新房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是什么，主要內容如下：
(1)房產(chǎn)的計稅余值
按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)。
所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。
這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。，凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產(chǎn)的原值。
(2)租金收入
按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。
(一)房產(chǎn)稅的征稅對象
房產(chǎn)稅的征收對象為房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，包括其附屬的設備，但不包括獨立的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔等。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)、能遮擋風雨，可供人在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
(二)房產(chǎn)稅的征收范圍
房產(chǎn)稅征收的范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。這里的城市是指經(jīng)國務院批準設立的市，其征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄的縣縣城，不包括農村�？h城，是指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地，征收范圍為縣人民政府所在的城鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)是指鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制標準，但尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)，須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。座落于上述地區(qū)以外的房屋不征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人。如果產(chǎn)權屬國有，其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權出典的，承典人為納稅人;產(chǎn)權所有人、承典人不在當?shù)鼗虍a(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，其代管人或使用人為納稅人。
如何確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
問題：我公司購入一處房產(chǎn)用于經(jīng)營，簽有購房協(xié)議，當?shù)胤慨a(chǎn)和土地是辦理一個證。請問，我公司該如何劃分確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?
解答：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%，房產(chǎn)稅應納稅額依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。大多數(shù)省級政府規(guī)定減除30%計算房產(chǎn)余值。因此，房產(chǎn)稅的計算公式為：
應納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%
何謂“房產(chǎn)原值”?《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(〔1986〕財稅地字第8號)第十五規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價”。
《企業(yè)會計制度?2001》第47條規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為“無形資產(chǎn)”核算，企業(yè)利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入“在建工程”成本。項目建成后，從“在建工程”轉作“固定資產(chǎn)”因此，在房屋原值中包括了土地使用權的價值，計算房產(chǎn)稅時土地使用權的價值作為計算基數(shù)計算并繳納了房產(chǎn)稅。若根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》再交一道土地使用稅。這就會形成我們常說的土地使用權的價值重復納稅。
《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定：自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。這里所稱“國家有關會計制度”應當是《企業(yè)會計準則》(財會〔2006〕3號)。該文規(guī)定：新準則自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。實際上，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在執(zhí)行新準則。
《企業(yè)會計準則第6號?無形資產(chǎn)》應用指南規(guī)定：自行開發(fā)廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理;外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難于合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。
你公司購買的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)和土地辦理了一個所有權證，但是，在購房合同里會有土地面積的記載，實在沒有，還可以要求開發(fā)商給計算一下。因為在我國購房人取得的土地是使用權，房產(chǎn)才是所有權。這樣，按照土地面積和當?shù)赝惖貐^(qū)的地價計算土地使用權的價值，將其列入“無形資產(chǎn)?土地使用權”，在此基礎上計算“固定資產(chǎn)?房產(chǎn)”的價值。
