在美國如何以房養(yǎng)老
“你留下房子，我為你養(yǎng)老。”今年7月1日起，以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州和武漢四地試點實施，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”政策終于落地。距政策實施已一個月有余，老百姓似乎并不買賬。那么，我們跟隨金征遠(yuǎn)移民顧問來看一下美國是如何以房養(yǎng)老的呢?
早在上世紀(jì)60年代，美國就已開始嘗試“以房養(yǎng)老”模式，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國“以房養(yǎng)老”體系已相對較為完善。據(jù)金征遠(yuǎn)移民顧問了解，目前美國主要有5種反向抵押貸款產(chǎn)品，其中有2種產(chǎn)品是政府機構(gòu)和公共部門開發(fā)設(shè)計的，另外3種產(chǎn)品是一家私營機構(gòu)設(shè)計并提供的。
“以房養(yǎng)老”目前在美國運用最為普遍的一種模式是，由美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)負(fù)責(zé)的HECM計劃該計劃是唯一一個由政府提供擔(dān)保的反向抵押貸款項目。其中，F(xiàn)HA負(fù)責(zé)授權(quán)貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金，而該計劃中貸款的提供者則主要是銀行、抵押貸款公司和其他私募金融機構(gòu)。
HECM也是現(xiàn)在美國反向抵押貸款市場上規(guī)模最大的一種產(chǎn)品，在每一州都能申請到這種貸款。目前HECM發(fā)放的反向抵押貸款占市場份額的90%以上，不過，近年來發(fā)展勢頭出現(xiàn)放緩跡象。
針對1990年到的20多年間“以房養(yǎng)老”的情況變化，HECM計劃進(jìn)行了一項統(tǒng)計。從申請反向抵押貸款人群分布特征看，借款者年齡都偏大，平均年齡在72歲。從性別分布情況看，單身女性老人申請的比例最大，為40.1%;其次是夫妻雙方共同申請，為38.2%;單身男性老人的申請比例最低，為21.7%。
從公布的數(shù)據(jù)看，美國申請反向抵押貸款的房產(chǎn)均值為251953美元，貸款余額均值為131986美元，大體相當(dāng)于平均房產(chǎn)價值的52%。
按照美國“以房養(yǎng)老”的“門檻設(shè)定”，申請人至少要達(dá)到62周歲并且房屋產(chǎn)權(quán)必須歸屬申請個人的條件，還需要滿足FHA關(guān)于房產(chǎn)合格性的認(rèn)可。在申請反向抵押貸款之前，借款人都需要接受美國住房和城市開發(fā)部(HUD)的質(zhì)詢，HUD會向借款人解釋反向抵押貸款的法律責(zé)任和償還義務(wù)，經(jīng)過這個環(huán)節(jié)之后，申請人會獲得一份告知證明，申請人接下來就可以辦理反向抵押貸款了。
從運作形式來看，“以房養(yǎng)老”計劃不僅可以個人名義申請，還可以夫妻共有的形式(以個人和配偶最后一個死亡為止)申請貸款。反向抵押貸款可以一次性貸款給房屋所有人，也可以在一定年限內(nèi)按月支付給房屋所有人，也可以支付到所有權(quán)人死亡為止。
值得一提的是，該計劃限定，貸款上限會根據(jù)地域的不同而變動，但一般不會超過62.55萬美元。美國確定反向抵押貸款金額取決多于房產(chǎn)價值、美國1年期國債收益率、申請人年齡、反向抵押貸款發(fā)放的形式等多個因素。
對于美國開展“以房養(yǎng)老”的成功經(jīng)驗，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府在美國反向抵押貸款運作中起到了非常關(guān)鍵的作用。“目前美國政府提供保險的"以房養(yǎng)老"產(chǎn)品不僅在市場上占有絕對份額，而且每年還會對潛在借款人進(jìn)行反向抵押貸款教育;美國政府在規(guī)范反向抵押貸款市場發(fā)展方面也起著重要的作用，制定了完善的消費者保護(hù)措施與機制”。
同時，完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)成功的基礎(chǔ)。據(jù)介紹，由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款運行。
此外，“以房養(yǎng)老更多受制于當(dāng)?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)，老年人對該文化的認(rèn)同也是"以房養(yǎng)老"成功的前提”。
