第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。
本辦法所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市、縣區(qū)人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的綜合考核范圍，制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)扶持政策;鼓勵采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條 城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、民政、衛(wèi)生等行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。
社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第六條 縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第七條 市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)管理服務(wù)工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以表彰、獎勵。
第八條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核備案后開展業(yè)務(wù)。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。
第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強行業(yè)培訓(xùn)，協(xié)助行業(yè)主管部門強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)管，對違法違規(guī)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行通報或建議行業(yè)主管部門進(jìn)行處罰;積極開展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息;維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的合法權(quán)益。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)無獨立分隔的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅物業(yè)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分,建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表;
(二)立項批文;
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(四)土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;
(五)規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖;
(六)其他相關(guān)材料。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)予以備案并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。
建設(shè)單位應(yīng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原規(guī)劃設(shè)計方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。
重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理委員會
第一節(jié) 業(yè)主
第十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)力，自覺履行法定和約定的義務(wù)。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議和意見;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權(quán);
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同);
(七)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：
(一)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)遵守物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的相關(guān)約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費(含電梯運行電費)等費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第十六條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
第十七條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主代表大會的代表在投票表決事項時，應(yīng)當(dāng)就擬表決事項事先征求所代表業(yè)主過半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見書提交業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表大會就擬討論事項作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業(yè)主意見。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)商確定經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)管理使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)費有結(jié)余的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)統(tǒng)籌使用。
第十九條 業(yè)主大會籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)�；I備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委派代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。
籌備組正式開展籌備工作前，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。
第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議。
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決規(guī)則及表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下作出決定。
業(yè)主大會成立后籌備組自動解散�；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理時間不包含在籌備期限內(nèi)。
第二十一條 業(yè)主大會決定以下事項，并履行相關(guān)職責(zé)：
(一)制定或修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(二)選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(四)選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;
(五)業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集并監(jiān)督使用;
(六)改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途;
(七)制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配及使用方案;
(八)法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。
第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業(yè)主，同時函告社區(qū)居(村)民委員會。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)派員對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時書面告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主委員會未能按照議事規(guī)則或相關(guān)法律法規(guī)要求，及時組織召開業(yè)主大會會議或臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會或臨時會議，做好業(yè)主大會會議記錄并妥善保存。
第二十三條業(yè)主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法應(yīng)當(dāng)投票表決的事項，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名并記下房號和聯(lián)系電話以備核查。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。
鼓勵運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以采用手機(jī)短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進(jìn)行實名投票表決。
第二十四條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項。
業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等按照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。
第二十五條業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本小組范圍內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第三節(jié)業(yè)主委員會
第二十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全并符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及轄區(qū)派出所、社區(qū)居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè);備案材料不齊全或不符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料或整改事項。業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十七條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，不得擔(dān)任或繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表，已擔(dān)任的應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免并公示：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的;
(二)以書面方式提出辭職請求的;
(三)不履行或違規(guī)履行委員、代表職責(zé)的;
(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;
(五)不遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務(wù)的;
(六)侵害他人合法權(quán)益的;
(七)有不良信用記錄或違法行為的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表的。
第二十八條業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、委員年齡、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設(shè)主任一名，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)主動接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決;
(四)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題和糾紛;
(六)督促業(yè)主或物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費及其他相關(guān)費用;
(七)草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會表決;
(八)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，并公布經(jīng)營所得收益情況;
(九)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十條業(yè)主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán);
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或提前解除物業(yè)服務(wù)合同;
(五)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(六)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，每半年至少組織一次綜合考核，對存在上述問題或未能正常履行職責(zé)的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會委員進(jìn)行調(diào)整。
第三十一條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會工作規(guī)則或業(yè)主大會的決定召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責(zé)的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。
業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。
業(yè)主委員會會議議題涉及應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定事項的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開會議前先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并邀請街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會派員參加會議，會后將事項辦理情況報街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第三十二條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參加會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息或通知，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。
第三十三條業(yè)主委員會向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的備案證明。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會印章上標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在印章刻制完成后三個工作日內(nèi)將印章到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模。業(yè)主大會印章由社區(qū)居(村)民委員會代為保管并在社區(qū)居(村)民委員會監(jiān)督下使用。未經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模的業(yè)主委員會印章無效。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定并指定專人保管。業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用。
第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照首次業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆費用從業(yè)主自治活動經(jīng)費中支出，自治活動經(jīng)費不足部分由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)承擔(dān)。
第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時提供。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第三十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有具體規(guī)定的，不得籌集、使用、發(fā)放業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的工作補貼。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費由管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四節(jié)物業(yè)管理委員會
第三十七條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)或未能正常開展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)或責(zé)令整改后仍未改正的。
第三十八條物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會主任、副主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十七條第二款的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門�？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十九條物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)按法定程序、比例就住宅小區(qū)共同管理事項征求業(yè)主意見形成業(yè)主共同決定。決定作出后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。
第四十條物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員有下列情形之一的，其職務(wù)、資格自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的;
(二)以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的;
(三)有本辦法第二十七條第二款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格終止條件的。
物業(yè)管理委員會中非業(yè)主成員工作單位發(fā)生變化的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時予以調(diào)整，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第四十一條業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第四章前期物業(yè)管理
第四十二條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第四十三條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)提交以下材料向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報備案：
(一)開標(biāo)評標(biāo)過程;
(二)確定中標(biāo)的的方式及理由;
(三)評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告;
(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)予以備案并出具中標(biāo)備案通知書。
第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費及物業(yè)承接查驗所需費用，費用的具體數(shù)額及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套設(shè)施數(shù)量等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期限屆滿前二個月通知建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同自期限屆滿之日終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對項目繼續(xù)實行前期物業(yè)管理并向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。
第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認(rèn)。
第四十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房并無償移交。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，相對集中布置在物業(yè)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗前裝修到位，裝修方案應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見，并根據(jù)項目規(guī)模對物業(yè)服務(wù)用房的功能合理布置，配備相應(yīng)的客服接待大廳、辦公室、會議室、業(yè)主委員會議事活動用房、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間、儲藏室等。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標(biāo)明，并在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
未經(jīng)業(yè)主大會同意并報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)審核批準(zhǔn)，任何單位和個人不得占用、出租、經(jīng)營物業(yè)服務(wù)用房或?qū)⑵涓淖魉谩?/p>
第四十九條建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第五十一條已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。協(xié)商不成的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)隨機(jī)抽取第三方評估機(jī)構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交書面報告，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第五十二條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。需要對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、縣區(qū)價格、物業(yè)管理行政主管部門;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴;認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)投訴。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(含前期招投標(biāo)、業(yè)主大會及其他方式選聘)，應(yīng)邀請縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派人參加。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》，結(jié)合擬承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及其它需要明確管理權(quán)利、義務(wù)的物業(yè)進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管，并在承接查驗協(xié)議上蓋章鑒證。
第五十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護(hù)資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)已辦理的商品房預(yù)(銷)售許可證復(fù)印件;
(六)業(yè)主名冊(包括業(yè)主姓名、樓房號、產(chǎn)權(quán)登記面積、身份證號、聯(lián)系電話、工作單位等內(nèi)容);
(七)物業(yè)管理所需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)登記，確保移交的資料真實完整。
分期開發(fā)建設(shè)的項目，可以對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面查驗并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。
第五十五條物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備在辦理正式移交前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理，移交后由法定承接單位負(fù)責(zé)管理。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請第三方顧問或評估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。
第五十六條物業(yè)承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設(shè)施設(shè)備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期整改。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全或正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十七條物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)承接查驗檔案資料實行集中管理，供小區(qū)管理單位借用、查閱或復(fù)制。
第五十八條建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助辦理房屋交付事宜的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，不得將建設(shè)單位的法定責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按委托權(quán)限履行職責(zé)，不得拒絕物業(yè)買受人的驗房要求。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用二十日前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體進(jìn)駐管理時間。
第五十九條物業(yè)交付過程中業(yè)主認(rèn)為房屋或共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題不符合交房條件的，應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)單位或受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，建設(shè)單位或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在三日內(nèi)給予回復(fù);如業(yè)主對回復(fù)不滿意的，可以向建設(shè)行政主管部門申請質(zhì)量認(rèn)定，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具認(rèn)定結(jié)論，各當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
業(yè)主未向建設(shè)行政主管部門提出質(zhì)量認(rèn)定申請，或認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)無質(zhì)量問題的，業(yè)主應(yīng)依法履行按時交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù);如認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)屬質(zhì)量問題的，房屋維修費及維修期間的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第六十條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第五章物業(yè)服務(wù)
第六十一條在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理市場準(zhǔn)入條件。具體管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第六十二條物業(yè)管理項目實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目負(fù)責(zé)人，所派項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)為本企業(yè)在職管理人員。
業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人;要求更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)合同委托方、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示不少于十五日。
物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按時參加我市行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會組織的相關(guān)培訓(xùn)。
第六十三條本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會或政府采購選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
建設(shè)單位、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十四條物業(yè)管理委員會可直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第六十五條業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。
業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配備管理服務(wù)人員，提供公共管理服務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為，發(fā)現(xiàn)不履約或履約不到位的，應(yīng)當(dāng)及時書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對未按要求改正的應(yīng)當(dāng)及時報屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)處理。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)向物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴或反映。
社區(qū)居(村)民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理登記制度，根據(jù)各自職責(zé)對投訴問題及時處理或報告。
第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、從事物業(yè)管理活動的資格證明材料、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式;
(三)電梯、消防、監(jiān)控、供水、供暖等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案;
(四)業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費用收支、公共水電費分?jǐn)偳闆r，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等需要向業(yè)主告知的事項;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會對應(yīng)公示信息的詢問和監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式予以答復(fù)。
第六十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，或者(臨時)管理規(guī)約、商品房買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用等義務(wù)。
業(yè)主或物業(yè)使用人不得以下列理由拒交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;
(三)房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;
(四)其他部分業(yè)主不交費;
(五)其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失;
(六)無充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過送達(dá)催交書、上門收取或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng)。
第七十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。提倡物業(yè)服務(wù)實行酬金制，建立公開、透明、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費和公共水電分?jǐn)傎M，但預(yù)收期限最長不得超過一年。
預(yù)收公共水電分?jǐn)傎M的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上一年度公示的公共水電分?jǐn)傎M實際費用，按戶分?jǐn)傤A(yù)收。上一年度預(yù)收費用有結(jié)余的，直接沖抵本年度預(yù)收費用;上一年度預(yù)收費用不足的，在預(yù)收本年度費用時補足;上一年度未產(chǎn)生費用的，本年度根據(jù)合理預(yù)算預(yù)收。
第七十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會會議，決定重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期屆滿前三個月書面告知業(yè)主委員會、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第七十三條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;
(三)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)管理活動的其他情形。
第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：
(一)移交建設(shè)單位按照本辦法第五十四規(guī)定移交的資料;
(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄等;
(三)移交物業(yè)管理用房、物業(yè)共用場地和共用設(shè)施設(shè)備;
(四)移交物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)移交利用共用部位經(jīng)營的收入清單，預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費用的交納記錄清單;
(六)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的臺賬資料、賬目明細(xì)及物品清單應(yīng)當(dāng)經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會蓋章和監(jiān)督人員簽字后方有效。
應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)書面申請采取強制措施，無業(yè)主委員會的由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決。
第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第七十六條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫。有下列情況之一的，可以由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫中確定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：
(一)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;
(二)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，相關(guān)責(zé)任主體未在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定時間內(nèi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的。
應(yīng)急服務(wù)合同由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行;應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第七十七條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人的考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)參與省、市項目評選和招投標(biāo)活動的基本條件。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
第七十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予出具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;
(四)泄露業(yè)主信息產(chǎn)生嚴(yán)重后果的;
(五)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的;
(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，一年內(nèi)不得參與新物業(yè)管理項目的招投標(biāo)。
第七十九條物業(yè)項目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)被價格行政主管部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部員工的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)單位舉報。
第八十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明。
第八十二條單體物業(yè)或規(guī)劃地上地下總建筑面積小于二萬平方米的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，報物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面同意后，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理，由全體業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會承擔(dān)主要管理責(zé)任。
第八十三條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或其委托的社區(qū)居(村)民委員會依法履行托管職責(zé)并收取物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)?shù)絻r格行政主管部門申請收費標(biāo)準(zhǔn)備案，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會的管理服務(wù)，并按時交納相關(guān)費用。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第八十四條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期租售車位、車庫信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區(qū)整體交付前，建設(shè)單位只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售或出租。
權(quán)屬明確為建設(shè)單位的車位、車庫在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后，可以按規(guī)定對外出售、出租。
第八十五條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。實施主體應(yīng)將擬出租的車位、車庫數(shù)量分配方案、收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)合同中未約定的，應(yīng)當(dāng)將方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日，經(jīng)過半數(shù)業(yè)主簽字同意后實施。
已建成住宅小區(qū)具備條件的可以依法增設(shè)停車位。對開放式物業(yè)管理區(qū)域，無停車場地或用于停放汽車的車位、車庫嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應(yīng)合理利用物業(yè)管理區(qū)域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。
第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。民防部門應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數(shù)量及平面分割圖、使用管理規(guī)定、管理責(zé)任單位、車位租金及汽車停放費收費標(biāo)準(zhǔn)等。
建設(shè)單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設(shè)單位自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首期房屋交付使用之日起全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定改變物業(yè)用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;
(五)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(七)損毀樹木、綠地;
(八)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(十)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動;
(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十二)規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)擅自架設(shè)電線、電纜等;
(十五)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(十六)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)持房屋所有權(quán)證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應(yīng)提供裝飾裝修設(shè)計方案，水、電、氣等改造設(shè)計和相關(guān)審批等資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂物業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修活動進(jìn)行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業(yè)管理區(qū)域登記制度，制止疑似違規(guī)裝飾裝修用材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，對制止無效強行進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向公安、城管部門報告并請求協(xié)助制止，公安、城管部門應(yīng)及時到場處理。
第八十九條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)單位應(yīng)向市物業(yè)管理行政主管部門交納商品房工程質(zhì)量保證金，具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第九十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣繳應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分?jǐn)偟挠嘘P(guān)費用。
第九十一條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
專業(yè)經(jīng)營單位實施維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)前應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理相關(guān)出入登記手續(xù)后方可進(jìn)場施工，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督下做好施工現(xiàn)場的安全防范、秩序維護(hù)和衛(wèi)生清潔工作，對損壞的道路、綠化等共用設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原狀。
第九十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監(jiān)管部門指定的賬戶。首期住宅專項維修資金可以由業(yè)主自行至代管機(jī)構(gòu)窗口交存，也可以由代管機(jī)構(gòu)委托的專戶管理銀行代收代交。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業(yè)主收取。
第九十三條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
(七)其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。
第九十四條對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
建立舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用補貼機(jī)制，對建成10年以上基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的舊住宅小區(qū)，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標(biāo)準(zhǔn)由市、區(qū)兩級財政按1:1比例給予物業(yè)服務(wù)費用補貼。
舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣區(qū)人民政府確定。
第七章監(jiān)督檢查
第九十五條本市物業(yè)管理實行屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，各級人民政府、各有關(guān)主管部門和單位應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。
第九十六條市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)建立和完善市場化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制;
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作;
(三)研究制定全市物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、相關(guān)配套政策和示范文本等;
(四)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管平臺和物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信檔案和信用信息發(fā)布平臺;
(五)做好物業(yè)服務(wù)示范項目評價工作;
(六)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(七)依法查處物業(yè)管理重大違法行為;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第九十七條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在轄區(qū)內(nèi)履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;
(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作;
(三)物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(四)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作;
(五)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理;
(六)指導(dǎo)、配合轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(七)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;
(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
第九十八條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：
(一)設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，公開投訴電話、投訴地點，指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;
(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系;
(三)負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案，組織成立物業(yè)管理委員會;
(四)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(五)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報送信用信息;
(六)建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜;
(七)落實舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調(diào)和處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制。
第九十九條市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項的管理工作：
(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋及燃?xì)獾认嚓P(guān)公建配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)質(zhì)量、交付條件、違規(guī)裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監(jiān)督檢查;監(jiān)督建設(shè)單位及時履行物業(yè)保修義務(wù);查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施違法建設(shè)、違規(guī)裝修行為的裝飾裝修企業(yè)。
(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網(wǎng)等公建配套建設(shè)指標(biāo)的確認(rèn);對擅自將住宅、車庫等非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)的行為監(jiān)督檢查。
(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，落實社區(qū)居(村)民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督責(zé)任，參與物業(yè)管理相關(guān)工作，配合城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)等有關(guān)部門做好新建小區(qū)社區(qū)服務(wù)用房的落實。
(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時勸阻、制止、報告小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)，未禁止無合法建設(shè)手續(xù)的建筑材料和施工人員進(jìn)入小區(qū)的行為并造成嚴(yán)重后果的，通報市物業(yè)管理行政主管部門。
(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的建設(shè)、使用管理，依法查處危害小區(qū)治安秩序的行為;負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛等違法違規(guī)停車行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)督管理，受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)消防問題的投訴，查處消防設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定建設(shè)、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規(guī)的行為;查處上述物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵害業(yè)主公共利益的行為涉及調(diào)解事項的，應(yīng)先行清除違規(guī)行為再進(jìn)行調(diào)解;對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全實施監(jiān)督管理;對電梯等特種設(shè)備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監(jiān)督檢查;對申請使用物業(yè)專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(七)價格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費、公示的監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人民防空工程建設(shè)、移交、使用及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)督檢查工作。
(九)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務(wù)行業(yè)噪聲污染防治的監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)對申請利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊經(jīng)營性用房經(jīng)營餐飲、娛樂等易產(chǎn)生污染的項目進(jìn)行環(huán)境影響評價文件的審批，對建設(shè)方案不符合排污、排煙、隔音條件的經(jīng)營性用房申請餐飲、娛樂等經(jīng)營的，不予通過環(huán)評審批;負(fù)責(zé)污水、廢氣、經(jīng)營性噪聲、油煙等涉及環(huán)保問題的監(jiān)督檢查。
(十)衛(wèi)生行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水衛(wèi)生情況的監(jiān)督管理。
第八章法律責(zé)任
第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法進(jìn)行查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
業(yè)主委員會委員因個人原因造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第一百零一條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，應(yīng)承擔(dān)行政不作為責(zé)任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)單位或個人應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。
第一百零二條市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其他相關(guān)行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)成其所在單位、上級相關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章附則
第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和商品房買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅骨業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備、是反映根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按下列方式計算：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第一百零四條住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動參照本辦法執(zhí)行。
第一百零五條本辦法自2017年月日起施行�！哆B云港市物業(yè)管理實施細(xì)則》(連政發(fā)〔2006〕104號)同時廢止。第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。
本辦法所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市、縣區(qū)人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的綜合考核范圍，制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)扶持政策;鼓勵采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條 城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、民政、衛(wèi)生等行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。
社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第六條 縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第七條 市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)管理服務(wù)工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以表彰、獎勵。
第八條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核備案后開展業(yè)務(wù)。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。
第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強行業(yè)培訓(xùn)，協(xié)助行業(yè)主管部門強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)管，對違法違規(guī)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行通報或建議行業(yè)主管部門進(jìn)行處罰;積極開展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息;維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的合法權(quán)益。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)無獨立分隔的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅物業(yè)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分,建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表;
(二)立項批文;
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(四)土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;
(五)規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖;
(六)其他相關(guān)材料。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)予以備案并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。
建設(shè)單位應(yīng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原規(guī)劃設(shè)計方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。
重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理委員會
第一節(jié) 業(yè)主
第十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)力，自覺履行法定和約定的義務(wù)。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議和意見;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權(quán);
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同);
(七)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：
(一)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)遵守物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的相關(guān)約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費(含電梯運行電費)等費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第十六條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
第十七條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主代表大會的代表在投票表決事項時，應(yīng)當(dāng)就擬表決事項事先征求所代表業(yè)主過半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見書提交業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表大會就擬討論事項作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業(yè)主意見。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)商確定經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)管理使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)費有結(jié)余的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)統(tǒng)籌使用。
第十九條 業(yè)主大會籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)�；I備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委派代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。
籌備組正式開展籌備工作前，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。
第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議。
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決規(guī)則及表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下作出決定。
業(yè)主大會成立后籌備組自動解散�；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理時間不包含在籌備期限內(nèi)。
第二十一條 業(yè)主大會決定以下事項，并履行相關(guān)職責(zé)：
(一)制定或修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(二)選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(四)選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;
(五)業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集并監(jiān)督使用;
(六)改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途;
(七)制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配及使用方案;
(八)法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。
第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業(yè)主，同時函告社區(qū)居(村)民委員會。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)派員對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時書面告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主委員會未能按照議事規(guī)則或相關(guān)法律法規(guī)要求，及時組織召開業(yè)主大會會議或臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會或臨時會議，做好業(yè)主大會會議記錄并妥善保存。
第二十三條業(yè)主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法應(yīng)當(dāng)投票表決的事項，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名并記下房號和聯(lián)系電話以備核查。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。
鼓勵運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以采用手機(jī)短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進(jìn)行實名投票表決。
第二十四條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項。
業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等按照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。
第二十五條業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本小組范圍內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第三節(jié)業(yè)主委員會
第二十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全并符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及轄區(qū)派出所、社區(qū)居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè);備案材料不齊全或不符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料或整改事項。業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十七條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，不得擔(dān)任或繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表，已擔(dān)任的應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免并公示：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的;
(二)以書面方式提出辭職請求的;
(三)不履行或違規(guī)履行委員、代表職責(zé)的;
(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;
(五)不遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務(wù)的;
(六)侵害他人合法權(quán)益的;
(七)有不良信用記錄或違法行為的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表的。
第二十八條業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、委員年齡、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設(shè)主任一名，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)主動接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決;
(四)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題和糾紛;
(六)督促業(yè)主或物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費及其他相關(guān)費用;
(七)草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會表決;
(八)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，并公布經(jīng)營所得收益情況;
(九)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十條業(yè)主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán);
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或提前解除物業(yè)服務(wù)合同;
(五)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(六)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，每半年至少組織一次綜合考核，對存在上述問題或未能正常履行職責(zé)的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會委員進(jìn)行調(diào)整。
第三十一條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會工作規(guī)則或業(yè)主大會的決定召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責(zé)的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。
業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。
業(yè)主委員會會議議題涉及應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定事項的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開會議前先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并邀請街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會派員參加會議，會后將事項辦理情況報街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第三十二條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參加會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息或通知，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。
第三十三條業(yè)主委員會向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的備案證明。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會印章上標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在印章刻制完成后三個工作日內(nèi)將印章到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模。業(yè)主大會印章由社區(qū)居(村)民委員會代為保管并在社區(qū)居(村)民委員會監(jiān)督下使用。未經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模的業(yè)主委員會印章無效。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定并指定專人保管。業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用。
第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照首次業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆費用從業(yè)主自治活動經(jīng)費中支出，自治活動經(jīng)費不足部分由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)承擔(dān)。
第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時提供。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第三十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有具體規(guī)定的，不得籌集、使用、發(fā)放業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的工作補貼。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費由管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四節(jié)物業(yè)管理委員會
第三十七條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)或未能正常開展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)或責(zé)令整改后仍未改正的。
第三十八條物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會主任、副主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十七條第二款的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門�？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十九條物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)按法定程序、比例就住宅小區(qū)共同管理事項征求業(yè)主意見形成業(yè)主共同決定。決定作出后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。
第四十條物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員有下列情形之一的，其職務(wù)、資格自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的;
(二)以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的;
(三)有本辦法第二十七條第二款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格終止條件的。
物業(yè)管理委員會中非業(yè)主成員工作單位發(fā)生變化的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時予以調(diào)整，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第四十一條業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第四章前期物業(yè)管理
第四十二條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第四十三條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)提交以下材料向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報備案：
(一)開標(biāo)評標(biāo)過程;
(二)確定中標(biāo)的的方式及理由;
(三)評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告;
(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)予以備案并出具中標(biāo)備案通知書。
第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費及物業(yè)承接查驗所需費用，費用的具體數(shù)額及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套設(shè)施數(shù)量等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期限屆滿前二個月通知建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同自期限屆滿之日終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對項目繼續(xù)實行前期物業(yè)管理并向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。
第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認(rèn)。
第四十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房并無償移交。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，相對集中布置在物業(yè)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗前裝修到位，裝修方案應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見，并根據(jù)項目規(guī)模對物業(yè)服務(wù)用房的功能合理布置，配備相應(yīng)的客服接待大廳、辦公室、會議室、業(yè)主委員會議事活動用房、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間、儲藏室等。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標(biāo)明，并在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
未經(jīng)業(yè)主大會同意并報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)審核批準(zhǔn)，任何單位和個人不得占用、出租、經(jīng)營物業(yè)服務(wù)用房或?qū)⑵涓淖魉谩?/p>
第四十九條建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第五十一條已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。協(xié)商不成的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)隨機(jī)抽取第三方評估機(jī)構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交書面報告，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第五十二條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。需要對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、縣區(qū)價格、物業(yè)管理行政主管部門;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴;認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)投訴。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(含前期招投標(biāo)、業(yè)主大會及其他方式選聘)，應(yīng)邀請縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派人參加。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》，結(jié)合擬承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及其它需要明確管理權(quán)利、義務(wù)的物業(yè)進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管，并在承接查驗協(xié)議上蓋章鑒證。
第五十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護(hù)資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)已辦理的商品房預(yù)(銷)售許可證復(fù)印件;
(六)業(yè)主名冊(包括業(yè)主姓名、樓房號、產(chǎn)權(quán)登記面積、身份證號、聯(lián)系電話、工作單位等內(nèi)容);
(七)物業(yè)管理所需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)登記，確保移交的資料真實完整。
分期開發(fā)建設(shè)的項目，可以對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面查驗并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。
第五十五條物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備在辦理正式移交前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理，移交后由法定承接單位負(fù)責(zé)管理。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請第三方顧問或評估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。
第五十六條物業(yè)承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設(shè)施設(shè)備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期整改。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全或正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十七條物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)承接查驗檔案資料實行集中管理，供小區(qū)管理單位借用、查閱或復(fù)制。
第五十八條建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助辦理房屋交付事宜的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，不得將建設(shè)單位的法定責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按委托權(quán)限履行職責(zé)，不得拒絕物業(yè)買受人的驗房要求。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用二十日前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體進(jìn)駐管理時間。
第五十九條物業(yè)交付過程中業(yè)主認(rèn)為房屋或共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題不符合交房條件的，應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)單位或受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，建設(shè)單位或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在三日內(nèi)給予回復(fù);如業(yè)主對回復(fù)不滿意的，可以向建設(shè)行政主管部門申請質(zhì)量認(rèn)定，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具認(rèn)定結(jié)論，各當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
業(yè)主未向建設(shè)行政主管部門提出質(zhì)量認(rèn)定申請，或認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)無質(zhì)量問題的，業(yè)主應(yīng)依法履行按時交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù);如認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)屬質(zhì)量問題的，房屋維修費及維修期間的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第六十條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第五章物業(yè)服務(wù)
第六十一條在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理市場準(zhǔn)入條件。具體管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第六十二條物業(yè)管理項目實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目負(fù)責(zé)人，所派項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)為本企業(yè)在職管理人員。
業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人;要求更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)合同委托方、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示不少于十五日。
物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按時參加我市行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會組織的相關(guān)培訓(xùn)。
第六十三條本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會或政府采購選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
建設(shè)單位、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十四條物業(yè)管理委員會可直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第六十五條業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。
業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配備管理服務(wù)人員，提供公共管理服務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為，發(fā)現(xiàn)不履約或履約不到位的，應(yīng)當(dāng)及時書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對未按要求改正的應(yīng)當(dāng)及時報屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)處理。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)向物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴或反映。
社區(qū)居(村)民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理登記制度，根據(jù)各自職責(zé)對投訴問題及時處理或報告。
第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、從事物業(yè)管理活動的資格證明材料、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式;
(三)電梯、消防、監(jiān)控、供水、供暖等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案;
(四)業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費用收支、公共水電費分?jǐn)偳闆r，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等需要向業(yè)主告知的事項;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會對應(yīng)公示信息的詢問和監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式予以答復(fù)。
第六十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，或者(臨時)管理規(guī)約、商品房買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用等義務(wù)。
業(yè)主或物業(yè)使用人不得以下列理由拒交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;
(三)房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;
(四)其他部分業(yè)主不交費;
(五)其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失;
(六)無充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過送達(dá)催交書、上門收取或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng)。
第七十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。提倡物業(yè)服務(wù)實行酬金制，建立公開、透明、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費和公共水電分?jǐn)傎M，但預(yù)收期限最長不得超過一年。
預(yù)收公共水電分?jǐn)傎M的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上一年度公示的公共水電分?jǐn)傎M實際費用，按戶分?jǐn)傤A(yù)收。上一年度預(yù)收費用有結(jié)余的，直接沖抵本年度預(yù)收費用;上一年度預(yù)收費用不足的，在預(yù)收本年度費用時補足;上一年度未產(chǎn)生費用的，本年度根據(jù)合理預(yù)算預(yù)收。
第七十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會會議，決定重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期屆滿前三個月書面告知業(yè)主委員會、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第七十三條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;
(三)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)管理活動的其他情形。
第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：
(一)移交建設(shè)單位按照本辦法第五十四規(guī)定移交的資料;
(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄等;
(三)移交物業(yè)管理用房、物業(yè)共用場地和共用設(shè)施設(shè)備;
(四)移交物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)移交利用共用部位經(jīng)營的收入清單，預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費用的交納記錄清單;
(六)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的臺賬資料、賬目明細(xì)及物品清單應(yīng)當(dāng)經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會蓋章和監(jiān)督人員簽字后方有效。
應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)書面申請采取強制措施，無業(yè)主委員會的由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決。
第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第七十六條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫。有下列情況之一的，可以由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫中確定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：
(一)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;
(二)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，相關(guān)責(zé)任主體未在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定時間內(nèi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的。
應(yīng)急服務(wù)合同由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行;應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第七十七條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人的考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)參與省、市項目評選和招投標(biāo)活動的基本條件。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
第七十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予出具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;
(四)泄露業(yè)主信息產(chǎn)生嚴(yán)重后果的;
(五)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的;
(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，一年內(nèi)不得參與新物業(yè)管理項目的招投標(biāo)。
第七十九條物業(yè)項目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)被價格行政主管部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部員工的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)單位舉報。
第八十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明。
第八十二條單體物業(yè)或規(guī)劃地上地下總建筑面積小于二萬平方米的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，報物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面同意后，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理，由全體業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會承擔(dān)主要管理責(zé)任。
第八十三條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或其委托的社區(qū)居(村)民委員會依法履行托管職責(zé)并收取物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)?shù)絻r格行政主管部門申請收費標(biāo)準(zhǔn)備案，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會的管理服務(wù)，并按時交納相關(guān)費用。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第八十四條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期租售車位、車庫信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區(qū)整體交付前，建設(shè)單位只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售或出租。
權(quán)屬明確為建設(shè)單位的車位、車庫在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后，可以按規(guī)定對外出售、出租。
第八十五條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。實施主體應(yīng)將擬出租的車位、車庫數(shù)量分配方案、收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)合同中未約定的，應(yīng)當(dāng)將方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日，經(jīng)過半數(shù)業(yè)主簽字同意后實施。
已建成住宅小區(qū)具備條件的可以依法增設(shè)停車位。對開放式物業(yè)管理區(qū)域，無停車場地或用于停放汽車的車位、車庫嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應(yīng)合理利用物業(yè)管理區(qū)域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。
第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。民防部門應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數(shù)量及平面分割圖、使用管理規(guī)定、管理責(zé)任單位、車位租金及汽車停放費收費標(biāo)準(zhǔn)等。
建設(shè)單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設(shè)單位自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首期房屋交付使用之日起全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定改變物業(yè)用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;
(五)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(七)損毀樹木、綠地;
(八)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(十)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動;
(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十二)規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)擅自架設(shè)電線、電纜等;
(十五)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(十六)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)持房屋所有權(quán)證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應(yīng)提供裝飾裝修設(shè)計方案，水、電、氣等改造設(shè)計和相關(guān)審批等資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂物業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修活動進(jìn)行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業(yè)管理區(qū)域登記制度，制止疑似違規(guī)裝飾裝修用材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，對制止無效強行進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向公安、城管部門報告并請求協(xié)助制止，公安、城管部門應(yīng)及時到場處理。
第八十九條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)單位應(yīng)向市物業(yè)管理行政主管部門交納商品房工程質(zhì)量保證金，具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第九十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣繳應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分?jǐn)偟挠嘘P(guān)費用。
第九十一條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
專業(yè)經(jīng)營單位實施維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)前應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理相關(guān)出入登記手續(xù)后方可進(jìn)場施工，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督下做好施工現(xiàn)場的安全防范、秩序維護(hù)和衛(wèi)生清潔工作，對損壞的道路、綠化等共用設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原狀。
第九十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監(jiān)管部門指定的賬戶。首期住宅專項維修資金可以由業(yè)主自行至代管機(jī)構(gòu)窗口交存，也可以由代管機(jī)構(gòu)委托的專戶管理銀行代收代交。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業(yè)主收取。
第九十三條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
(七)其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。
第九十四條對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
建立舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用補貼機(jī)制，對建成10年以上基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的舊住宅小區(qū)，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標(biāo)準(zhǔn)由市、區(qū)兩級財政按1:1比例給予物業(yè)服務(wù)費用補貼。
舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣區(qū)人民政府確定。
第七章監(jiān)督檢查
第九十五條本市物業(yè)管理實行屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，各級人民政府、各有關(guān)主管部門和單位應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。
第九十六條市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)建立和完善市場化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制;
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作;
(三)研究制定全市物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、相關(guān)配套政策和示范文本等;
(四)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管平臺和物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信檔案和信用信息發(fā)布平臺;
(五)做好物業(yè)服務(wù)示范項目評價工作;
(六)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(七)依法查處物業(yè)管理重大違法行為;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第九十七條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在轄區(qū)內(nèi)履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;
(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作;
(三)物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(四)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作;
(五)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理;
(六)指導(dǎo)、配合轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(七)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;
(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
第九十八條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：
(一)設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，公開投訴電話、投訴地點，指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;
(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系;
(三)負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案，組織成立物業(yè)管理委員會;
(四)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(五)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報送信用信息;
(六)建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜;
(七)落實舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調(diào)和處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制。
第九十九條市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項的管理工作：
(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋及燃?xì)獾认嚓P(guān)公建配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)質(zhì)量、交付條件、違規(guī)裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監(jiān)督檢查;監(jiān)督建設(shè)單位及時履行物業(yè)保修義務(wù);查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施違法建設(shè)、違規(guī)裝修行為的裝飾裝修企業(yè)。
(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網(wǎng)等公建配套建設(shè)指標(biāo)的確認(rèn);對擅自將住宅、車庫等非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)的行為監(jiān)督檢查。
(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，落實社區(qū)居(村)民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督責(zé)任，參與物業(yè)管理相關(guān)工作，配合城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)等有關(guān)部門做好新建小區(qū)社區(qū)服務(wù)用房的落實。
(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時勸阻、制止、報告小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)，未禁止無合法建設(shè)手續(xù)的建筑材料和施工人員進(jìn)入小區(qū)的行為并造成嚴(yán)重后果的，通報市物業(yè)管理行政主管部門。
(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的建設(shè)、使用管理，依法查處危害小區(qū)治安秩序的行為;負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛等違法違規(guī)停車行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)督管理，受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)消防問題的投訴，查處消防設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定建設(shè)、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規(guī)的行為;查處上述物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵害業(yè)主公共利益的行為涉及調(diào)解事項的，應(yīng)先行清除違規(guī)行為再進(jìn)行調(diào)解;對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全實施監(jiān)督管理;對電梯等特種設(shè)備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監(jiān)督檢查;對申請使用物業(yè)專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(七)價格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費、公示的監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人民防空工程建設(shè)、移交、使用及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)督檢查工作。
(九)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務(wù)行業(yè)噪聲污染防治的監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)對申請利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊經(jīng)營性用房經(jīng)營餐飲、娛樂等易產(chǎn)生污染的項目進(jìn)行環(huán)境影響評價文件的審批，對建設(shè)方案不符合排污、排煙、隔音條件的經(jīng)營性用房申請餐飲、娛樂等經(jīng)營的，不予通過環(huán)評審批;負(fù)責(zé)污水、廢氣、經(jīng)營性噪聲、油煙等涉及環(huán)保問題的監(jiān)督檢查。
(十)衛(wèi)生行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水衛(wèi)生情況的監(jiān)督管理。
第八章法律責(zé)任
第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法進(jìn)行查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
業(yè)主委員會委員因個人原因造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第一百零一條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，應(yīng)承擔(dān)行政不作為責(zé)任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)單位或個人應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。
第一百零二條市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其他相關(guān)行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)成其所在單位、上級相關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章附則
第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和商品房買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅骨業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備、是反映根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按下列方式計算：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第一百零四條住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動參照本辦法執(zhí)行。
第一百零五條本辦法自2017年月日起施行�！哆B云港市物業(yè)管理實施細(xì)則》(連政發(fā)〔2006〕104號)同時廢止。
