臨沂市城市物業(yè)管理暫行辦法為了規(guī)范本市物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)定制的
第一章 總則
第一條 維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建和保持安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和山東省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用本市城市(含建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū))范圍內(nèi)物業(yè)的管理。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指城市各類(lèi)房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理與服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)管理范圍內(nèi)各類(lèi)房屋的所有權(quán)人。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和實(shí)施業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 臨沂市房產(chǎn)管理局主管臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市物業(yè)管理工作，各縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理主管部門(mén)的主要職責(zé)是：
(一)根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實(shí)施辦法；
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；
(三)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查；
(四)會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)、維修基金及特約服務(wù)費(fèi)收取使用進(jìn)行監(jiān)督；
(五)對(duì)從事物業(yè)管理工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)；
(六)對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)；
(七)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。
第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第六條 有下列情況之一的，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
(一)公有住宅出售率達(dá)30%以上；
(二)住宅小區(qū)(含居民點(diǎn))入住率達(dá)50%以上。
第七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
第八條 業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)作出的決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)。
業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模由五人至十五人組成。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。
第十條 業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下履行下列職責(zé)：
(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(二) 通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；
(三) 監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的使用；
(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；
(五)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過(guò)方有效。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。
第十二條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。
業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起有效。
第十三條 業(yè)主公約生效之前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定的管理規(guī)定。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法向房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，到工商行政主管部門(mén)注冊(cè)登記后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十五條 物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)申報(bào)要符合下列條件：
(一)擁有管理建筑面積1萬(wàn)平方米以上物業(yè)的能力；
(二)有10萬(wàn)元以上的貨幣注冊(cè)資金；
(三)有合法的管理章程；
(四)有固定的住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；
(五)有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類(lèi)人員。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，承擔(dān)物業(yè)的管理工作。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其它權(quán)利義務(wù)等條款。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同生效之日起十五日之內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共服務(wù)性收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，分等定級(jí)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；為業(yè)主提供代辦性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；為業(yè)主提供特約服務(wù)，實(shí)行協(xié)商定價(jià)。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。
物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的收支情況，每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并行使以下職責(zé)：
(一)按照國(guó)家和省市規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)；
(三)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；
(四)有權(quán)制止違反業(yè)主公約的行為，并要求限期改正，賠償損失；
(五)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；
(六)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；
(七)定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；
(八)可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中止或解除后的十日之內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
(一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其它事務(wù)
第四章 物業(yè)的維護(hù)
第二十三條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用物業(yè)。物業(yè)管理范圍內(nèi)禁止下列行為：
(一)踐踏、占用綠化地；
(二)損毀園林；
(三)占用通道、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施和場(chǎng)地；
(四)亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；
(五)制造超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；
(六)亂搭、亂建、亂涂、亂畫(huà)；
(七)堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
(八)政府或業(yè)主公約明令禁止的其它行為。
第二十四條 房屋分戶(hù)門(mén)內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；
單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修責(zé)任，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
非業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修責(zé)任，由收益人或有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)；出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。
第二十五條 公有住宅和商品住房出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。
物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，按國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部建住房[1998]213號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。
單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。
非業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由收益人或有關(guān)部門(mén)承擔(dān)。
第二十七條 房屋及其附屬設(shè)施影響市危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修，拖延或拒不維修的，物業(yè)管理企業(yè)可進(jìn)行強(qiáng)制性維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅，其物業(yè)管理基金帳戶(hù)中剩余部分的費(fèi)用不予退還，繼續(xù)用作住宅的共有部位、共用設(shè)施和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。
第五章 物業(yè)的移交
第二十九條 物業(yè)竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理移交手續(xù)。
第三十條 物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十一條 物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料：
(一)物業(yè)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
(二)物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
(三)房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；
(四)地下管網(wǎng)圖；
(五)質(zhì)量驗(yàn)收資料；
(六)其它必要資料。
第三十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無(wú)償提供管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。
(一)物業(yè)建設(shè)面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米；
(二)物業(yè)建設(shè)面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總建設(shè)面積千分之五的比例，以成本價(jià)一次性提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其購(gòu)置費(fèi)用可從物業(yè)維修基金中暫支，其收入首先用于抵頂購(gòu)房款，然后用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用。
第六章 法律責(zé)任
第三十三條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。
第三十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處1萬(wàn)元以下罰款。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)主管部門(mén)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。違章情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)管理主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)依法予以處罰。
第三十七條 對(duì)借故或無(wú)故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期繳交，逾期仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十八條 當(dāng)事人對(duì)依照本辦法作出的行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附 則
第三十九條 本辦法施行前已交付使用的物業(yè)，未按規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套建設(shè)的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建和完善，并按本法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第四十條 本辦法自發(fā)布之起施行。
