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2012年消息隨著《中華人民共和國物權(quán)法》及國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施，為了規(guī)范洛陽市國有土地和集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償工作，洛陽市相繼出臺(tái)了《洛陽市人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)囊庖姟罚ㄒ韵路Q《國有土地補(bǔ)償意見》）和《洛陽市城市建成區(qū)內(nèi)城中村改造集體土地上房屋征收補(bǔ)償指導(dǎo)意見》（以下稱《集體土地補(bǔ)償意見》），對拆遷安置及補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)，進(jìn)行了明確的細(xì)化規(guī)定。所以，本律師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及地方政府文件，結(jié)合洛陽拆遷工作的實(shí)踐，對上述洛陽市兩部文件解讀如下：
一、集體土地和國有土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和方法
（一）集體用地上房屋征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和方法
城中村改造屬于集體用地性質(zhì)，城中村土地征收房屋補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償和房屋安置兩種方式，被征收人可自主選擇。村民持有宅基證，宅基地范圍內(nèi)兩層以下（含兩層）的房屋主體均被認(rèn)定為應(yīng)補(bǔ)償安置的面積。
1、集體土地上房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和方法
集體土地上房屋的村民，如果選擇貨幣補(bǔ)償。房屋征收部門將根據(jù)房屋的年代、結(jié)構(gòu)、區(qū)位對該房屋作出一個(gè)市場評(píng)估價(jià)。對兩層以下（含兩層）的房屋主體按市場評(píng)估價(jià)予以貨幣補(bǔ)償。被拆遷房屋市場評(píng)估價(jià)大多低于市場商品房價(jià)，但如果被拆遷人按期搬遷，將獲得被拆遷房屋主體貨幣補(bǔ)償款30%的額外購房補(bǔ)貼，同時(shí)可能還有按時(shí)搬遷相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)以及搬遷費(fèi)等。
2、集體土地上房屋拆遷房屋安置的標(biāo)準(zhǔn)和方法
集體土地上房屋的村民，如果選擇貨幣補(bǔ)償。集體土地補(bǔ)償意見：如果選擇房屋安置，被征收房屋兩層以下（含兩層）合法建筑中的有效面積，等面積予以安置。被征收房屋兩層以下（含兩層）建筑面積人均不足40平方米的，按人均建筑面積40平方米給予補(bǔ)差安置，補(bǔ)差面積部分按被征收房屋重置成本價(jià)（540元/平方米）結(jié)算。
集體土地補(bǔ)償意見補(bǔ)償規(guī)定：被征收人在安置面積相對應(yīng)安置戶型就近靠上選擇的安置房屋，戶超出應(yīng)安置面積10平方米以內(nèi)（含10平方米）的部分，按安置房成本價(jià)結(jié)算。超過10平方米以上的部分，按安置房市場評(píng)估價(jià)結(jié)算。
例1：如果一個(gè)家庭有三口人，現(xiàn)居住面積僅為80平方米，按照人均40平方米的安置標(biāo)準(zhǔn)，該家庭可獲得120平方米的房屋。但是，安置房比被征收房屋多出的40平方米的面積，該家庭只需按照540元/平方米的被征收房屋重置成本價(jià)進(jìn)行購買。
例2：如果被征收人家房子是100平方米，但安置房戶型只有90平方米、110平方米和120平方米三種。此時(shí)便可“就近靠上”選擇110平方米的房子，多出的10平方米只需交納安置房成本價(jià)即可（成本價(jià)視安置房源而定）；如果想選擇120平方米的房子，多出的20平方米中10平方米按安置房成本價(jià)結(jié)算，剩下的10平方米則需按安置房市場評(píng)估價(jià)購買。
