第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及與物業(yè)管理相關(guān)的其他主體的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合達州市實際，制定本條例。
第二條 達州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
第三條 物業(yè)管理應當堅持專業(yè)服務、政府監(jiān)督、行業(yè)自律相結(jié)合的原則。
縣級以上人民政府建設、發(fā)展改革、公安、城市管理、民政、自然資源規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、應急管理、生態(tài)環(huán)境保護、衛(wèi)生健康等行政主管部門按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督指導和服務工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會依法履行職責；建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)管理的關(guān)系，負責召集相關(guān)部門和單位組織調(diào)解轄區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。村（居）民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當制定物業(yè)服務規(guī)范和物業(yè)服務等級標準，建立物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員自律制度，組織業(yè)務培訓，加強從業(yè)行為調(diào)查、督察、處理等行業(yè)自律管理，促進從業(yè)企業(yè)和人員依法誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務質(zhì)量和水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第四條 依法登記取得房屋所有權(quán)人為為業(yè)主。
因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔相應義務。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第五條 建設單位應在組織前期物業(yè)承接查驗時，按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃核準總建筑面積（含地下）0.3元/㎡標準繳納業(yè)主大會籌備組工作經(jīng)費和首次業(yè)主大會會議經(jīng)費，存入街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行賬戶，一個物業(yè)區(qū)域最高不超過10萬元，最低不低于1萬元。
籌備組按照籌備經(jīng)費開支預算方案向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應對經(jīng)費專戶存儲、�？顚Ｓ玫冉�(jīng)費收支使用情況適時進行公示，結(jié)余部分根據(jù)業(yè)主大會的決定，可以用于業(yè)主大會換屆改選經(jīng)費、納入住宅專項維修資金或者用于業(yè)主組織運行的其他需要。
第六條 業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術(shù)的方式召開。
采用現(xiàn)場集體討論的形式召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委托代理人的，應當出具書面委托書和受委托人身份證明，委托書應載明委托人身份和專有部分信息、委托事項，一個代理人只能受托一位業(yè)主，不能受托多位業(yè)主。
業(yè)主大會會議表決事項采用書面征求意見、現(xiàn)場投票、傳真、信息、微信表決等方式進行，但不論采用何種形式都應當具備真實性、可追溯性。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會應當對業(yè)主大會會議表決全過程進行監(jiān)督。
第七條 業(yè)主大會應當履行下列職責：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）選舉或者罷免業(yè)主委員會委員、候補委員和監(jiān)事會成員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案；
（四）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）制定、修改業(yè)主共有資金使用與管理、共有物業(yè)經(jīng)營管理等方面的規(guī)定和程序；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，審議業(yè)主委員會工作報告；
（七）籌集和使用住宅專項維修資金，并監(jiān)督實施；
（八）依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途；
（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項。
決定第七款和第八款規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其他事項需要作出決定的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會會議依法作出的與物業(yè)管理活動相關(guān)的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主、物業(yè)使用人以及業(yè)主委員會具有約束力。
第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由5至11人單數(shù)組成，任期3或者5年。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員構(gòu)成。
業(yè)主委員會可以設置候補委員，候補委員人數(shù)不超過委員人數(shù)的二分之一，候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。設立候補委員的，應當與業(yè)主委員會一并公告和備案。
業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，向銀行申請設立業(yè)主共有資金基本賬戶。
第九條 業(yè)主大會可以設立監(jiān)事委員會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)事委員會由3人或者5人組成，成員在業(yè)主委員會委員和候補委員之外的業(yè)主中產(chǎn)生。
第十條 業(yè)主委員會成員、候補委員、監(jiān)事會成員應當由熟悉并遵守物業(yè)管理等法律法規(guī)、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有相應組織能力和工作時間的業(yè)主擔任。
有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會成員、候補委員、監(jiān)事會成員：
（一）不具有完全民事行為能力的;
（二）惡意欠繳物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用的；
（三）未按照規(guī)定繳存住宅專項維修資金的;
（四）存在違法搭建建（構(gòu)）筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外形或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當使用物業(yè)行為的;
（五）有違法犯罪記錄的，或被納入失信懲戒對象名單的;
（六）非法占用公共區(qū)域或者共用部位、共用設施設備的；
（七）接受減免物業(yè)服務費及相關(guān)費用獲取不當利益，收受或者索取建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他利害關(guān)系人財物的;
（八）本人及其近親屬在本小區(qū)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)中任職或者有利益關(guān)系的。
第十一條 業(yè)主委員會應當履行以下職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權(quán)益；
（二）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告物業(yè)管理實施等工作；
（三）與業(yè)主大會選（續(xù)）聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）承擔組織和監(jiān)督住宅專項維修資金籌集和使用的具體工作；
（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業(yè)、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；
（七）調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）接受相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居（村）民委員會對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十二條 業(yè)主委員會成員、監(jiān)事會成員不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業(yè)主、業(yè)主大會行使職責（權(quán)利）；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則、印章管理制度或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；
（五）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（六）接受減免物業(yè)服務費及相關(guān)費用獲取不當利益，收受或者索取建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他利害關(guān)系人財物的;
（七）泄露業(yè)主信息、資料或者將業(yè)主信息、資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；
（八）改變小區(qū)共有部位、物業(yè)服務“兩房”性質(zhì)和用途等違反物業(yè)管理區(qū)域有關(guān)物業(yè)使用維護管理禁止行為；
（九）超越業(yè)主大會賦予的職責擅自決定選聘續(xù)聘解聘物業(yè)服務企業(yè)、專項維修資金、業(yè)主共有資金使用管理等應由業(yè)主大會決定的重大事項；
（十）違反法律、法規(guī)的其他行為。
第十三條 業(yè)主委員會成員、監(jiān)事會成員有下列情形之一的，其職務自行終止，由業(yè)主委員會公示，并向業(yè)主大會報告：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；
（三）因犯罪被判處刑罰的；
（四）存在本條例第十二條所列禁止行為且受到政府行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府行政處罰的；
（五）連續(xù)6個月缺席業(yè)主委員會會議或者不履行業(yè)主委員會委員職責的；
（六）業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
職務終止的業(yè)主委員會成員、監(jiān)事會成員應當自職務終止之日起5日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案、印章和其他屬于業(yè)主大會所有的財物、文件資料移交給業(yè)主委員會。
第十四條 業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)予以公示。業(yè)主委員會可以邀請物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會的代表以及業(yè)主代表列席會議。
第十五條 業(yè)主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關(guān)規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項財務制度。
第十六條 業(yè)主委員會成員、監(jiān)事委員會成員不得領(lǐng)取勞動報酬；經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會、監(jiān)事會必要的工作經(jīng)費，在業(yè)主共有資金中列支，禁止向建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主及其他利害關(guān)系人索要個人報酬或者補貼。
第十七條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布下列事項：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務合同；
（四）業(yè)主委員會成員、候補委員、監(jiān)事委員會成員名單及其聯(lián)系方式；
（五）每半年以書面形式公布專項維修資金的籌集、使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、經(jīng)營收益的收支情況，業(yè)主委員會成員、監(jiān)事會成員在本小區(qū)物業(yè)權(quán)屬等情況；業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
（六）應當向業(yè)主公開的其他情況和資料。
業(yè)主可以查閱業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就物業(yè)管理事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當及時答復。
第十八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立業(yè)主委員會成員履職信用記分制度。
第十九條 監(jiān)事委員會應當履行以下職責：
（一）審議業(yè)主委員會的工作計劃、工作報告；
（二）監(jiān)督業(yè)主委員會財務活動，包括籌集、管理、使用住宅專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況，對業(yè)主委員會及其成員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會及其成員予以糾正；
（四）督促業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會會議；
（五）列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出建議或者質(zhì)詢；
（六）向業(yè)主大會會議提出其職權(quán)范圍內(nèi)的建議、意見；
（七）向業(yè)主大會報告監(jiān)事委員會行使職權(quán)情況并通告全體業(yè)主；
（八）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會相關(guān)職責：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件，且經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的；
第二十一條 物業(yè)管理委員會由5至11人單數(shù)組成，成員由業(yè)主、公安派出所、村（居）民委員會等代表組成。其中，業(yè)主成員應當不少于三分之二。
物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內(nèi)應當向物業(yè)所在地建設行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布成員名單及聯(lián)系方式。
第二十二條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見；作出決定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)管理委員會應當在業(yè)主委員會成立后，停止履行物業(yè)管理相關(guān)職責，并于7日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。
第三章 物業(yè)管理與服務
第二十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅、商業(yè)、辦公等不同業(yè)態(tài)物業(yè)及車位等配套建筑、公用設施設備應當由同一個物業(yè)服務企業(yè)管理和服務。
第二十四條 新建物業(yè)驗收合格交付使用15日前，建設單位應當邀請業(yè)主代表、住房和城鄉(xiāng)建設部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)管理專家等參加，與物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行物業(yè)承接查驗。
物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，包括物業(yè)“兩房”面積配置不足，未按約定進行基礎(chǔ)裝修、開通水電、配置計算機打印機等未達到基本辦公條件，建設單位應按規(guī)定及時進行整改。
建設單位應承擔物業(yè)承接查驗相關(guān)費用，不得以任何理由將未經(jīng)承接查驗或者查驗不合格的物業(yè)交付使用，不得以任何理由免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
第二十五條 物業(yè)服務收費應當遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。
在物業(yè)服務合同期限內(nèi)，因物業(yè)服務區(qū)域公共服務產(chǎn)品能耗價格調(diào)整、業(yè)主要求物業(yè)服務內(nèi)容和等級變動、其他政策性費用調(diào)整、共用設施設備維修養(yǎng)護費用調(diào)整等情形導致物業(yè)服務成本變動較大，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營超出正常市場風險，應當與業(yè)主委員會平等協(xié)商，制定調(diào)價方案提交業(yè)主大會決定。
第二十六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府價格行政主管部門應當加強物業(yè)服務市場價格監(jiān)測，每兩年至少開展一次物業(yè)服務成本監(jiān)審或者調(diào)查，并向社會公布物業(yè)服務社會平均成本，物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度。
第二十七條 市人民政府建設行政主管部門應當制定物業(yè)服務標準合同，合同應當包括下列事項：
（一）物業(yè)管理區(qū)域、崗位配置等基本情況；
（二）物業(yè)服務用房的配置和裝修標準及其使用、維修和管理；
（三）物業(yè)服務等級、質(zhì)量標準和收費標準、方式；
（四）雙方的權(quán)利義務、違約責任和履約擔保
（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（六）公共綠化的維護，公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、安全防范；
（七）專項維修資金的管理與使用；
（八）車輛的停放管理；
（九）物業(yè)檔案資料的保管；
（十）物業(yè)服務合同期限和終止、解除條件。
物業(yè)服務企業(yè)應當將簽訂的物業(yè)服務合同及相關(guān)資料于30日內(nèi)報所在地建設行政主管部門備案。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域公示下列信息：
（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；
（二）物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式等；
（三）共用設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應急處置方案等；
（四）房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項；
（五）建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的處置情況；
（六）其他應當公示的信息。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：
（一）物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)承接查驗或者查驗不合格的物業(yè)；
（二）擅自改變物業(yè)服務用房的用途；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；
（四）擅自設置收費項目，提高收費標準；
（五）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人的信息；
（六）阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和履行職責；
（七）其他損害業(yè)主、物業(yè)使用人權(quán)益的行為。
第三十條 物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；物業(yè)服務合同解除或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當履行交接義務，退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務合同期滿或者單方依法依約要求提前解除合同的，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。
第三十一條 縣級以上人民政府建設行政主管部門應當會同人民法院、發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法等單位，建立“守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒”機制，加強行業(yè)誠信管理。
縣級人民政府建設行政主管部門應當建立物業(yè)服務監(jiān)管和評價機制，對物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行信用記分管理。
第三十二條 縣級人民政府建設行政主管部門應當會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處每2年組織開展物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量滿意度測評。
第三十三條 滿意度測評結(jié)果和信用評價結(jié)果應當向社會公告，并作為建設單位和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務收費標準的參考。
物業(yè)服務企業(yè)在不良信用信息公示期間，不得參與物業(yè)項目招投標。
