邵陽市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè),是指房屋及與之相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備和場地。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
第四條 全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅、非住宅要逐步實(shí)行社會化物業(yè)管理。
五條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、公安、城管、勞動保障、物價、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、電信、廣播電視等有關(guān)部門和物業(yè)所在地的社區(qū),應(yīng)按照各自的職責(zé),積極配合,共同促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:
㈠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
㈡提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
㈢提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
㈣參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
㈤選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);
㈥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
㈦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
㈧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
㈨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
㈩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
㈠遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
㈡遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
㈢執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
㈣按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
㈤按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
㈥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理活動的服務(wù)范圍。
市本級規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域,由市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、國土等職能部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素予以確定。
縣(市)城鎮(zhèn)的物業(yè)管理區(qū)域,由縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,會同相關(guān)部門予以確定。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
在同一物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少(20戶以下)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)60%以上的,或入住率達(dá)50%以上的,或者交付使用的建筑面積不足60%但使用已超過2年的,在實(shí)施物業(yè)管理時,都應(yīng)依照本辦法的規(guī)定成立業(yè)主大會。
對在建的住宅、非住宅,業(yè)主要求成立業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組,并在物業(yè)所在地市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,開展業(yè)主大會成立的籌備和業(yè)主大會的成立工作。
第十條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):
㈠制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
㈡選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
㈢選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
㈣決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
㈤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
㈥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十一條 業(yè)主大會自成立之日起20日內(nèi),應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的有效投票權(quán)數(shù)的確定,由業(yè)主在首次業(yè)主大會的議事規(guī)則中予以明確。
第十二條 業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,或者經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有30%以上物業(yè)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議,業(yè)主委員會在接到提議后15天內(nèi)應(yīng)當(dāng)就提議召開臨時業(yè)主大會。業(yè)主大會的定期會議一般為一年一次,也可按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上持有投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定的事項應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會的業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當(dāng)出具書面委托證明。
第十三條 業(yè)主大會在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,業(yè)主大會的決定產(chǎn)生的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
㈠召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
㈡代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
㈢及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
㈣監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
㈤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十五條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員組成,業(yè)主委員會成員為7—9名,設(shè)主任1名,副主任2名,委員5—7名。業(yè)主委員會成員任期五年,期間因特殊原因,可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定增補(bǔ)。主任、副主任從業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員應(yīng)符合以下條件:
㈠是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
㈡遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章;
㈢遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);
㈣熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有業(yè)主公信力;
㈤具備必要的工作時間。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會的主任、副主任及委員的工作津貼,由全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同承擔(dān),承擔(dān)的比例由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約以及業(yè)主委員會主任、副主任和委員名單等材料報物業(yè)所在地的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會因故需解散的,應(yīng)在解散當(dāng)日停止工作,并將該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)資料、印章等移交物業(yè)所在地市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,封存保管。
第十七條 通過業(yè)主大會產(chǎn)生的業(yè)主公約,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,全體業(yè)主應(yīng)共同遵守。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序等事項作出規(guī)定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第三章前期物業(yè)管理
第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位應(yīng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),對其實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個,或物業(yè)管理面積規(guī)模較。ㄗ≌5000平方米以下、非住宅2000平方米以下)的,經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施按《邵陽市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》執(zhí)行。
建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合前期物業(yè)管理項目的實(shí)際,參照建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同》(示范文本)的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同書。
第二十一條 建設(shè)單位在預(yù)售物業(yè)之前,應(yīng)當(dāng)結(jié)合所建物業(yè)的實(shí)際,參照建設(shè)部《業(yè)主臨時公約》(示范文本)的內(nèi)容,制定出業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理企業(yè)可按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
第六十八條 違反本辦法第四十五條規(guī)定的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止,責(zé)令限期改正;造成損失的,依法予以賠償;拒不改正的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報告物業(yè)所在地市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,由市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政主管部門依法處理。
第六十九條 業(yè)主大會作出的決定違反國家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定或本辦法或者侵害社會公共利益的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會違反本辦法開展活動或者不履行職責(zé)的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止活動,并進(jìn)行整改。
第七章附則
第七十條 本辦法由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。