莆田市物業(yè)管理實施細則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本細則。
本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。
第三條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會）應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍由縣（區(qū)）人民政府（管委會）確定。
未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 市建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）負責宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關規(guī)范性文件；
（二）指導、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；
（三）負責市區(qū)范圍內物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；
（四）負責物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調處理工作；
（五）負責全市物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對物業(yè)服務企業(yè)服務行為的監(jiān)管；
（六）指導、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會開展工作，促進市物業(yè)管理協(xié)會加強行業(yè)指導和行業(yè)自律。
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第五條 縣（區(qū)）建設行政主管部門接受市建設行政主管部門的業(yè)務指導，負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會物業(yè)管理工作；
（二）指導業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉工作；
（三）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理物業(yè)管理矛盾糾紛；
（四）負責對物業(yè)服務企業(yè)服務行為、服務質量、業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為的日常監(jiān)管工作；
（五）負責本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動履行下列職責：
（一）組織、指導首次業(yè)主大會成立，并組織、指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉及換屆工作，負責業(yè)主大會解散后的財產清算工作；
（二）負責對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；
（三）負責召集物業(yè)管理聯席會議，調解處理物業(yè)管理的日常事務，協(xié)調物業(yè)管理和社區(qū)建設的相互關系；
（四）積極引導老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，改善基礎條件，逐步推行物業(yè)管理；
（五）協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第七條 社區(qū)居民（村民）委員會負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
第八條 建設行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進行共享。
建設行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)資質等級和實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。
第九條 縣（區(qū)）人民政府（管委會）應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
建立物業(yè)管理聯席會議制度，協(xié)調處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區(qū)內業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第十條 住建、物價、公安、城管執(zhí)法、工商、環(huán)保、質監(jiān)、民政、財政、規(guī)劃、園林、人防、消防等行政管理部門應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務。
第十一條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關部門調解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十三條 房屋等物業(yè)的所有權人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
籌備首次業(yè)主大會會議，建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）共用設施設備的交接資料；
（六）物業(yè)管理用房配置確認資料；
（七）其他有關的文件資料。
第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起三十日內指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二�；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者委托的社區(qū)居民（村民）委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。
第十六條 籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：
（一）確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十七條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：
（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認；
（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據委托內容進行表決。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十八條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數，按照《福建省物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的方式確定
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。
第十九條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區(qū)域內的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內的其他業(yè)主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。
第二十條 首次業(yè)主大會會議應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)時，應當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第二十一條 首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由物業(yè)所在地建設行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設單位制定。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經費交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，�？顚Ｓ谩Ｊ状螛I(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據業(yè)主大會的決定使用。
第二十二條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的社區(qū)居民（村民）委員會應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調、確定召開時間；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導、幫助社區(qū)居民（村民）委員會指導業(yè)主召開。
第二十三條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業(yè)主大會會議選舉產生。未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民（村民）委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導、幫助下指導業(yè)主根據業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產生后，社區(qū)居民（村民）委員會應當終止行使本款規(guī)定的職責。
第二十四條 業(yè)主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業(yè)主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產生，其選舉產生規(guī)則、任職資格和職務終止規(guī)則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內容應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十五條 業(yè)主發(fā)現業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
（一）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；
（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
（三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的；
（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
（五）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（四）被依法追究刑事責任的。
第二十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。
第二十八條 業(yè)主委員會應當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具備案證明。業(yè)主委員會備案的有關內容發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案。
業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的二個月前，應當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第三十條 業(yè)主大會選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起五日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者公安機關協(xié)助移交。
第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區(qū)域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有企業(yè)法人資格，并按照規(guī)定取得相應資質等級。物業(yè)服務人員應當按照規(guī)定取得相應資格證書。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級范圍內承擔物業(yè)管理事務，依照前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同約定，提供相應服務，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務合同的監(jiān)督。合同應當在規(guī)定時間內向縣（區(qū)）建設行政主管部門備案。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)的基本權利：
（一）按物業(yè)服務合同的約定收取費用；
（二）勸阻和制止違反社會公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；
（三）委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務；
（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主或者非業(yè)主使用人的糾紛；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)的基本義務：
（一）履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況；
（五）合同終止之日起十日內，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第三十五條 物業(yè)服務合同應當約定下列基本內容：
（一）房屋及其附屬設施的維修、維保和養(yǎng)護；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；
（三）道路維護，車輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他應當約定的事項。
第三十六條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當根據《福建省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細則第三十七條至第四十條的規(guī)定向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門自收到備案資料之日起五個工作日內會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃分：
（一）新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，縣（區(qū)）建設行政主管部門應當自收到備案資料之日起五個工作日內提出核定意見并告知申請人。
第三十七條 建設單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
（二）建設單位營業(yè)執(zhí)照；
（三）《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；
（四）建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告；
（六）地名批復文件。
第三十八條 已經實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
（二）物業(yè)服務合同；
（三）物業(yè)服務企業(yè)資質證書；
（四）《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；
（五）建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；
（六）物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；
（七）地名批復文件。
物業(yè)服務企業(yè)因客觀原因無法提供前款第（四）項至第（七）項資料的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等情況
第三十九條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
（二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；
（三）確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據。
前款第（三）項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據應當包括物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設情況等。
第四十條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應當對原物業(yè)管理區(qū)域內的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
（二）分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；
（三）分割方案；
（四）已分割各物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第四十一條 新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將經備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內容包括：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；
（二）公共場所、公共綠地的面積和位置；
（三）公共車位數量和位置；
（四）地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬；
（五）物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；
（六）共用設施設備名稱及權屬；
（七）其他需要明示的場所和設施設備。
第四十二條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門提出調整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
（一）經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會作出是否調整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第四十三條 建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預售）許可證之前予以確定。
按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用，其所有權屬于該物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由前期物業(yè)服務企業(yè)接受、使用和經營。前期物業(yè)服務企業(yè)出租經營物業(yè)管理用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經營方案應當經業(yè)主委員會同意并公告。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列設施歸屬全體業(yè)主所有：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）垃圾集散間、廁所；
（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；
（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；
（五）建設單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設施。
按規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設單位所有的，開發(fā)建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。
第四十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級及服務內容。
第四十六條 住宅物業(yè)的建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，應當采用公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。其中，投標人少于三個、且物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬平方米的，經物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法，由市建設行政主管部門另行制定。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出招標邀請書十日前，持招標公告或者投票邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門備案。
第四十七條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同簽訂之日起十五日內，提交以下資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門備案：
（一）前期物業(yè)服務合同備案申報表；
（二）物業(yè)服務企業(yè)資質證書；
（三）前期物業(yè)服務合同；
（四）中標通知書；
報送資料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)經征得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。但業(yè)主大會已經按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
第四十八條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。承接查驗的相關規(guī)定由市建設行政主管部門另行制定。
建設單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）物業(yè)專項維修資金清冊；
（三）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等相關技術資料、證件和檢驗報告；
（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；
（六）物業(yè)及配套設施的產權清單；
（七）物業(yè)服務用房的清單；
（八）物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當在與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后三十日內，提交以下資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）物業(yè)承接查驗備案申報表；
（二）前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí)；
（三）臨時管理規(guī)約；
（四）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（五）建設單位移交資料清單；
（六）查驗記錄；
（七）交接記錄；
（八）其他承接查驗有關文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
（一）參與工程的檢查，對發(fā)現的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；
（三）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；
（四）根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第五十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案成立后，應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬平方米的，可以邀請或協(xié)議招標形式，但投標人不得少于三個。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：
（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；
（四）協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作；
（五）接受社區(qū)居民（村民）委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作。
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報送物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門備案。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業(yè)主造成不良影響的，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失且情節(jié)嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任。
對物業(yè)服務企業(yè)的服務，百分之六十以上的業(yè)主不認可的，物業(yè)服務企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)管理項目。
第五十四條 物業(yè)服務合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。
物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協(xié)商，原物業(yè)服務企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。
物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)管理項目。
第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關財物。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當進行應急管理、指定管轄。社區(qū)居民（村民）委員會可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安和維保等服務，相關費用由業(yè)主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專營服務單位應當予以配合。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當按照《福建省電梯安全管理辦法》等有關規(guī)定，依法承擔電梯安全管理責任。
第五十六條 物業(yè)服務收費根據不同物業(yè)的性質和特點、物業(yè)服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)管理項目，收費標準由物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）確定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。
物業(yè)服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，并根據物業(yè)服務成本變化情況等因素進行調整。
第五十七條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當遵循以下程序：
（一）物業(yè)服務企業(yè)已委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。
（二）擬調整物業(yè)服務收費標準的相關事項已公告三十日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業(yè)項目經營情況和調價方案的審計報告、調價后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業(yè)主的意見。
（三）調價方案經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占人數總人數過半數的業(yè)主表決通過；表決結果已經公示三十日以上。
公示期間業(yè)主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決意見不一致的，物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結果。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調整有爭議的，可以向市價格行政主管部門申請協(xié)調處理或者向人民法院提起訴訟。
第五十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費；物業(yè)交付使用之日的次月及以后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）的約定及時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)催交。
物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。
第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經營用房和物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
物業(yè)經營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。
實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。
前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中詳細約定物業(yè)經營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務期間物業(yè)經營性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第六十條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會會議表決。
業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維護和養(yǎng)護。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居民（村民）委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證。物業(yè)所在地稅務部門應當按有關規(guī)定給予辦理發(fā)票領購手續(xù)。
業(yè)主大會可以委托具有資質的專業(yè)機構對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
第六十一條 凡具備分表直抄到戶條件的住宅小區(qū)內的水、電、氣等專業(yè)經營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表，由相關專營服務單位負責向最終用戶進行收費；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。
新建住宅小區(qū)供電設施建設工程應當符合國家和行業(yè)標準的電力工程建設規(guī)范，由供電部門依照國家標準、行業(yè)標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經濟、合理和便于管理體制的原則確定。
本細則實施前，總表供水的住宅小區(qū)應盡快籌資進行一戶一表改造，改造后由供水部門統(tǒng)一納入終端收費管理。供配電設施建設實行“委托建設模式”或“自購自建模式”的住宅小區(qū)由供電部門按照《福建省新建住宅小區(qū)供配電設施建設與運行維護監(jiān)督管理暫行辦法》（閩監(jiān)能市場[2014]137號）有關規(guī)定執(zhí)行。
第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收但未向專營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。
第六十三條 業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調處理。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用，經業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任。
業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內違反法律、法規(guī)和本細則相關規(guī)定的行為，可以向建設行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當依法調查核實后予以處理；對署名舉報的，應當將處理結果書面告知當事人。
第六十四條 建設行政主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業(yè)服務企業(yè)的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全物業(yè)服務檔案，并依據與業(yè)主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務項目經理創(chuàng)立自己的服務品牌。
第四章 物業(yè)使用和維修
第六十五條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。
建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約應當向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門備案，臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市建設行政主管部門制定。
第六十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和有關行政主管部門書面報告：
（一）違法建設、擅自改變建筑物、房屋外立面及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋承重結構的；
（三）破壞小區(qū)園林綠化的；
（四）擅自將雨污水混接或者在排水管上接管；私自更改或損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全；
（五）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
（六）違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標排放污染物；
（七）商業(yè)經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的；
（八）占用共用部位、共用設施設備；
（九）破壞供水、供電、供氣和通訊設施設備等法律、法規(guī)禁止的其他行為。
有關職能部門接到報告后，應當按照各自職責及時查處。
第六十七條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動、使用公共設施設備進行監(jiān)督，業(yè)主應當予以配合。
第六十八條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以申請公安部門對小區(qū)內地面停車泊位和規(guī)定行車路線進行劃定，公安部門應當予以配合。
第六十九條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專營服務單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專營服務單位應當及時接收。物業(yè)交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專營服務單位管理的情況予以公示。
專營服務單位接收后，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。
第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用。
（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收��；
（二）物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取；
（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤；
（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
專營服務單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專營服務單位自行負責相關工作。
專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。對欠繳供電、供水、供氣等費用的業(yè)主，各相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業(yè)主欠費而損害其他業(yè)主的合法權益。
第七十一條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：
（一）專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔；
（二）共用部位和共用設施設備（供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備除外）包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。
物業(yè)維修、更新時，相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防及電梯維保等專營服務單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。
第七十二條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。
第五章 物業(yè)專項維修資金
第七十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務企業(yè)依照本細則對共用的部分設施、設備負責維修、管理。
物業(yè)管理區(qū)域內應由建設單位、施工單位、專業(yè)服務單位承擔的維修、養(yǎng)護費用或應從物業(yè)服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護費用不得使用專項維修資金。
第七十四條 物業(yè)管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣人民政府指定的機構（以下稱維修資金管理機構）統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產、財政部門的監(jiān)督。
第七十五條 首期物業(yè)專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在《商品住房銷售合同》備案之前，將首期物業(yè)專項維修資金向維修資金管理機構統(tǒng)一交存。首期物業(yè)專項維修資金按照業(yè)主物業(yè)專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取。
前款所稱物業(yè)專有部分建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準；前款所稱交存標準為住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八，具體比例和住宅建筑安裝工程每平方米造價由市建設行政主管部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市人民政府批準后公布執(zhí)行。
第七十六條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交，續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定，續(xù)交后的資金應當不低于首期交存數額。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的標準由市建設行政主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市人民政府批準后公布執(zhí)行。
第七十七條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第七十八條 專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受建設行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
使用物業(yè)專項維修資金應當按照《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》規(guī)定的程序辦理。
第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織對物業(yè)共用部位，共用設施設備進行維修、更新、改造。所需資金從已交存的住宅專項維修資金中列支。
（一）屋頂、外墻出現嚴重滲漏；
（二）電梯出現故障、零部件磨損或老化，不能正常使用；
（三）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水；
（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險；
（五）共用給排水設備不能正常使用；
（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現故障，不能正常使用；
（七）因臺風、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位，不能正常使用；
（八）根據公安、消防、氣象、特種設備、物業(yè)管理等行政主管部門限期整改要求，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造或對建筑外墻進行清洗；
（九）物業(yè)共用部位、共用設施設備存在其它安全隱患，需對物業(yè)共用部位，共用設施設備進行維修，更新、改造；
（十）按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章及強制性技術標準規(guī)定，需對物業(yè)共用部位，共用設施設備進行維修、更新、改造。
第八十條 市、縣建設行政主管部門應當建立專項維修資金緊急使用制度。
物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當在維修、更新、改造前，將所發(fā)生的緊急情況通知業(yè)主委員會；未成立業(yè)主委員會的，應將所發(fā)生的緊急情況通知所在地社區(qū)居委會；同時，在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并報送所在地縣（區(qū)）建設行政主管部門備案，其中：對于發(fā)生屋頂、外墻出現嚴重滲漏的緊急情況，還應公示、報備維修改造方案。對于在緊急情況下，物業(yè)服務企業(yè)組織進行的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，業(yè)主委員會應當予以配合。業(yè)主委員會拒不配合的，應承擔相應法律責任。
第八十一條 經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，具體實施細則由市建設行政主管部門會同同級財政部門制定。
物業(yè)專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立物業(yè)專項維修資金管理制度。
第八十二條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業(yè)共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。
第八十三條 任何機構和個人不得將物業(yè)專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第八十四條 對違反國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定的，由縣（區(qū)）建設行政主管部門依法予以處罰。 本細則相關規(guī)定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由屬地城市管理行政執(zhí)法機關負責實施。
第八十五條 建設單位未按照本細則第二十一條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經費的，由縣（區(qū)）建設行政主管部門責令限期改正。
第八十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本細則，未按照要求將前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同備案的，由縣（區(qū)）建設行政主管部門責令限期改正。
第八十七條 違反本細則，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由縣（區(qū)）建設行政主管部門責令限期改正。
第八十八條 物業(yè)服務企業(yè)違反本細則未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，或未按規(guī)定對共用設施設備進行維護養(yǎng)護、申請定期檢驗，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，由縣（區(qū)）建設行政主管部門責令限期改正。
第八十九條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會違反本細則第五十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由縣（區(qū)）建設行政主管部門責令限期改正。
第九十條 違反本細則相關規(guī)定，建設行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分，構成刑事犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）挪用物業(yè)專項維修資金的；
（二）發(fā)現違法行為不依法予以查處的；
（三）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第九十一條 本細則自印發(fā)之日起施行。
