前天晚間，樓市傳出消息稱(chēng)“上海房產(chǎn)稅政策調(diào)整，靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)開(kāi)始實(shí)施”。記者昨天多方調(diào)查求證，發(fā)現(xiàn)消息系誤傳。上海房產(chǎn)稅政策其實(shí)并未調(diào)整，只是由于不同區(qū)縣此前在執(zhí)行政策時(shí)略有不同，所以此次“調(diào)整”實(shí)為部分區(qū)縣在操作層面進(jìn)行了微調(diào)。
財(cái)稅方面明確“政策沒(méi)變化”
網(wǎng)傳消息稱(chēng)，長(zhǎng)寧、靜安兩區(qū)二手房征稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整主要涉及兩方面：其一，對(duì)于“滿五年不唯一”的房源，營(yíng)業(yè)稅差額征收需提供發(fā)票，個(gè)稅可選擇全額2%(非普通住宅);其二，對(duì)于“滿五”的認(rèn)定，調(diào)整為根據(jù)契稅單上的填發(fā)日期或產(chǎn)證的登記日期“孰先原則”來(lái)確定，只確定到月。
記者昨天致電12366財(cái)稅熱線獲悉，所謂的調(diào)整內(nèi)容并非新政策，征稅方式與上海目前實(shí)行的個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房政策完全一致。該接線員同時(shí)明確：“沒(méi)有任何新政策出臺(tái)。”
記者又查詢了上海稅務(wù)局官方網(wǎng)站，上面也沒(méi)有新政策發(fā)布。網(wǎng)站還顯示，“最新”的二手房交易信息發(fā)布于12月2日，包括《個(gè)人出售購(gòu)入超過(guò)五年的非普通住房》、《個(gè)人出售非居住用房》、《個(gè)人出售購(gòu)入超過(guò)五年的普通住房》、《個(gè)人出售購(gòu)入不足五年的住房》四個(gè)文件。文件中征稅標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)法與網(wǎng)傳調(diào)整后的內(nèi)容完全一致。
靜安長(zhǎng)寧徐匯寶山等采取“捆綁式”
昨天上午10點(diǎn)多，記者趕到靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心了解情況，發(fā)現(xiàn)前來(lái)咨詢的市民明顯增多，關(guān)心問(wèn)題基本一致——就是“到底怎么交稅”。稅務(wù)人員表示，政策沒(méi)有變化，在實(shí)際交易時(shí)，市民可以根據(jù)各自交易房屋的實(shí)際情況，自由選擇繳納方法。
但在部分房屋中介看來(lái)，“自由選擇”意味著具體操作有了調(diào)整。陪同客戶前來(lái)進(jìn)行估價(jià)和審稅的德佑地產(chǎn)業(yè)務(wù)員小李告訴記者，在中心城區(qū)，賣(mài)家銷(xiāo)售“滿五唯一”住宅的，免交個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅;如果“滿五不唯一”的，交個(gè)人所得稅有兩項(xiàng)選擇，可以是成交價(jià)的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差價(jià)的20%，而非普通住宅的營(yíng)業(yè)稅為差價(jià)的5.56%。可在實(shí)際操作時(shí)，不同區(qū)縣對(duì)這一規(guī)定的執(zhí)行并不相同。比如，靜安區(qū)之前對(duì)“滿五不唯一”的房源收稅時(shí)，將營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅捆綁：要么都按照全額征收，即營(yíng)業(yè)稅為成交價(jià)的5.65%、個(gè)稅為成交價(jià)的2%(非普通住宅); 要么都按差額標(biāo)準(zhǔn)征收，即營(yíng)業(yè)稅為買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的5.65%、個(gè)稅為買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的20%。
小李說(shuō)，將營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅稅率捆綁的包括靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、寶山等區(qū)縣，其他區(qū)則可以交叉選擇，“比如營(yíng)業(yè)稅按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)繳納，但個(gè)人所得稅按總售價(jià)繳納。”
部分區(qū)域的交易成本或降低
截至昨天下午，不少房地產(chǎn)專(zhuān)家和從業(yè)人員都對(duì)“上海房產(chǎn)稅政策調(diào)整”進(jìn)行了求證，確認(rèn)了這實(shí)際上只是操作層面的趨向統(tǒng)一，并非真正的政策調(diào)整。
不過(guò)，因?yàn)檎邔?shí)施上的差別，在部分區(qū)域的交易成本或降低。
小李以他手頭一筆“滿五不唯一”的交易給記者算了一筆賬：賣(mài)家2005年的買(mǎi)入價(jià)為170萬(wàn)元，此次交易價(jià)為500萬(wàn)元，按照靜安區(qū)原先的征稅方式，選擇全額征收的交易成本較低，賣(mài)家需要支付的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅總額共計(jì)38.25萬(wàn)元;但按調(diào)整后的操作方式，賣(mài)家可以按成交價(jià)差額繳納營(yíng)業(yè)稅、成交價(jià)全額繳納個(gè)人所得稅，最終的納稅總額為28.645萬(wàn)元。兩者比較，交易成本少了9.605萬(wàn)元。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，此前部分區(qū)縣將營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅繳納方式捆綁，從少繳稅的角度，市場(chǎng)一般交易都選擇全額繳稅方式;解除捆綁后，買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)省的稅費(fèi)集中體現(xiàn)為營(yíng)業(yè)稅從全額繳納降為差額繳納，而個(gè)人所得稅方面并沒(méi)有變化。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，靜安、長(zhǎng)寧在操作層面的調(diào)整絕非“政策救市”，而是理順上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)全市征稅方式統(tǒng)一。就市場(chǎng)實(shí)際看，則可能刺激部分購(gòu)房者入市，因?yàn)槟壳昂芏噘u(mài)家提出的交易價(jià)為“到手價(jià)”，賣(mài)家承擔(dān)的稅收由買(mǎi)家承擔(dān)。征稅方式統(tǒng)一后，降低了買(mǎi)家的成本。
