拆遷人的房屋權(quán)屬證書上載明商業(yè)經(jīng)營用房的，由拆遷人按被拆除房屋重置價結(jié)合成新評估價的3．5倍對被拆遷人予以補償。
第二十六條拆遷非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷入支付搬遷費用和固定設(shè)備移裝費用。
第二十七條因拆遷造成企業(yè)停業(yè)、停產(chǎn)等損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補償總額的10％向被拆遷人支付一次性補助費。
第二十八條被拆遷的房屋已取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)一年以上的(需提供拆遷前一年的持續(xù)營業(yè)稅單)，實際用于經(jīng)營的建筑面積，按房屋權(quán)屬證書上載明的用途進行評估補償，并給予適當(dāng)補助。
補助金額按實際用于經(jīng)營的建筑面積，由拆遷人按房屋權(quán)屬證書上載明的用途，按照重置價結(jié)合成新評估價增加一倍對被拆遷人給予一次性補助。
凡本辦法施行后，被拆遷人用于經(jīng)營的建筑面積未能依法辦理房屋用途變更等手續(xù)的，拆遷時一律按房屋權(quán)屬證書上載明的用途作出相應(yīng)的補償，但不給予補助。
第二十九條拆遷中涉及拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等設(shè)施以及用于公益事業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營性房屋及附屬設(shè)施的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三十條房屋拆遷補償安置費用應(yīng)當(dāng)接受市拆管機構(gòu)的監(jiān)督。
第四章安置房建設(shè)管理
第三十一條安置房建設(shè)由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門，根據(jù)區(qū)人民政府申報的安置房實施項目，結(jié)合拆遷人實施拆遷項目所需的安置用房，平衡制定年度建設(shè)計劃，并確定各區(qū)安置房建設(shè)規(guī)模。
第三十二條安置房建造由各區(qū)人民政府確定項目法人，項目法人應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定施工、監(jiān)理等單位。
第三十三條安置房建設(shè)項目的征地費用、騰地拆遷費用、建設(shè)工程費用、配套費用應(yīng)當(dāng)列入安置房建設(shè)結(jié)算成本。安置房成本價和市場價由市物價局會同相關(guān)部門予以核定并公布。
第三十四條被拆遷人的安置方案由區(qū)人民政府負責(zé)初審并予以公示，報市建設(shè)行政主管部門審核確認(rèn)后，由區(qū)人民政府統(tǒng)一組織安置實施工作。
第三十五條安置房主要用于城市建設(shè)和發(fā)展中住宅房屋被拆遷人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不得用于其他銷售。區(qū)人民政府用于安置的安置房面積，由市建設(shè)行政主管部門組織核定，剩余安置房由市人民政府統(tǒng)一收購。
第三十六條建立安置房建設(shè)資金專用賬戶。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照所需安置用房的建設(shè)成本落實資金，并預(yù)先存入專用賬戶，接受市建設(shè)行政主管部門和市財政部門的監(jiān)管。
第五章附則
第三十六條被拆遷房屋重置價結(jié)合成新、裝修裝飾和附著物的補償評估參照《無錫市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范(試行)》執(zhí)行。
第三十八條本辦法施行前已實施的拆遷項目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條江陰市、宜興市、錫山區(qū)、惠山區(qū)人民政府和新區(qū)管委會可以參照本辦法執(zhí)行。
第四十條本辦法自2005年1月15日起施行。
