2019年1月21日舟山市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議審議通過(guò)的《舟山市物業(yè)管理?xiàng)l例》，已經(jīng)2019年5月31日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)，自2019年9月1日起施行。
第一章總 則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條物業(yè)管理遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理體系，建立綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，建立與之相適應(yīng)的資金投入和保障機(jī)制，制定和實(shí)施現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人才培養(yǎng),鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，建立物業(yè)管理信息平臺(tái)和物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本，履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開(kāi)展相關(guān)工作。
發(fā)展改革、公安、司法行政、自然資源與規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、綜合執(zhí)法、人防、消防等行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立和選舉業(yè)主組織，協(xié)助監(jiān)督業(yè)主組織依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條物業(yè)管理行政主管部門和其他相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法行為。
第八條物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)
第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照以下方式劃分：
（一）新建物業(yè)一般根據(jù)建設(shè)用地宗地范圍劃定；分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；兩宗以上相鄰的建設(shè)用地，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（二）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定；相毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十條新建物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域劃定后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍、業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置等內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定比例配置物業(yè)管理用房，最低不少于五十平方米。門崗、監(jiān)控室、設(shè)備房等不計(jì)入物業(yè)管理用房的配置比例。同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，首期開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理用房，且面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房總面積的二分之一。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，相對(duì)集中配置在區(qū)域內(nèi)交通便利處，并具備通水、通電、通信、通風(fēng)、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件。設(shè)置在住宅樓內(nèi)的應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立通道。
第十二條規(guī)劃部門在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)管理行政主管部門意見(jiàn)，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的面積，并在附圖中注明其具體位置。
第三章 業(yè)主組織
第一節(jié)業(yè)主大會(huì)
第十三條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
籌備組成員數(shù)量為七名或者九名，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表、建設(shè)單位代表和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單及聯(lián)系方式等信息以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收前將籌備經(jīng)費(fèi)存入專用賬戶。
第十五條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：
（一）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及其所有的專有部分建筑面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容及會(huì)議表決規(guī)則；
（三）制定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（四）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理辦法等草案；
（五）制定籌備經(jīng)費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案；
（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款所列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。
第十六條業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員；
（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案，確定其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；
（五）制定共有物業(yè)和共有資金的管理和使用辦法；
（六）審議業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)決算方案、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；
（七）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）改變共有部分的用途；
（十）其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。
前款第七項(xiàng)和第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，可以采取集體討論、書面征求意見(jiàn)等方式召開(kāi)。書面征求意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料送交至每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期限不得少于七日。
業(yè)主表決可以采取書面投票、電子投票等方式。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得擔(dān)任業(yè)主代理人。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定一個(gè)代理人最多可以接受委托的業(yè)主人數(shù)。
第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)
第十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，自選舉產(chǎn)生之日起成立。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理備案手續(xù)，在取得備案證明后刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，并向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立業(yè)主委員會(huì)賬戶。
第十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由五至十一名委員組成，組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，每屆任期為三至五年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)置候補(bǔ)委員，人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主委員會(huì)委員資格，并在業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)按照得票數(shù)由高到低的順序依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)委員一定的津貼，也可以決定聘請(qǐng)執(zhí)行秘書、財(cái)務(wù)人員等專職工作人員。
第二十條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力、遵守法律法規(guī)、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表?yè)?dān)任。
業(yè)主大會(huì)可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：
（一）被列入嚴(yán)重失信人員名單的；
（二）本人及近親屬與該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；
（三）欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用的；
（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法裝修搭建、違法占用物業(yè)共有部分等行為，且未改正的。
第二十一條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，處理業(yè)主大會(huì)的日常管理事務(wù)；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）編制業(yè)主大會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)決算方案；
（四）擬定業(yè)主大會(huì)管理制度及共有物業(yè)、共有資金的管理和使用辦法；
（五）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案和其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；
（六）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（七）收集、了解業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用；
（九）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（十）調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十一）配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；
（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在成立三個(gè)月內(nèi)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的事項(xiàng)。
第二十三條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員出席，并制作會(huì)議記錄，出席會(huì)議的委員應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。未按規(guī)定公告的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期改正。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)、濫用職權(quán)作出的決定造成損失的，簽名同意該決定的委員須承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十四條業(yè)主委員會(huì)委員和專職工作人員不得有下列行為：
（一）侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)物；
（二）擅自泄露業(yè)主信息；
（三）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)；
（四）利用職務(wù)之便，索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者與其履職有利害關(guān)系的單位和個(gè)人的利益或者報(bào)酬；
（五）弄虛作假，隱瞞事實(shí)，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（六）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
（七）其他違反法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第二十五條業(yè)主大會(huì)可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，具有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會(huì)予以公告：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）有本條例第二十條第二款情形的；
（三）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（四）違反本條例第二十四條禁止性規(guī)定的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職之日起滿一個(gè)月的；
（六）一年內(nèi)無(wú)故缺席兩次以上業(yè)主委員會(huì)會(huì)議或者一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三分之一以上次數(shù)的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的。
第二十六條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。規(guī)定時(shí)間內(nèi)未組織的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)予以督促；逾期仍未組織的，可以由所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)印章、財(cái)務(wù)憑證、檔案文件等資料和屬于業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)；新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未產(chǎn)生的，移交給社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管。
第二十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的津貼、專職工作人員的薪酬等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)管理制度，且每年不少于一次在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況。未按規(guī)定公告的，由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期改正。
第二十八條分期開(kāi)發(fā)建設(shè)且劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，已交付部分物業(yè)符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，可以先行籌備成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但應(yīng)當(dāng)為后期開(kāi)發(fā)的物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會(huì)委員名額，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)辦法。
第三節(jié)其他規(guī)定
第二十九條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)。
第三十條對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備不全，不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)在老舊住宅小區(qū)綜合改造中明確物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容，建立物業(yè)管理機(jī)制。
列入當(dāng)?shù)乩吓f住宅小區(qū)綜合改造的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主組織，并根據(jù)老舊住宅小區(qū)的綜合改造情況決定是否聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)。
對(duì)未成立業(yè)主組織的保障性住房、政府征收安置房小區(qū)，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主組織，逐步推進(jìn)業(yè)主自治。
第三十一條業(yè)主大會(huì)籌備組開(kāi)展籌備工作前和業(yè)主委員會(huì)成立、換屆時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員和業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員等進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高其履職能力和管理水平。
第三十二條業(yè)主大會(huì)可以決定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主自主管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益等收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公告。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對(duì)審計(jì)予以配合，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
第三十三條業(yè)主可以按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面撤銷申請(qǐng)。物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)查核實(shí)屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十五條市轄區(qū)內(nèi)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，依法制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并每三年至少組織一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整、公布。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
（一）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況，建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;
（二）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序；
（三）配合做好業(yè)主大會(huì)成立的相關(guān)工作；
（四）前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與工程檢查、共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作，吸收采納物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的合理意見(jiàn)建議。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)所需相關(guān)資料。
承接查驗(yàn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法和時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
在承接查驗(yàn)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十八條前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商一致解除合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在合同解除前另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定，有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)終止前期物業(yè)服務(wù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)具備業(yè)主大會(huì)成立條件且超過(guò)兩年未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（二）業(yè)主委員會(huì)成立三個(gè)月后仍未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或者解聘的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告，并書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和所在地物業(yè)管理行政主管部門。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采用酬金制或者包干制等形式提供物業(yè)管理服務(wù)。
實(shí)行酬金制的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定和合同約定建賬立制，每年不少于兩次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布其收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督；實(shí)行包干制的，應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。
第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其限期交納，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。
業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)人民調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請(qǐng)支付令。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納的情況。
第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi)。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)下列信息，并及時(shí)更新：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)咨詢投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（四）業(yè)主交納公共能耗費(fèi)的分?jǐn)偳闆r；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)期間因改造、維修、養(yǎng)護(hù)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)與專業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；
（三）物業(yè)裝修管理資料；
（四）物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第四十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿一個(gè)月前與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿兩個(gè)月前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在屆滿三個(gè)月前書面通知業(yè)主委員會(huì)。
第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好查驗(yàn)、交接等相關(guān)工作；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管：
（一）建設(shè)單位按照本條例第三十七條第一款規(guī)定移交的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本條例第四十四條規(guī)定建檔保存的資料；
（三）在物業(yè)管理服務(wù)期間保存的業(yè)主信息資料；
（四）屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備；
（五）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和公共能耗費(fèi)用及其交納記錄資料；
（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)管理期間賬本、憑證等主要財(cái)務(wù)資料的復(fù)印件。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。情況緊急時(shí)，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)管理預(yù)案，并書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府。
環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等管理服務(wù)工作。
第四十八條市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和物業(yè)企業(yè)其他管理人員實(shí)行信用評(píng)價(jià)管理，建立物業(yè)行業(yè)考核激勵(lì)機(jī)制，完善不良行為記錄制度，建立行業(yè)誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)公布信用評(píng)價(jià)結(jié)果。
第六章 物業(yè)使用和維護(hù)
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)或者承重結(jié)構(gòu)，擅自挖掘地下空間；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外立面，擅自在外墻上開(kāi)門窗；
（三）將無(wú)防水要求的房間、陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；
（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設(shè)施、器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防通道暢通；
（五）毀壞或者擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、公共道路和其他共有部位；
（六）擅自拆改管道（煙道）設(shè)施，擅自改動(dòng)、接駁共用管線；
（七）在樓梯間、樓梯口、疏散通道等部位私拉電線為電動(dòng)自行車充電；
（八）隨意堆放雜物、棄置垃圾、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒、高空拋物以及高空堆放、懸掛危及安全的物品等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全；
（九）房屋裝修未按照小區(qū)規(guī)定時(shí)間進(jìn)行或者產(chǎn)生噪聲、粉塵等妨礙他人正常生活；
（十）違反安全規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等物品；
（十一）擅自將車棚、車庫(kù)、儲(chǔ)物間改為居住場(chǎng)所或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜等動(dòng)物；
（十三）違反房屋出租管理規(guī)定出租房屋；
（十四）法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。
第五十條業(yè)主和非業(yè)主使用人在房屋裝修開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)將房屋裝修圖紙或者說(shuō)明報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)報(bào)送社區(qū)居（村）民委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)收到房屋裝修圖紙或者說(shuō)明后，應(yīng)當(dāng)將裝修工程的禁止行為、注意事項(xiàng)告知業(yè)主和非業(yè)主使用人。
業(yè)主和非業(yè)主使用人、裝修企業(yè)在裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的巡查、管理活動(dòng)予以配合。
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈(zèng)或者出租的車位和車庫(kù)的數(shù)量、價(jià)格等相關(guān)信息在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置電動(dòng)自行車集中停放場(chǎng)所，配置充電設(shè)施設(shè)備。
第五十二條物業(yè)交付使用后，在符合有關(guān)法律、法規(guī)的情況下，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位或者其他場(chǎng)地劃定共有車位。公安、消防、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)停車位的劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有停車位的收費(fèi)事項(xiàng)，在業(yè)主大會(huì)成立前，由前期物業(yè)服務(wù)合同約定；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有停車位提供管理和服務(wù)需增加服務(wù)費(fèi)用的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。車主對(duì)車輛有特別保管要求的，由車主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
對(duì)妨礙小區(qū)公共道路通行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；屬于公安交通管理部門執(zhí)法范圍的，公安交通管理部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造責(zé)任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。相鄰的業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造予以配合。
未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用場(chǎng)所擅自增設(shè)相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第五十四條業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)進(jìn)行出租或者經(jīng)營(yíng)的，收益歸全體業(yè)主所有，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)期限，租金不得明顯低于周邊同類物業(yè)市場(chǎng)租賃價(jià)格。
業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布。
第五十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算情況在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定。
受讓方應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等信息告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
第五十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門一次性代為交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并在物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。
使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金時(shí)，維修工程決算金額超出預(yù)算金額百分之十且超出部分多于一萬(wàn)元的，超出部分應(yīng)當(dāng)按照維修資金使用程序重新申請(qǐng)。
第五十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照首期交存總額的百分之五設(shè)立應(yīng)急備用金。發(fā)生下列緊急情況，需要立即維修的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)證明核實(shí)后，可直接向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)：
（一）電梯故障危及人身安全的；
（二）消防設(shè)施設(shè)備損壞，經(jīng)消防管理部門出具書面文書要求整改的；
（三）二次供水設(shè)施損壞的，但由專業(yè)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的除外；
（四）外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；
（五）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（六）其他危及房屋安全和人身安全的緊急情況。
應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將工程結(jié)算和應(yīng)急備用金使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，按照國(guó)家和省有關(guān)危險(xiǎn)房屋的管理規(guī)定處理。
第七章 法律責(zé)任
第五十八條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰，實(shí)行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實(shí)施。
第五十九條建設(shè)單位有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款：
（一）違反本條例第十一條第二款規(guī)定，提供的物業(yè)管理用房未達(dá)到規(guī)定要求的；
（二）違反本條例第三十八條第一款規(guī)定，未按照要求另行選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。
第六十條業(yè)主委員會(huì)委員和專職工作人員有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：
（一）違反本條例第二十四條第三項(xiàng)規(guī)定，阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的；
（二）違反本條例第二十四條第五項(xiàng)規(guī)定，弄虛作假，隱瞞事實(shí)，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的；
（三）違反本條例第二十四條第六項(xiàng)規(guī)定，擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的。
第六十一條違反本條例第三十七條第三款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，分別處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十二條違反本條例第四十條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布相關(guān)收支情況的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十三條違反本條例第四十九條第三項(xiàng)規(guī)定，將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關(guān)行政主管部門的工作人員在物業(yè)管理監(jiān)督活動(dòng)中未按照規(guī)定履行物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)的，依法追究相關(guān)責(zé)任。
第八章 附 則
第六十五條市人民政府和市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定相關(guān)配套制度。
第六十六條業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自行管理的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十七條本條例自2019年9月1日起施行。 [1]
解讀
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近日，省十三屆人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議批準(zhǔn)了由市七屆人大常委會(huì)第十九次會(huì)議通過(guò)《舟山市物業(yè)管理?xiàng)l例》，自2019年9月1日起施行。
條例分總則、物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)、業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護(hù)、法律責(zé)任及附則共八章六十七條，明確了政府管理部門、業(yè)主自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他利益主體的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)及其相互關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管良性互動(dòng)。
一、老舊小區(qū)改造中須建物業(yè)管理機(jī)制
針對(duì)舟山不少老舊小區(qū)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，《條例》首次提出，市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)在老舊住宅小區(qū)綜合改造中明確物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容，建立物業(yè)管理機(jī)制。列入當(dāng)?shù)乩吓f住宅小區(qū)綜合改造的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主組織，并根據(jù)老舊住宅小區(qū)的綜合改造情況決定是否聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)。
二、物業(yè)、業(yè)主業(yè)委會(huì)責(zé)任:“公示”須樣樣到位
對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)的規(guī)定，《條例》中最多的要求，就是“公示”。如：業(yè)委會(huì)須向全體業(yè)主公布業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)合同和各項(xiàng)收費(fèi)的具體情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在顯著位置公開(kāi)各類信息。
如物業(yè)企業(yè)未按要求公布相關(guān)收支情況的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
據(jù)介紹，因目前很多矛盾點(diǎn)在于信息不透明，所以《條例》要求盡可能做到信息公示公開(kāi)，接受監(jiān)督。
三、業(yè)主責(zé)任：不交物業(yè)費(fèi)信用或受影響
責(zé)任是相互的。物業(yè)須按質(zhì)按量提供服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)當(dāng)依照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。
《條例》規(guī)定，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)人民調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請(qǐng)支付令。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
四、政府將定期評(píng)估物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，調(diào)整價(jià)格“行情”
物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難，物業(yè)公司只能降低服務(wù)質(zhì)量，由此矛盾愈演愈烈。為穩(wěn)步調(diào)整物業(yè)費(fèi)“行情”，保持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
《條例》規(guī)定，市轄區(qū)內(nèi)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，依法制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并每三年至少組織一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整、公布。
五、物業(yè)退出，如何避免小區(qū)“大亂”
物業(yè)退出導(dǎo)致小區(qū)“大亂”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，如何避免？
《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出要做好交接工作。退出時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。情況緊急時(shí)，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)管理預(yù)案。
環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等管理服務(wù)工作。
六、將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方將受罰
目前，亂搭亂建、擅自拆裝管道（煙道）設(shè)施等違法行為都有相關(guān)的處罰依據(jù)，但將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的行為仍然沒(méi)有處罰依據(jù)。
《條例》首次明確，禁止將無(wú)防水要求的房間、陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方。
同時(shí)還明確，將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
七、車位收費(fèi)、共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)、業(yè)委會(huì)說(shuō)了都不算
不少小區(qū)車位劃設(shè)、收費(fèi)由物業(yè)或業(yè)委會(huì)“獨(dú)斷專行”，引發(fā)業(yè)主不滿，一直是物業(yè)管理中的棘手難題。為解決該問(wèn)題，《條例》做了明確規(guī)定：
在符合有關(guān)法律、法規(guī)的情況下，業(yè)主組織可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位或者其他場(chǎng)地劃定共有車位。公安、消防、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)停車位的劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有停車位的收費(fèi)事項(xiàng)，在業(yè)主大會(huì)成立前，由前期物業(yè)服務(wù)合同約定；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。
小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的決定權(quán)，也在業(yè)主大會(huì)�！稐l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共有物業(yè)進(jìn)行出租或者經(jīng)營(yíng)的，收益歸全體業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)成立后，共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益還應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、獨(dú)立核算。
八、業(yè)委會(huì)委員可領(lǐng)津貼
業(yè)委會(huì)委員一直以來(lái)都是“公益崗位”，全憑熱心和責(zé)任心。為調(diào)動(dòng)業(yè)委會(huì)委員參與小區(qū)管理的積極性，《條例》為他們領(lǐng)取津貼提供了依據(jù)，但決定權(quán)仍在業(yè)主手里：業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)委會(huì)委員一定的津貼，也可以決定聘請(qǐng)執(zhí)行秘書、財(cái)務(wù)人員等專職工作人員。
九、六大情況可走物業(yè)專項(xiàng)維修資金“綠色通道”
小區(qū)公用設(shè)施需要維修可申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，申領(lǐng)程序卻極為繁瑣。
《條例》規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照首期交存總額的百分之五設(shè)立應(yīng)急備用金。并細(xì)化明確，電梯故障危及人身安全、消防設(shè)施設(shè)備損壞等六大情況下，需要立即維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，業(yè)委會(huì)或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)證明核實(shí)后，可直接向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)，快速簡(jiǎn)便。
