2017年的房地產(chǎn)可以說是歷史上最糾結(jié)的一年，在過去的十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)都慣例性的漲2年跌一年。那么2017年的樓市會(huì)如何發(fā)展?從來沒有這么糾結(jié)的2017年歷史上第一次具備了13大矛盾?
1.持續(xù)火熱的地價(jià)與短期平穩(wěn)的房?jī)r(jià)矛盾
拿地門檻提高、資金成本上升，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式將終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將從制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時(shí)代.
房?jī)r(jià)賣5萬的，同區(qū)域拿地的地價(jià)要6萬，這種邏輯矛盾的存在讓2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)奇葩。
即使在最近熱點(diǎn)城市住宅簽約被市場(chǎng)及行政管控抑制，限價(jià)政策再出。地價(jià)依然處于高位中。
2.信貸收緊預(yù)期與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的矛盾
在貨幣政策的層層執(zhí)行和傳導(dǎo)下，與我們息息相關(guān)的樓市，可能也要變天了。
這種轉(zhuǎn)變不會(huì)像四季交接那樣分明，但對(duì)2017年的剛需購(gòu)房者來說，房貸政策可能收緊的趨勢(shì)，無疑又給出了一個(gè)讓人繼續(xù)持幣觀望的理由。
在過去十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，只要信貸真的收緊，房?jī)r(jià)是不可能漲的，那么未來房?jī)r(jià)的收緊預(yù)期會(huì)持續(xù)嗎?
2017年1月.當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬億元，外幣貸款增加246億美元.
分部門看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長(zhǎng)期貸款增加6293億元
2017年1月份的天量信貸會(huì)不會(huì)持續(xù)，對(duì)那么多地王需要房?jī)r(jià)上漲，而信貸又能不能支撐這個(gè)資金需求。
3.樓市發(fā)展11.76萬億天花板與房企排名搶規(guī)模的矛盾
房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)在2017年全年達(dá)到了11.76萬億的規(guī)模，同比漲幅為增長(zhǎng)34.8%，行業(yè)內(nèi)認(rèn)為這已經(jīng)接近天花板。但從房企的規(guī)模看，依然在積極拼搶萬億規(guī)模。
如果行業(yè)接近天花板，那么企業(yè)要增加規(guī)模，特別是在高地價(jià)的趨勢(shì)下，快周轉(zhuǎn)已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。這種矛盾將很可能導(dǎo)致部分千億級(jí)別房企壓力非常大。
4.房企規(guī)模持續(xù)爆發(fā)，利潤(rùn)持續(xù)減少的矛盾
從開始，全國(guó)基本就陷入了標(biāo)桿房企增收不增利的怪圈，干的越多賺的越少。凈利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)。
135家企業(yè)2017年上半年報(bào)合計(jì)2017年上半年的營(yíng)業(yè)收入為5695.3億相比2015年同期的4118.4億漲幅高達(dá)37.11%。而凈利潤(rùn)則漲幅低于營(yíng)業(yè)收入漲幅，僅從2015年上半年的4153.6億上漲到了2017年上半年的464.3億。
135家上市房企的利潤(rùn)總額僅相當(dāng)于建設(shè)銀行一家利潤(rùn)的1/3.
而135家房地產(chǎn)公司464億的總利潤(rùn)，可以說對(duì)比建設(shè)銀行2017年上半年1334億、農(nóng)業(yè)銀行1051.48億、中國(guó)平安407.76億。都差距非常大。
5.政策不停出臺(tái)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的矛盾
春節(jié)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策繼續(xù)收緊，不僅加息的預(yù)期逐漸出現(xiàn)，從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看，也依然有收緊的可能性.
在調(diào)控政策影響下，整體樓市在2017年初繼續(xù)低位運(yùn)行,截止日前，從2017年930日來的一系列樓市調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)在28個(gè)城市，出臺(tái)了各種相關(guān)房地產(chǎn)的新政接近80次。
從春節(jié)后的市場(chǎng)預(yù)期看，樓市調(diào)控趨勢(shì)依然延續(xù)。
從全國(guó)城市看，整體平穩(wěn)趨勢(shì)明顯，2月春節(jié)后，各地信貸收緊明顯。但總體看，除了執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的部分城市有下行表現(xiàn)外，其他城市基本平穩(wěn)。
6.購(gòu)房者害怕踏空與調(diào)控免疫力的矛盾
過去調(diào)控政策非常有效，購(gòu)房者一看政策就觀望，但隨著踏空的次數(shù)增加，購(gòu)房者對(duì)政策的免疫力越來越大�，F(xiàn)在看，政策因素影響購(gòu)房者越來越弱。
7.租售比越來越懸殊，依然要買房的矛盾
目前國(guó)內(nèi)大部分城市的租售比懸殊，按照投資回報(bào)率計(jì)算，一套500萬住宅，年租金僅在10萬上下，這種情況下，看似租房劃算，但從房?jī)r(jià)上漲角度看，大部分人依然要買房。2017年租售比更低，而在市場(chǎng)平穩(wěn)期，也更多的之前租戶想買房。
8.住宅買不到與公寓不敢買的矛盾
現(xiàn)在看，一二線城市住宅供需比已經(jīng)非常懸殊，想買住宅的難度很大，而現(xiàn)在看，公寓的政策收緊也在持續(xù)，春節(jié)后短短幾天，上海、天津、北京等地都傳聞要對(duì)商住公寓設(shè)限。整體市場(chǎng)出現(xiàn)了住宅買不到、公寓不敢買。
9.頂豪遍地與剛需減少的矛盾
一線城市頂豪遍地，但剛需盤、上車盤數(shù)量則明顯減少，整體市場(chǎng)高端化趨勢(shì)明顯。
10.一二線供不應(yīng)求與三四線庫(kù)存繼續(xù)增加的矛盾
從全國(guó)城市看，一二線的土地供應(yīng)持續(xù)不足，2017年將依然會(huì)繼續(xù)萎縮，這種情況下，房企拿地難度持續(xù)增加，而三四線的庫(kù)存則依然天量。
11.一線城市中心區(qū)域的商品房供應(yīng)不足與市郊的商品房開發(fā)過度并存
一二線城市商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)象將會(huì)長(zhǎng)期存在下去，限購(gòu)并不能阻止人們對(duì)于大城市生活的向往。對(duì)于大多數(shù)的年輕人而言，到大城市去工作與生活，就是他們中國(guó)夢(mèng)的核心內(nèi)容，換
12.未來樓市發(fā)展機(jī)遇只在20大城市圈的矛盾
從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求看，房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的支持，上下游幾十個(gè)行業(yè)是目前相對(duì)發(fā)展較快的行業(yè)，去年房地產(chǎn)占GDP比重6.5%.
但從未來發(fā)展看，其實(shí)只有一線和發(fā)展相對(duì)較好的部分二線，合計(jì)大約20個(gè)城市的周圍城市圈才有發(fā)展價(jià)值。
13:資金價(jià)格上行與融資需求增加的矛盾
2017年房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在2017年，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，替換了過去的高價(jià)資金，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企積極補(bǔ)充庫(kù)存。
現(xiàn)在看，2017年拿了地王的企業(yè)進(jìn)入開發(fā)階段，資金需求增加，但資金的價(jià)格上行趨勢(shì)明顯，這種情況下，房企的資金壓力增加，2017年可以說哪家房企能獲得廉價(jià)資金，這家房企將獲得快速發(fā)展的機(jī)遇。
