1.部分唯一如何交稅?
二手房交易稅所謂部分唯一，意思就是業(yè)主的房產(chǎn)證有兩個(gè)人或者兩個(gè)人以上，這兩個(gè)人分屬兩個(gè)獨(dú)立家庭，其中一個(gè)或者以上是家庭唯一，另外部分業(yè)主則家庭不是唯一。
二手房交易稅比較典型的情況是，房產(chǎn)證是父母和成年兒子的名字，房產(chǎn)證是兩兄弟，兩姐妹(尤其繼承得到房子，特別容易出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主)。其中一方有其他房子，一方只有這一套房子。
二手房交易稅在這個(gè)前提下如果房子已經(jīng)滿(mǎn)5年，如何交個(gè)稅呢?是全免?全額交1%?還是部分交1%?
二手房交易稅目前市區(qū)和增城是全額交1%個(gè)稅，番禺區(qū)也是全額交1%個(gè)稅，不過(guò)番禺區(qū)的唯一與否目前還是可以自行申報(bào)的，這個(gè)政策目前很罕見(jiàn)。
二手房交易稅其他的則是部分交個(gè)稅，也就是不唯一的那個(gè)份額的人需要交個(gè)稅，唯一的那個(gè)人可以免除個(gè)稅。
二手房交易稅注意，家庭的意思不是看戶(hù)口本，而是僅僅計(jì)算本人，配偶，未成年子女。也就是說(shuō)子女如果成年了，那么就算獨(dú)立的家庭，即便他們的戶(hù)口在同一個(gè)戶(hù)口本也不影響的。反過(guò)來(lái)，配偶，未成年子女即便和自己不在一個(gè)戶(hù)口本，也算。
2.與此同時(shí)，有一個(gè)問(wèn)題：如果買(mǎi)家是部分首套呢?
二手房交易稅由于聯(lián)名買(mǎi)房現(xiàn)在已經(jīng)很少見(jiàn)了，所以這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)的不太多，不過(guò)也有的。
二手房交易稅現(xiàn)在基本上要求按照3%交契稅!以前也可以部分按照首套交稅，部分按照二套交稅的!
3.離婚的未成年子女如何計(jì)算稅費(fèi)?
二手房交易稅以前如果離婚了，那么在離婚協(xié)議寫(xiě)清楚未成年子女歸誰(shuí)，就算誰(shuí)的，另外一方買(mǎi)房不受小孩子影響。
二手房交易稅現(xiàn)在如果通過(guò)離異的方式買(mǎi)房，只要發(fā)現(xiàn)離婚協(xié)議提到了小孩，無(wú)論小孩子歸屬，任何一方買(mǎi)房都需要計(jì)算該小孩子的套數(shù)證明(無(wú)房證明)。
二手房交易稅所以以后不是感情破裂的真實(shí)離婚，不要提到小孩子的歸屬不知道似乎否會(huì)好一些。
二手房交易繳納稅費(fèi)有攻略可循
二手房交易仍有“攻略”可循，購(gòu)房稅費(fèi)、裝修費(fèi)等均可抵扣，對(duì)于無(wú)法核定原值仍按照1%的較低稅率綜合征收。
購(gòu)房稅費(fèi)計(jì)入原值保存好相關(guān)憑證
個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納稅。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2006年出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。由此可以看出，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要保存好購(gòu)房發(fā)票以及契稅完稅憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中繳納的相關(guān)費(fèi)用等憑證等。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認(rèn)為，2006年出臺(tái)的這一通知目前仍是執(zhí)行二手房個(gè)稅政策的主要依據(jù)，通知明確購(gòu)房稅費(fèi)可以計(jì)入原值，但一些家庭未必有保留票據(jù)的習(xí)慣，執(zhí)行政策時(shí)有待進(jìn)一步人性化。
裝修費(fèi)可扣除需提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票
在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，合理費(fèi)用也可扣除，那究竟什么是合理費(fèi)用呢?根據(jù)稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定，合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。
但并不是所有裝修費(fèi)用都可扣除。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致，方可扣除。公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%。
此外，對(duì)于住房貸款利息、按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等，需憑貸款銀行和有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
楊志勇指出，二手房的個(gè)稅政策一直都有，只是征管比較難。裝修費(fèi)可以抵扣，但目前實(shí)際執(zhí)行時(shí)依然存在障礙，比如一般小裝修隊(duì)開(kāi)發(fā)票不多見(jiàn)。
據(jù)介紹，“目前還沒(méi)有遇到裝修發(fā)票抵扣的情況，一方面是由于業(yè)主無(wú)法提供原始裝修發(fā)票，另一方面從北京來(lái)看，各區(qū)執(zhí)行也有差別，要看執(zhí)行者對(duì)于政策的把握�！�
無(wú)房屋原值憑證由稅務(wù)部門(mén)核定征稅
那么，在現(xiàn)實(shí)交易中，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的該如何處理?根據(jù)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，地方稅務(wù)局根據(jù)綜合因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%至3%的幅度內(nèi)確定應(yīng)納稅額。
據(jù)介紹，2012年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽(yáng)合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。
在評(píng)估中，稅務(wù)部門(mén)在實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場(chǎng)交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格。
李富華介紹，“目前，在地方建委查不到原值的大部分為已購(gòu)公房，目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴(yán)格按照20%征收，在合同中一般會(huì)備注稅款由雙方協(xié)商而定�！�
二手房交易主要分四種情況：正常過(guò)戶(hù)、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)、繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)和析產(chǎn)。各種交易形式所需繳納的稅費(fèi)是不同的。
一、正常過(guò)戶(hù)
1.營(yíng)業(yè)稅(稅率5.55%，賣(mài)方繳納)
轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足五年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)五年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足五年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)五年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)，如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等，則不論是否過(guò)五年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
2.個(gè)人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣(mài)方繳納)
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：①家庭唯一住宅。②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。
3.印花稅(稅率1%，買(mǎi)賣(mài)雙方各半)
不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。
4.契稅(基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，買(mǎi)方繳納)
征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
5.其它稅費(fèi)
如交易手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)證和土地證工本費(fèi)、配圖費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)和中介費(fèi)等費(fèi)用根據(jù)房管局政策或市場(chǎng)行情據(jù)實(shí)結(jié)算。
二、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)
免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。
三、繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)和析產(chǎn)都不需繳稅。
溫馨提示：以上二手房交易稅費(fèi)計(jì)算方式僅供參考。由于各地政策可能不一樣，請(qǐng)以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。
