江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例
第一章 總 則
第一條 為加強和規(guī)范城市居住小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）的物業(yè)管理， 保障業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造安全、優(yōu)美、舒適、文明 的居住環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于在本省行政區(qū)域內的居住小區(qū)物業(yè)管理活動，以及對其實施的監(jiān)督管理。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指居住小區(qū)內各類房屋和共用設施設備等。
本條例所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權人。
本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物 業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。
第四條 城市新建居住小區(qū)和共用設施設備齊全的原有居住小區(qū)，應當實 行物業(yè)管理。共用設施設備不齊全的住宅相對集中的居住區(qū)，由所在地人民政府組織整 治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。居住小區(qū)的范圍，由所在地人民政府房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱所在地 房管部門）按照住宅與共用設施設備的相關情況劃定。
第五條 居住小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償 服務相結合的原則。
第六條 縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級以上房管部 門）是本行政區(qū)域內居住小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責組織實施本條例 并對行政區(qū)域內的物業(yè)管理進行監(jiān)督管理。市政、綠化、公安（消防）、市容環(huán)境衛(wèi)生、價格、工商行政管理等有關 部門及供水、供氣、供電等企業(yè)應當按照各自的職責分工和本條例規(guī)定，密切 配合，共同做好物業(yè)管理的有關工作。城市居民委員會和公安派出所依法對居住小區(qū)物業(yè)管理進行指導監(jiān)督。
第二章 居住小區(qū)物業(yè)管理分工
第七條 居住小區(qū)內共用的道路和排水設施的日常養(yǎng)護和維修管理，由物 業(yè)管理企業(yè)負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理部門負責。
第八條 居住小區(qū)內綠化建設由開發(fā)建設單位負責；共用的綠地、園林設 施等日常養(yǎng)護和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化管理部門的指 導監(jiān)督。
第九條 居住小區(qū)規(guī)劃用地內道路、住宅樓周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境 的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負責。居住小區(qū)內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設施的日 常養(yǎng)護和維修管理由物業(yè)管理企業(yè)負責；廁所、化糞池的清掏、清運工作由市 容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責；生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉站， 清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。
第十條 高層樓以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓以樓外自來水表 井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業(yè)負責維修 管理；界限以內（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責 維修管理。
第十一條 居住小區(qū)內供電線路、供氣線路、消防器具設施、路燈等，屬 于共用設施設備的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理；屬于公共部分的，分別由 供電、供氣企業(yè)和管理消防、路燈的部門負責維修管理。
第十二條 供水、供電、供氣企業(yè)應當對居民用水、用電、用氣裝表計 量，一戶一表，以戶結算，并按照規(guī)定定期抄表。 供水、供電、供氣等企業(yè)可委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關費用。
第三章 業(yè)主自治管理
第十三條 公有住宅出售建筑面積達到３０％以上或者新建商品住宅出售 建筑面積達到５０％以上的居住小區(qū)，應當設立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由所在地房管部門會同住宅出售單位組織召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。
第十四條 業(yè)主大會由居住小區(qū)內全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，每棟應當按住戶比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主代表過半數(shù)通 過。 業(yè)主委員會每年至少召開１次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；遇有特殊情 況，經(jīng)１５％以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。
第十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會成員；
（二）審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
（三）聽取并審議業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；
（四）決定選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（五）聽取和審議維修基金預決算的報告，監(jiān)督維修基金的使用；
（六）決定物業(yè)管理的其他重大事項。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
第十六條 業(yè)主委員會是在居住小區(qū)內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起３０日內，持下列文件向所在地房管部門備案：
（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；
（二）業(yè)主委員會成員名單；
（三）業(yè)主委員會章程。
第十七條 業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員不得少于５人，人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會每屆任期３年。
第十八條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：
（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）擬定業(yè)主公約草案和業(yè)主委員會章程草案；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主代表大會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；
（五）定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金的使用情況；
（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；
（七）監(jiān)督共用設施設備的合理使用；
（八）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應當按照其章程的規(guī)定定期召開會議，會議必須有過半數(shù)成員出席，作出決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。
第四章 居住小區(qū)物業(yè)管理服務
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照有關規(guī)定向省或者國家建設行政主管部門申領物業(yè)管理資質證書。
物業(yè)管理企業(yè)應當按照資質管理規(guī)定的范圍，從事物業(yè)管理服務活動。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)
管理服務合同。在物業(yè)管理服務合同中，當事人應當約定物業(yè)管理服務的下列事項，并根據(jù)收費標準約定各項服務的收費：
（一）房屋建筑共用部位的日常養(yǎng)護和維修管理；
（二）共用設施設備的日常養(yǎng)護和維修管理；
（三）保潔服務；
（四）保安服務；
（五）業(yè)主或者使用人委托的其他服務事項。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照下列要求提供物業(yè)管理服務：
（一）按照國家規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施物業(yè)管理；
（二）在房屋使用前，將住宅的共用部位和共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）受業(yè)主委員會的委托，代管維修基金，按照業(yè)主委員會審定的財務預算使用維修基金；
（四）經(jīng)常對居住小區(qū)進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施設備進行日常養(yǎng)護；
（五）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；
（六）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；
（七）做好物業(yè)管理費用收支的各項帳目，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；
（八）６個月公布１次物業(yè)管理服務費、維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；
（九）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
（十）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告；
（十一）按照物業(yè)管理服務合同約定的要求，做好其他管理服務事項。
第二十二條 物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則。
第二十三條 在制定物業(yè)管理公共性服務收費和專項服務收費的具體標準時，價格管理部門應當會同房管部門實行價格聽證制度。
第二十四條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目：
（一）公共性服務收費，實行政府定價，用于為業(yè)主、使用人提供的住宅共用部位、共用設施設備的日常養(yǎng)護和保潔、保安等具有公共性的服務；
（二）專項服務收費，實行政府指導價，用于電梯、轉供電、二次供水等房屋設備運行服務所需的費用；
（三）特約服務收費，實行經(jīng)營者自主定價，用于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人個別需求提供的特約服務。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，但預收期限不得超過３個月。未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收取費用的，業(yè)主和使用人有權拒付。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的１０日內向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報所在地房管部門備案：
（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。
第二十七條 居住小區(qū)開發(fā)建設單位應當做好前期物業(yè)管理工作，保修期內的維修費用由開發(fā)建設單位承擔。前期物業(yè)管理動用維修基金，必須事先經(jīng)所在地房管部門審核。前款所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
第二十八條 居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應當將下列工程資料移交給業(yè)主委員會并報城市建設檔案館存檔：
（一）居住小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑結構、設備竣工圖；
（三）管線竣工圖；
（四）其他物業(yè)管理所需的資料。
新建居住小區(qū)未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得交付使用。
第二十九條 住宅開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定提供必需的物業(yè)管理服務用房，其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有，有償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，其收益的使用由業(yè)主委員會決定。
第五章 物業(yè)的使用
第三十條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備；
（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；
（四）亂設攤點、亂設集貿市場；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂刻畫；
（七）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易爆物品或者發(fā)出超過環(huán)境保護規(guī)定標準的噪聲；
（八）違法違章從事生產(chǎn)、經(jīng)營、加工、養(yǎng)殖等活動；
（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十一條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反本條例第三十條規(guī)定的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會，并報有關行政管理部門依法處理。
第三十二條 業(yè)主或者使用人不得擅自改變住宅的使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)。居住小區(qū)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變使用性質。
第三十三條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
第三十四條 任何單位和個人不得占用居住小區(qū)內的區(qū)間道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘區(qū)間道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。 除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、殯葬等特種車輛外，機動車輛在居住小區(qū)內停放規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。設有固定停車場所和管理服務人員的，其車輛停放收費按價格管理部門核定的標準執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入維修基金。
第三十五條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并支付設置費用。收取的費用應當納入維修基金。
第六章 物業(yè)維修經(jīng)費
第三十六條 在公有住宅和新建居住小區(qū)住宅出售的同時，應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金）。屬公有住宅出售的，由公有住宅售房單位按多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％提取維修基金；購房者按購房款２％的比例向售房單位繳交維修基金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售 時，購房者應當按購房款２％的比例向售房單位繳交維修基金。
第三十七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，�？顚Ｓ�。維修基金明細戶應當按單幢住宅設置，按戶核算。
第三十八條 維修基金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
第三十九條 維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務預算，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。住宅共用部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整幢住宅的業(yè)主共同承擔。共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區(qū)內全體業(yè)主共同承擔。住宅的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。住宅自用部位、自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
第四十條 業(yè)主轉讓住宅時，其維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第七章 投 訴
第四十一條 縣級以上房管部門應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規(guī)定行為的投訴。
第四十二條 房管部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起３０日內答復投訴人。投訴人對房管部門的答復有異議的，可以向上一級房管部門提出復核要求。上級房管部門應當自受理之日起３０日內，將復核意見答復投訴人。
第四十三條 投訴內容涉及其他部門或者企業(yè)職責范圍的，房管部門應當自受理之日起５日內，移送有關部門處理，并書面告知投訴人。
第八章 法律責任
第四十四條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例規(guī)定的，由房管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十五條 違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房管部門責令限期改正，處２０００元以上２萬元以下罰款：
（一）未取得物業(yè)管理資質證書從事物業(yè)管理的；
（二）超越物業(yè)管理資質證書等級從事物業(yè)管理的。
前款第（二）項所列行為拒不改正的，可以吊銷其資質證書。
第四十六條 違反本條例規(guī)定，新建居住小區(qū)開發(fā)建設單位未將工程資料移交或者報送存檔的，由房管部門責令限期改正，逾期不改正的，處１０００元以上１萬元以下罰款。
第四十七條 違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房管部門責令限期改正，處１萬元以上５萬元以下罰款：
（一）新建居住小區(qū)開發(fā)建設單位未進行前期物業(yè)管理或者擅自動用維修基金的；
（二）居住小區(qū)未經(jīng)綜合驗收或者驗收不合格交付使用的；
（三）新建居住小區(qū)開發(fā)建設單位或者公有住宅售房單位未設立維修基金的。
前款第（二）項所列行為情節(jié)嚴重的，可吊銷開發(fā)建設單位資質證書。
第四十八條 違反本條例規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由財政部門和房管部門按章處理。情節(jié)嚴重的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條 違反本條例第二十一條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理服務合同約定的，業(yè)主或者使用人都有權向業(yè)主委員會或者房管部門投訴，業(yè)主委員會或者房管部門有權予以制止并責令其限期改正，情節(jié)嚴重的，有權解除委托管理合同；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。業(yè)主或者使用人未按物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用３‰的滯納金或者按照約定加收滯納金。
第五十條 違反本條例第二十四條、第二十五條、第三十條、第三十二條、第三十四條規(guī)定的，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十一條 房管部門及其工作人員未按本條例規(guī)定履行職責，管理不力，嚴重影響本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十二條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人在法定期限內既不申請復議也不提起訴訟，期滿又不履行義務的，由作出具體行政行為的行政管理部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第九章 附 則
第五十三條 本條例有關專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位，是指１套住宅分戶門內的空間及其室內墻面和天井、庭園等部位；
（二）自用設備，是指１套住宅內部的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；
（三）共用部位，是指１幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面、屋頂?shù)炔课唬?
（四）共用設備，是指１幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備；
（五）共用設施，是指居住小區(qū)內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、路燈、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設施等設施；
（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?
第五十四條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。
第五十五條 本條例自１９９９年３月１日起施行。
