為了更好地保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，從本月1日起實(shí)施的新版 《青島市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱條例)新增了住宅手冊(cè)、建設(shè)方案和竣工公示三大制度，其中明確規(guī)定，商品房須有說(shuō)明書(shū)和保修證。目前住宅使用手冊(cè)正在設(shè)計(jì)編制中，將于年底印發(fā)實(shí)施。
住宅手冊(cè)年底印發(fā)實(shí)施
新《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，提供商品住宅使用手冊(cè)。商品住宅使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一監(jiān)制。其中，住宅質(zhì)量保證書(shū)載明了保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定及時(shí)維修。住宅使用說(shuō)明書(shū)載明了平面布局、房屋結(jié)構(gòu)、特殊工藝、性能指標(biāo)、管線走向等，便于用戶根據(jù)生活習(xí)慣在結(jié)構(gòu)允許的情況下進(jìn)行個(gè)性化改造，為裝修提供方便。
記者了解到，我市在2015年就下發(fā)過(guò)通知，要求房地產(chǎn)企業(yè)交房時(shí)提供商品住宅使用手冊(cè)，雖然大部分企業(yè)都能做到，但還是有部分企業(yè)隨意增刪手冊(cè)條款，或者根本就不提供手冊(cè)。因此，新條例將住宅手冊(cè)納入其中，從法律法規(guī)的層面強(qiáng)制要求房地產(chǎn)企業(yè)交房時(shí)提供住宅手冊(cè)，并使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)文本，不得隨意增刪。目前該手冊(cè)正在設(shè)計(jì)編制中，將于今年印發(fā)實(shí)施。
“商品住宅使用手冊(cè)包含的各部分條款，明確宣告買房人的權(quán)利內(nèi)容及范圍，提醒消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)應(yīng)作出合理約定，以減少以后不必要的糾紛，避免了日后奔波之苦。 ”市城鄉(xiāng)建設(shè)委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，手冊(cè)還為消費(fèi)者購(gòu)房后可能發(fā)生的問(wèn)題作出了詳細(xì)的規(guī)定與提示，使得購(gòu)房者在維權(quán)時(shí)有了書(shū)面依據(jù)。
開(kāi)發(fā)商交房前五日需公示
針對(duì)延期交房的問(wèn)題，新《條例》也新增了兩項(xiàng)制度，防止開(kāi)發(fā)商的“拖延癥”。 《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定或者劃撥決定書(shū)規(guī)定的開(kāi)竣工時(shí)間、條件要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，并在辦理施工許可前制定開(kāi)發(fā)建設(shè)方案。開(kāi)發(fā)建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)載明開(kāi)發(fā)期數(shù)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度、交付使用時(shí)間等內(nèi)容。通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案?jìng)浒�，開(kāi)發(fā)主管部門可以清楚掌握每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的總體安排、建設(shè)內(nèi)容和進(jìn)度情況，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)延遲的，及時(shí)預(yù)警并督促企業(yè)調(diào)整方案、加快建設(shè)，以保證項(xiàng)目按期交付。
還有個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收或者不符合交付使用條件的房屋強(qiáng)行交付業(yè)主使用，以逃避可能因此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，從而造成社會(huì)矛盾和糾紛。為此，《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗(yàn)收，并取得相關(guān)驗(yàn)收合格文件或者憑證。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)驗(yàn)收合格和投入使用的證明材料于項(xiàng)目交付使用前五日在交房現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。通過(guò)明確標(biāo)準(zhǔn)、證明公示，確保驗(yàn)收結(jié)果陽(yáng)光、透明，擴(kuò)大業(yè)主用戶的知情權(quán)，便于業(yè)主維護(hù)合法利益，減少因信息不對(duì)稱引起的糾紛。
解讀青島房產(chǎn)三大新制度 保質(zhì)量防延期
不少人在購(gòu)置新房中，遇到開(kāi)發(fā)商延期交付的狀況。記者昨日從市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局獲悉，本月開(kāi)始實(shí)施的新《青島市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中出現(xiàn)的最主要變化，就是新增竣工公示制度，明確項(xiàng)目交付條件;新增建設(shè)方案制度，防止項(xiàng)目延期交付;強(qiáng)化住宅手冊(cè)制度，明確項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任等，這三大在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的新增制度與購(gòu)房者權(quán)益息息相關(guān)，參與《條例》起草的法律專家對(duì)此進(jìn)行全面解讀，讓市民能夠及時(shí)掌握維護(hù)權(quán)益法律依據(jù)。
“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收或者不符合交付使用條件的房屋強(qiáng)行交付業(yè)主使用，以逃避可能因此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，從而造成社會(huì)矛盾和糾紛。”市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局法律顧問(wèn)孫強(qiáng)參與了該《條例》的起草工作，他說(shuō)在房地產(chǎn)商與業(yè)主發(fā)生的糾紛中，因?yàn)檠悠诮桓秵?wèn)題占了絕大多數(shù)。
新《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗(yàn)收，并取得相關(guān)驗(yàn)收合格文件或者憑證。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)驗(yàn)收合格和投入使用的證明材料于項(xiàng)目交付使用前五日在交房現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示，公示期限不得少于三十日�！耙郧安扇〉氖莻浒钢贫龋瑯I(yè)主要了解房產(chǎn)是否具備交付條件需要自己到相關(guān)部門去查詢，并且大部分人并不十分清楚該查哪些證明�！睂O強(qiáng)說(shuō)，新《條例》新增了竣工公示制度，明確項(xiàng)目交付條件，可以確保驗(yàn)收結(jié)果陽(yáng)光、透明，擴(kuò)大業(yè)主用戶的知情權(quán)，便于業(yè)主維護(hù)合法利益，減少因信息不對(duì)稱引起的糾紛。
