(一)
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設(shè)??普通住宅小區(qū),向社會公開預(yù)售。2008年12月1日,李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后,經(jīng)房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測算,該房屋套內(nèi)建筑面積為70?,陽臺面積為6?,套內(nèi)墻體建筑面積9?,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13?。
第 1 題 下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中,正確的為( )。
A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案,合同無效
B.在商品房預(yù)售合同中,可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓
D.商品房預(yù)售后,甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。
【正確答案】: B,D
第 2 題 李某所購房屋的建筑面積為( )?。
A.70
B.76
C.83
D.92
【正確答案】: C
【參考解析】: 成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70?+13?=83?。
第 3 題 簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前,李某可以申請( )。
A.房屋預(yù)告登記
B.房屋所有權(quán)初始登記
C.房屋轉(zhuǎn)移登記
D.商品房預(yù)售合同登記備案
【正確答案】: A
第 4 題 按現(xiàn)行登記,下列關(guān)于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中,正確的為( )。
A.李某按成交價1%繳納契稅
B.房屋交付后,李某轉(zhuǎn)讓該房,免征土地增值稅
C.李某抵押該房,減半征收印花稅
D.李某出租該房,免征個人所得稅
【正確答案】: A,B
(二)
2005年,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地,面積35畝,出讓價185萬元/畝,土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限,出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日,經(jīng)評估,在建工程的市場價值為8000萬元,其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月,人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債,并委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值為6800萬元。
第 100 題 該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為( )萬元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】: B
【參考解析】: 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款,已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第 1 題 人民法院對抵押物拍賣,拍賣保留價由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價機(jī)構(gòu)
C.拍賣師
D.開發(fā)商
【正確答案】: A
第 2 題 首次拍賣流拍,再次拍賣,拍賣保留價應(yīng)當(dāng)不低于( )萬元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】: C
【參考解析】: 人民法院確定保留價,第一次拍賣時,不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。
第 3 題 如果拍賣最終應(yīng)價為6500萬元,則該應(yīng)價為( )。
A.無效應(yīng)價
B.有效應(yīng)價
C.可以成交的價格
D.不確定
【正確答案】: B,C
【參考解析】: 最終應(yīng)價為6500萬元,超過保留價5120萬元,屬于有效應(yīng)價、可以成交的價格。
第 4 題 如果該項目拍賣成功,受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】: B
【參考解析】: 綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地,出讓年限從2005年2月起計,至2009年8月,計4.5年。50-4.5=45.5年。