企業(yè)房產(chǎn)可以自用，也可以出租，根據(jù)其用途不同，房產(chǎn)稅的計(jì)算方式也不同。房產(chǎn)稅計(jì)算涉及的稅法規(guī)定有《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字[1986]8號(hào))、《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào)，以下簡稱財(cái)稅[2008]152號(hào))、《安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅政策等通知》(財(cái)稅[2015]121號(hào)，以下簡稱財(cái)稅[2015]121號(hào))等。為了方便相關(guān)人員掌握企業(yè)房產(chǎn)稅的計(jì)算方法，筆者對此作詳細(xì)介紹。
自用房屋房產(chǎn)稅的繳納的計(jì)算方法
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)自用房屋房產(chǎn)稅的計(jì)算計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-減除比例)×1.2%。
計(jì)稅余值是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：房產(chǎn)原值，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。包括賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)以及不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不納入房產(chǎn)原值中。財(cái)稅[2015]121號(hào)進(jìn)一步明確了無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
【案例1】甲企業(yè)是2000年成立的合資企業(yè)，某處房產(chǎn)是以前所建，投資入股的廠房賬面價(jià)值3 000萬元，相關(guān)的土地使用權(quán)600萬元，按照財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《實(shí)施<企業(yè)會(huì)計(jì)制度>及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》的通知(財(cái)會(huì)[2001]43號(hào))第九條規(guī)定：“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。
解析：1.財(cái)稅[2015]121號(hào)前，B企業(yè)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))規(guī)定“對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。假若減除比例為20%，則B企業(yè)房產(chǎn)稅為3 000×(1-20%)×1.2%=28.8萬元。
2.按照財(cái)稅[2015]121號(hào)，B企業(yè)在度的房產(chǎn)稅原值應(yīng)為會(huì)計(jì)賬面該項(xiàng)廠房的賬面價(jià)值3000萬元+無形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)600萬元=3 600萬元，以此為依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。假若減除比例為20%，則房產(chǎn)稅為3600(1-20%)×1.2%=34.56萬元。
【案例2】 某省乙上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，1月1日為取得10 000平方米該土地支付的地價(jià)款300萬元，自行建造了4 000平方米的三層辦公樓房，6月30日交付使用，賬面記錄該樓房的價(jià)值為500萬元，假若減除比例為20%，計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅。
解析：(1)首先計(jì)算其容積率：4 000/10 000=0.4<0.5 。
引用特殊稅收政策進(jìn)行調(diào)整———根據(jù)財(cái)稅[2015]121號(hào)，宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
(2)其次，按8 000平方米確認(rèn)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)
300/10 000×8 000=240(萬元)
(3)最后，運(yùn)用一般技術(shù)解決問題
應(yīng)納房產(chǎn)稅=(500+240)×(1-20%)/2×1.2%=3.552(萬元)
出租房屋房產(chǎn)稅的繳納
出租房屋的房產(chǎn)稅按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×l2%。
房屋的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)取得的所有報(bào)酬，包括貨幣收入及實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn)。
【案例3】某省丙企業(yè)于1月1日將自有沿街樓房原值1 000萬元出租給丁公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為5年并且金額固定的租賃合同，每月租金為10萬元，前6個(gè)月由丁公司自行裝修，雙方在合同中約定，1月1日～6月30日免收租金，請計(jì)算丁企業(yè)度房產(chǎn)稅。
解析：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2015]128號(hào))文件指出，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅，因此，不少納稅人認(rèn)為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅[2015]121號(hào)規(guī)定第二條對此重新進(jìn)行了規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。
(1)那么免租期，房產(chǎn)稅如何繳納?是由承租人繳納還是產(chǎn)權(quán)人繳納?根據(jù)財(cái)稅[2015]121號(hào)規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。也就是說在1月1日～6月30日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人丙企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，即[1000×(1-30%)/12×]6×1.2%=4.2萬元。
(2)7月1日～12月31日房產(chǎn)稅按照取得的租金收入計(jì)稅，
6×10×12%=7.2萬元
(3)全年需要交納的房產(chǎn)稅合計(jì)4.2+7.2=11.4萬元。
