導(dǎo)語(yǔ)：你們準(zhǔn)備離婚了。那么問(wèn)題來(lái)了，離婚后房產(chǎn)如何處理呢?請(qǐng)當(dāng)事人仔細(xì)閱讀下面的幾種離婚后分割房產(chǎn)的情況，希望文章能夠給你提供一些幫助!
夫妻離婚后房產(chǎn)如何處理
1. 結(jié)婚后夫妻雙方共同買房:夫妻雙方結(jié)婚后共同出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán),如果離婚后房屋如何分割?
第1,得明確產(chǎn)權(quán),無(wú)論房產(chǎn)證上是哪一方的名字,還是雙方的名字,均為共同財(cái)產(chǎn)。其次,明確產(chǎn)值,即房屋價(jià)值,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,并不按照當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次,分清楚權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,要先將貸款部分除去。也就是說(shuō),由取得房產(chǎn)的某一方付給未得房一方房屋價(jià)值的一半,得房產(chǎn)的一方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
2. 條件不匹配型:夫妻某一方結(jié)婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,離婚后房屋該如何分割?
按照較高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,如果是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,則該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此,離婚時(shí),對(duì)方則無(wú)權(quán)要求分割。
3. 雙方共同辛苦還貸型:夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割?
雖說(shuō)房產(chǎn)是某一方婚前購(gòu)得的,但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說(shuō)明的是,共同還貸部分,不論是由一方用個(gè)人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然,如果一方確能證實(shí),其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。比較復(fù)雜的情況。
4. 一直辛苦還貸款型:夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房產(chǎn)證的,婚后雙方共同還貸的房屋,離婚后如何分割?
取得的房產(chǎn)證雖是物權(quán)憑證,是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn),還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。跟上面的第3種情況相同。
5. 速婚速離型:夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值,離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
依據(jù)我國(guó)較高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,離婚時(shí),雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,再由任何一方另行向法院起訴。另外,較高院民一庭有關(guān)解釋明確,法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括:
? (1)購(gòu)買福利性政策房屋;
? (2)購(gòu)買商品房;
? (3)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。
如果購(gòu)買以上三種房屋,在離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的,法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
6. 雙方某一方爸媽摻合型:父母參與出資購(gòu)買的房屋,子女離婚后,房屋如何分割?
依據(jù)較高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第2十二條規(guī)定,父母在雙方結(jié)婚前的出資,視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與,另有約定除外;父母在雙方結(jié)婚后的出資,視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,另有約定除外。
其實(shí)，在實(shí)踐中,還有一種情況:在離婚時(shí),一方突然提出,買房子的錢是向父母借的,不是父母贈(zèng)與的,并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此,法院一般的做法是,首先看另一方的態(tài)度,如果另一方不承認(rèn),法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,法院在這類案件中,在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí),會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
7. 房產(chǎn)證上有第三人姓名型:房產(chǎn)證上有第三人的名字,離婚后房屋如何分割?
例如,房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,還有子女的名字,或有父母的名字。對(duì)此,法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加第三人,而是采取如下措施:
? (1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,由當(dāng)事人另案起訴;
? (2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),將案件中止審理,告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
8. 新準(zhǔn)夫妻買房型:婚前雙方出資購(gòu)房,但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,離婚后房屋如何分割?
在上述情況下離婚時(shí),房產(chǎn)證上有名字一方,如果不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資,認(rèn)為房屋屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給一方的前提下,另一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō),即使另一方出了錢,但不能證明出資行為,法院也無(wú)法判決一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。
相關(guān)案例解析：
情形1：房產(chǎn)贈(zèng)與在房產(chǎn)變更登記前“不算數(shù)”
劉先生婚前以一次性付款的方式購(gòu)買了一套住宅，婚后與太太居住在該套住宅。2008年，劉先生與太太到公證處辦理了該房屋的贈(zèng)與合同公證，合同中約定劉先生將該房屋的一半產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給其太太所有，但雙方并未到房屋管理部門辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)婚姻法新司法解釋的第六條規(guī)定，劉先生現(xiàn)在有權(quán)撤銷該贈(zèng)與合同。
情形2：離婚時(shí)如何分割房產(chǎn)?
吳先生與劉女士是人們眼中的成功人士，可是現(xiàn)在兩人的婚姻卻走到了盡頭，往日成功的象征幾套物業(yè)成了糾結(jié)雙方心頭的一塊大石。
為了省心省力，吳先生、劉女士委托具備擔(dān)保資質(zhì)的上市公司“保來(lái)理財(cái)”提供一站式服務(wù)：由保來(lái)理財(cái)連同其專業(yè)律師、評(píng)估師梳理雙方股權(quán)、房產(chǎn)、債務(wù)和訴求，評(píng)估相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值并擬訂資產(chǎn)分割處置方案，在保來(lái)理財(cái)中心駐點(diǎn)的公證處服務(wù)點(diǎn)簽署了《離婚協(xié)議》、《委托協(xié)議》等文件，由此避免了雙方的猜疑、尷尬與日后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、銀行贖契等奔波之苦。
其中，由于一套約定歸屬劉女士名下的夫妻共有房產(chǎn)此時(shí)還未取得房產(chǎn)證且在銀行按揭，暫不能辦理更名過(guò)戶手續(xù)，雙方簽署了相關(guān)文件約定，由保來(lái)理財(cái)提供履約擔(dān)保和代辦服務(wù)，在該房產(chǎn)可辦理房產(chǎn)證后，由保來(lái)理財(cái)為劉女士提供銀行按揭和房產(chǎn)證之過(guò)戶轉(zhuǎn)名手續(xù)，并可以使她在不需籌措資金提前償還銀行貸款的前提下，合并辦理贖契、涂銷、更名過(guò)戶手續(xù)。
情形3：離婚后，已還完貸款的房子怎么更名?尚在按揭的又如何更名?
資深理財(cái)師陳婉玲建議：首先，夫妻雙方必須在離婚協(xié)議中明確約定各項(xiàng)房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題，然后持公證后的離婚協(xié)議和離婚證就可以直接申請(qǐng)辦理房屋的更名。
但是，如果房屋仍在按揭，則必須先取得銀行的《結(jié)清貸款證明》。而一般情況下，除非當(dāng)事人有足夠資金馬上結(jié)清貸款，否則銀行一般不予出具《結(jié)清貸款證明》。這時(shí)，當(dāng)事人可以憑保來(lái)理財(cái)出具的《保證函》先向銀行借出《結(jié)清貸款證明》，然后同時(shí)辦理房屋涂銷抵押手續(xù)和更名手續(xù)，最后再按剩余貸款金額與銀行重新辦理按揭手續(xù)及產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)。
情形4：婚后共同還貸的房產(chǎn)離婚后怎么處置?
夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚后怎么處置房產(chǎn)呢?
楊建明表示，新司法解釋出臺(tái)前，一般以房屋房產(chǎn)證是否在婚前取得為判定房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)或共有財(cái)產(chǎn)的依據(jù)。新司法解釋出臺(tái)后，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，如果雙方不能就房屋歸屬達(dá)成一致意見(jiàn)的，法院將判決該房屋歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，但登記方必須對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償計(jì)算依據(jù)為婚姻期間雙方共同承擔(dān)貸款的對(duì)應(yīng)房屋價(jià)值及相應(yīng)增值部分。
情形5：雙方在境外購(gòu)買的房產(chǎn)怎么處理?
王小姐與錢先生正在辦理離婚手續(xù)，他們婚后以雙方名義在澳門購(gòu)買了一套住宅，現(xiàn)雙方協(xié)商一致將該住宅歸王小姐所有。根據(jù)我國(guó)及其他各國(guó)的法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的處置應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)所在地的法規(guī)執(zhí)行。
陳婉玲建議，王小姐可與錢先生親自到澳門房屋管理部門辦理相關(guān)的變更手續(xù);或者和錢先生在廣州辦理一份關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的離婚協(xié)議公證，然后自行憑該公證書到澳門房屋管理部門辦理相關(guān)變更手續(xù)。“當(dāng)然，不同國(guó)家或地區(qū)的相關(guān)法規(guī)是有差異的，要看房產(chǎn)所在地而具體問(wèn)題具體分析�！�
