錦州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償政策解讀
2015年6月5日市政府十五屆第17次常務(wù)會(huì)議通過了《錦州市人民政府關(guān)于修改〈錦州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法〉的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)，并于2015年6月15日起發(fā)布實(shí)施，標(biāo)志著錦州市國有土地上房屋征收制度更加合情、合理、合法，是進(jìn)一步規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，保障房屋被征收人合法權(quán)益的重要舉措。《決定》的發(fā)布實(shí)施，引起了社會(huì)及市民的廣泛關(guān)注，現(xiàn)就修改后的有關(guān)政策解讀如下：
修訂后的《征收辦法》適用范圍
只適用于我市國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償，不包括集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償。
各區(qū)人民政府(含松山新區(qū)管理委員會(huì))負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。
錦州市濱海新區(qū)、各縣(市)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，可以參照本辦法執(zhí)行。
我市房屋征收主體和實(shí)施單位
我市房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是錦州市人民政府。各區(qū)人民政府(含松山新區(qū)管理委員會(huì))確定的房屋征收主管部門組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。
我市房屋征收主管部門
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市房屋征收主管部門，其下屬的市房屋征收辦公室具體負(fù)責(zé)全市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的指導(dǎo)與監(jiān)督管理。
增加了“預(yù)簽約”環(huán)節(jié)
為保證政府的征收補(bǔ)償方案得到大多數(shù)被征收人的認(rèn)可，使政府在作出征收決定時(shí)能夠順利推進(jìn)，進(jìn)一步保障被征收人的利益，更加公開、公平、公正，修訂后的《征收辦法》規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，作出房屋征收決定前，房屋征收主管部門可以組織被征收人根據(jù)預(yù)評(píng)估結(jié)果、征收補(bǔ)償方案，預(yù)先簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。市、區(qū)人民政府可以根據(jù)預(yù)簽協(xié)議的簽約比例決定是否作出房屋征收決定。預(yù)簽協(xié)議的簽約比例由市、區(qū)人民政府確定�！�
明確了可以“戶口遷入或者分戶”的特殊情況
因結(jié)婚、出生、軍人退出現(xiàn)役、服刑人員刑滿釋放、大中專生畢業(yè)等原因必須辦理戶口遷入的。
提高了“新建安置用房補(bǔ)助面積標(biāo)準(zhǔn)”
為使被征收人住房得到實(shí)際改善，政府補(bǔ)助由原政策規(guī)定的補(bǔ)助5平方米調(diào)整為8平方米。
補(bǔ)償安置方式的選擇
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
征收破產(chǎn)企業(yè)房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償；征收房屋配套建設(shè)的閣樓、地下室、倉房、車庫等附屬物，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
調(diào)整了“貨幣補(bǔ)償過渡期”
根據(jù)房屋征收周期和建設(shè)周期較長(zhǎng)，貨幣補(bǔ)償過渡期由原政策規(guī)定的6個(gè)月調(diào)整為12個(gè)月。
調(diào)整了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換過渡期”
實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡期限為：自被征收人遷出之日起，多層建筑不得超過24個(gè)月，高層建筑不得超過36個(gè)月，過渡期以實(shí)際發(fā)生月計(jì)算。
提高了“選擇貨幣補(bǔ)償?shù)莫?jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)”
為有效落實(shí)省政府關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)被征收人選擇貨幣化安置的要求，由原政策規(guī)定的給予原面積評(píng)估價(jià)格15%的獎(jiǎng)勵(lì)調(diào)整為給予原面積評(píng)估價(jià)格25%的獎(jiǎng)勵(lì)。
增加了“公有房屋無法參加房改的，如何實(shí)行貨幣補(bǔ)償”
因被征收房屋屬于平房、不許房改出售的樓房，致使房屋承租人無法參加房改的，經(jīng)市房改部門認(rèn)定，對(duì)平房所有權(quán)人按照被征收平房評(píng)估價(jià)格的10%給予補(bǔ)償，對(duì)平屋承租人按照被征收平房評(píng)估價(jià)格的90%給予補(bǔ)償；對(duì)樓房所有權(quán)人按照被征收樓房評(píng)估價(jià)格的15%給予補(bǔ)償，對(duì)樓房承租人按照被征收房屋評(píng)估價(jià)格的85%給予補(bǔ)償。
征收公有非住宅房屋，對(duì)房屋所有權(quán)人按照被征收房屋評(píng)估價(jià)格的50%給予補(bǔ)償，對(duì)房屋承租人按照被征收房屋評(píng)估價(jià)格的50%給予補(bǔ)償。
合法經(jīng)營行為的認(rèn)定
對(duì)給予停產(chǎn)停業(yè)損失的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1.具有工商營業(yè)執(zhí)照；
2.具有納稅證明。
依法不需具有上述條件的，應(yīng)當(dāng)具有規(guī)定的合法審批手續(xù)。
超大面積房屋如何分戶
住宅房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在享受補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)后超過129平方米(不含129平方米)的，可以選擇分兩戶安置，在本辦法第三十二條規(guī)定的基本套型建筑面積范圍內(nèi)自行選擇相應(yīng)戶型面積的房屋，但兩戶上靠戶型新增加面積之和不得超過9平方米(不含9平方米)；超過129平方米面積部分也可選擇貨幣補(bǔ)償。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定
從事房屋征收估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在申請(qǐng)備選的3家以上具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)中協(xié)商選定；在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收主管部門組織被征收人通過多數(shù)選定、隨機(jī)選定等方式確定。
對(duì)“分戶評(píng)估報(bào)告”的規(guī)定
分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收主管部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收主管部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在向被征收人作出分戶評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)在征收范圍內(nèi)以公告形式告知下列事項(xiàng)：1.被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評(píng)估報(bào)告后10日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；2.對(duì)復(fù)核結(jié)果仍持異議的，在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
對(duì)“錦政發(fā)[2014]9號(hào)”文件的廢止
《決定》自發(fā)布之日起施行。2月27日市人民政府辦公廳發(fā)布的《錦州市人民政府關(guān)于推進(jìn)房屋征收項(xiàng)目貨幣化補(bǔ)償?shù)囊庖姟?錦政發(fā)[2014]9號(hào))同時(shí)廢止�！稕Q定》施行前已經(jīng)依法作出房屋征收決定的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理。
