宜昌市物業(yè)管理辦法
第一條為規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，維護各方當事人合法權益，根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務和管理條例》等法律法規(guī)要求，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條物業(yè)服務和監(jiān)督管理堅持黨的領導，遵循社區(qū)治理、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、質(zhì)價相符的原則。
第四條推動物業(yè)管理融入多元共治的基層社會治理體系。建立健全市級聯(lián)席會議制度，每半年召開一次聯(lián)席會議，研究解決全市物業(yè)管理領域的重大問題。
（一）住建部門負責物業(yè)服務及其監(jiān)督管理的政策制定、整體協(xié)調(diào)；對建設單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任的情況進行監(jiān)督檢查；負責管理物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修活動；負責制定行業(yè)標準，建立信用信息管理平臺和業(yè)主投票平臺，指導開展物業(yè)服務綜合考評和信息發(fā)布運用。
（二）發(fā)改部門負責對實行政府定價管理的物業(yè)服務制定收費標準，對物業(yè)服務收費政策落實情況進行監(jiān)督評估。
（三）公安部門負責對物業(yè)區(qū)域日常治安、消防工作進行監(jiān)督檢查，指導落實智慧小區(qū)建設和安全防范工作。
（四）民政部門負責將業(yè)主委員會建設作為基層社會治理的基礎性工作，納入基層民主建設的范疇；對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主委員會組建、換屆和日常運行中的履職情況進行指導監(jiān)督。
（五）司法行政部門負責指導街道、社區(qū)建立健全人民調(diào)解組織和工作機制，對物業(yè)區(qū)域相關矛盾糾紛進行疏導、調(diào)解。
（六）自然資源和規(guī)劃部門負責按照物業(yè)區(qū)域劃分的要求對項目規(guī)劃設計方案進行審查。
（七）市場監(jiān)管部門負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)開辦企業(yè)的治理工作，負責對電梯、機械式停車設備、鍋爐等特種設備進行安全監(jiān)管，對計量器具進行監(jiān)督管理，對價格公示、違規(guī)收費進行監(jiān)督檢查。
（八）城市管理部門負責對違反城市規(guī)劃、市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行查處。
（九）不動產(chǎn)登記部門負責提供物業(yè)區(qū)域不動產(chǎn)登記信息查詢服務。
（十）生態(tài)環(huán)境部門負責對生產(chǎn)經(jīng)營中違規(guī)排放廢水、廢氣、廢物及產(chǎn)生噪音等環(huán)境污染行為進行監(jiān)督檢查。
（十一）應急管理部門負責對物業(yè)區(qū)域消防安全進行監(jiān)督管理，指導消防救援機構具體組織實施。
（十二）人民防空部門負責對物業(yè)區(qū)域人民防空工程使用和維護管理進行監(jiān)督檢查。
（十三）教育部門負責對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的培訓機構進行監(jiān)管。
相關職能部門應當建立投訴受理制度，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布投訴渠道。
第五條縣市區(qū)人民政府（含宜昌高新區(qū)管委會，下同）對轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作進行監(jiān)督指導，組織開展物業(yè)服務質(zhì)量綜合考評，制定業(yè)主委員會履職規(guī)范和考核辦法,組織開展業(yè)主委員會組成人員培訓。參照市級建立季度聯(lián)席會議制度，建立健全物業(yè)服務投訴、受理、反饋機制，調(diào)處物業(yè)管理矛盾和糾紛。
第六條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在同級黨組織領導下，負責組織、指導轄區(qū)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，開展業(yè)主委員會工作考評，每月召開聯(lián)席會議，召集相關主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位、專業(yè)經(jīng)營單位等協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理日常問題。
居（村）民委員會受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委托，具體開展物業(yè)管理相關工作。建立健全社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三方聯(lián)動”機制。
第七條應對突發(fā)事件期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責落實縣市區(qū)人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業(yè)服務企業(yè)做好相應級別應對工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務企業(yè)應當服從統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。
第八條建設單位應當按照下列要求配置新建住宅區(qū)域物業(yè)服務用房：
（一）物業(yè)服務用房建筑面積不低于住宅區(qū)域總建筑面積的千分之二，且不少于一百平方米；
（二）物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房，其中業(yè)主委員會辦公用房面積不低于二十平方米；
物業(yè)服務用房產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押或擅自變更用途。
一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)被市政道路分割后房屋總建筑面積超過三萬平方米的自然街區(qū)，應當單獨配置物業(yè)服務用房。
第九條建設單位在銷售商品房時，應當向買受人公布物業(yè)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃車庫（位）的數(shù)量、租售計劃和價格，并在商品房買賣合同中約定。
第十條一個新建住宅物業(yè)區(qū)域應當作為一個整體，由建設單位采取招標投標方式公開選聘或協(xié)議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付給買受人期間發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔，其后由買受人承擔。
第十一條首次業(yè)主大會會議籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組建，組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十二條業(yè)主委員會委員候選人由籌備組依法確定，并報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核后對全體業(yè)主公示。
有下列情形之一的，不得作為業(yè)主委員會委員候選人：
（一）不遵守國家法律法規(guī)和規(guī)章，不遵守管理規(guī)約的；
（二）未按時足額繳納物業(yè)費的；
（三）欠繳住宅專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔的費用的；
（四）被列為失信被執(zhí)行人的；
（五）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行違法建設，侵害公共利益或其他業(yè)主合法權益的。
第十三條業(yè)主大會可以設立業(yè)主委員會候補委員，名額不超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的三分之一。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，候補委員按得票多少為序，依次遞補為正式委員。
第十四條業(yè)主大會依法作出的決定對全體業(yè)主具有約束力，決定自通過之日起三日內(nèi)在物業(yè)區(qū)域公示。
第十五條劃分為一個物業(yè)區(qū)域但分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)的部分竣工建筑面積達到整個建設項目建筑總面積百分之五十的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十六條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第十七條依法辦理不動產(chǎn)登記的車庫、車位等特定空間，納入業(yè)主投票權數(shù)。
第十八條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣級住建（房產(chǎn)）部門備案：
（一）業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會決議；
（二）表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主委員會委員、候補委員名單及身份證明資料；
（四）業(yè)主名單清冊。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，上述備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第十九條除《湖北省物業(yè)服務和管理條例》第三十條規(guī)定內(nèi)容外，業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主委員會履行職責；
（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他行為。
業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)查核實后責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員職務。
第二十條業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，并書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。
第二十一條業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會會議記錄報送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告時間不少于十五日。
第二十二條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。
第二十三條業(yè)主委員會應當于會議召開七日前，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程。
業(yè)主委員會會議作出的決定，應當自作出決定之日起三日內(nèi)，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告不少于七日。
第二十四條業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布下列資料：
（一）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；
（二）業(yè)主共有部位利用和共用設施設備使用經(jīng)營情況；
（三）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位的使用情況；
（四）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費年度開支情況；
（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會未按規(guī)定公布的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。
第二十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，從公共收益中支出。經(jīng)業(yè)主大會同意，可以發(fā)放業(yè)主委員會委員工作津貼，津貼標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定，在業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約中明確。
第二十六條小區(qū)公共收益屬于業(yè)主所有，不得存放在個人賬戶，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以存放在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行賬戶，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的禁止性行為時，物業(yè)服務企業(yè)應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的，及時報告相關部門，留存現(xiàn)場管理痕跡備查，并配合相關部門依法處理。
第二十八條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當告知業(yè)主、物業(yè)使用人和施工方相關注意事項及禁止行為。業(yè)主、物業(yè)使用人和施工方應當按照注意事項施工,并配合物業(yè)服務企業(yè)進行檢查。
第二十九條物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有部位設置的車位，其設置、使用、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會成立前，由建設單位與物業(yè)買受人約定。任何單位和個人不得銷售或變相銷售。
第三十條利用業(yè)主共有部位設置車位，收取的停車費包括場地費和停車服務費。場地費扣除必要成本后，屬于業(yè)主共有，可以用于補充住宅專項維修資金或者物業(yè)服務的其他需要。其收支情況由業(yè)主委員會監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
提倡物業(yè)區(qū)域面向社會提供“錯時停車”服務。
第三十一條一個物業(yè)區(qū)域應當由一家物業(yè)服務企業(yè)提供服務。
前期物業(yè)服務合同到期的，業(yè)主大會依法續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務合同履行期限未滿，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自行終止。
第三十二條前期物業(yè)服務收費實行政府定價，具體標準由發(fā)改部門會同住建部門制定。其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務合同簽訂雙方自行約定。
第三十三條建立物業(yè)服務費正常上漲機制，前期物業(yè)服務收費標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價指數(shù)上漲、服務成本增加等實際情況適時調(diào)整上浮。
業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以綜合考慮實際成本支出和服務質(zhì)量等因素，對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整。物業(yè)服務企業(yè)不得擅自調(diào)整或變相調(diào)整物業(yè)服務收費標準，確需調(diào)整的，應當提前15天在物業(yè)區(qū)域內(nèi)按棟公示擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等相關資料，經(jīng)業(yè)主大會同意后，簽訂協(xié)議。
第三十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，約定物業(yè)服務費交納等事宜，并告知物業(yè)服務企業(yè)。
第三十五條有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)區(qū)域：
（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除的；
（二）物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約，業(yè)主大會書面通知退出的。
第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理退出手續(xù)的同時，履行下列義務：
（一）移交代管的業(yè)主公共收益；
（二）移交業(yè)主共有設施設備運行、保養(yǎng)、維修、改造資料；
（三）移交承接查驗資料；
（四）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料；
（五）實行酬金制的，移交服務期間的財務檔案和結余資金；
（六）移交物業(yè)服務企業(yè)辦公用房、物業(yè)管理設施設備用房；
（七）移交利用共有物業(yè)經(jīng)營的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料；
（八）撤出物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員；
（九）清退預收、代收的有關費用；
（十）移交其他應當移交的資金、資料和物品；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
物業(yè)服務企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出物業(yè)區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣級住建（房產(chǎn)）部門報告，可以向轄區(qū)內(nèi)公安機關請求協(xié)助。物業(yè)服務企業(yè)有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。
第三十七條供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等專營單位應當實行終端計量，分表到戶，不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受專營單位委托代收有關費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取一定費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十八條尚未引進專業(yè)化物業(yè)服務的老舊小區(qū)，縣市區(qū)人民政府應當按照業(yè)主自愿、分類定級、服務基本、保障民生的要求，指導建立自助物業(yè)、公益物業(yè)等多樣化服務模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。
第三十九條本辦法自發(fā)布之日起施行，施行過程中上級有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
