雙鴨山市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案征求意見(jiàn)稿）
第一章 總 則
第一條〔立法目的和依據(jù)〕為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《黑龍江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本條例。
第二條〔適用范圍〕本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)適用本條例。
第三條〔物業(yè)管理原則〕本市物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循尊重業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、提倡發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用、提高物業(yè)管理和服務(wù)水平的原則。
第四條〔政府職責(zé)〕市、縣（區(qū)）政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)治理體系，制定扶持政策和激勵(lì)措施,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明小區(qū)建設(shè)。
第五條〔市物業(yè)主管部門(mén)職責(zé)〕市政府物業(yè)行政主管部門(mén)履行下列職責(zé)：
（一）研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人行為進(jìn)行監(jiān)督管理；
（三）參與市政府對(duì)各縣（區(qū)）物業(yè)管理工作的目標(biāo)責(zé)任考核；
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理；
（五）負(fù)責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；
（六）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；
（七）負(fù)責(zé)調(diào)處重大物業(yè)管理矛盾糾紛；
（八） 依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
第六條〔縣（區(qū)）物業(yè)主管部門(mén)職責(zé)〕縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；
（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分和物業(yè)承接查驗(yàn)備案；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)備案；
（四）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、核查和監(jiān)管；
（五）負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房驗(yàn)收核準(zhǔn)；
（六）負(fù)責(zé)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（七）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
第七條〔基層政府和自治組織職責(zé)〕街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理和物業(yè)管理，履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、備案；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常工作；
（三）組織業(yè)主表決，聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人為老舊住宅小區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù)；
（四）協(xié)助縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接查驗(yàn)備案、物業(yè)項(xiàng)目交接、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息采集等工作；
（五）召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議、協(xié)調(diào)解決應(yīng)急維修等重大物業(yè)管理問(wèn)題和調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)積極參與物業(yè)管理并發(fā)揮主要作用；
（七）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
第八條〔物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)職責(zé)〕市、縣（區(qū)）政府有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作：
（一）城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，擅自改變住宅外立面、在非承重墻上改建門(mén)窗，私搭亂建，違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽，占用和損壞綠地，私自張貼廣告等違法違規(guī)行為；
（二）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋工程質(zhì)量驗(yàn)收，督促建設(shè)單位履行保修義務(wù)，及時(shí)處理業(yè)主有關(guān)保修期內(nèi)房屋工程質(zhì)量方面的投訴；
（三）公安部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)監(jiān)控安防、車(chē)輛停放、房屋租賃等開(kāi)展監(jiān)督檢查；
（四）市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；
（五）價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法查處各類(lèi)價(jià)格違法行為；
（六）生態(tài)環(huán)境部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理，按照部門(mén)職能分工依法查處煙塵污染、噪聲擾民等違法違規(guī)行為；
（七）衛(wèi)生健康部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水的監(jiān)督、監(jiān)測(cè)等工作，打擊非法行醫(yī)；
（八）民政部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展自治管理活動(dòng)；
（九）應(yīng)急管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全的監(jiān)督管理；
（十）發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電力設(shè)施保護(hù)；
（十一）人防主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查；
（十二）司法行政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛的人民調(diào)解工作；
（十三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的主管部門(mén)和專業(yè)監(jiān)管部門(mén)以及其他有關(guān)部門(mén)依法依規(guī)履行相應(yīng)的職責(zé)。
第九條〔行業(yè)組織〕物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)在主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，履行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和服務(wù)職責(zé)，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十條〔業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)〕業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)等規(guī)定，除遵照國(guó)務(wù)院和黑龍江省的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，還應(yīng)按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第十一條〔首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件〕
符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并在其指導(dǎo)下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
（一）出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的。
（二）出售并交付使用的套數(shù)達(dá)到百分之五十以上的。
（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第十二條〔業(yè)主大會(huì)籌備〕符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式告知物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府），并在其指導(dǎo)下組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
（一）籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）代表和社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表組成。
（二）籌備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
（三）籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）代表?yè)?dān)任。
（四）籌備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開(kāi)展工作提供條件并協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。
第十三條〔業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)〕籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首次業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十四條〔業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)〕業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（三）確定物業(yè)管理方式;
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或終止物業(yè)服務(wù)合同；
（五）制定、修改物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（六）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)以及所得收益分配等方面的規(guī)章制度；
（七）改建、重建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）決定房屋專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)存方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（九）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第六、七、八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十五條〔業(yè)主大會(huì)決議效力、責(zé)任承擔(dān)〕業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約和作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力，業(yè)主大會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)。
第十六條〔定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)，有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
（一）有20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議而不組織召集的，由物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
第十七條〔業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式舉行。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)，要經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第十八條〔業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和組成〕首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，由3名以上單數(shù)委員組成，一般不超過(guò)11人，業(yè)主委員會(huì)首屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為三至五年，其組成人員可以連選連任。
分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員一般為3—5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。
第十九條〔業(yè)主委員會(huì)備案〕業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）辦理備案手續(xù)。
（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；
（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書(shū)面告知原備案部門(mén)。
第二十條〔業(yè)主委員會(huì)委員資格終止〕業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，終止其委員資格：
（一）以書(shū)面方式自行提出辭職請(qǐng)求的；
（二）業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)委員資格的；
（三）不履行委員職責(zé)的；
（四）利用委員資格謀取私利的；
（五）拒不履行業(yè)主大會(huì)決定的；
（六）侵害他人合法權(quán)益的；
（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主大會(huì)作出決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，委員空缺應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。
第二十一條〔業(yè)主委員會(huì)的換屆交接〕業(yè)主委員會(huì)任期屆滿30日前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由原業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后5日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理書(shū)面交接手續(xù)。
第二十二條〔物業(yè)管理委員會(huì)〕有下列情形之一在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府領(lǐng)導(dǎo)下組建物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)決定物業(yè)管理事項(xiàng)。
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的。
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)。
（三）經(jīng)縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的。
（四）物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表所占比例不應(yīng)低于50%。
物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)管理
第二十三條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求和異地企業(yè)備案〕設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照到物業(yè)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第二十四條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售前，按照國(guó)家規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位依法投標(biāo)人少于3人或建筑面積2萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第二十五條〔前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)時(shí)限〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限，完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：
（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
（二）現(xiàn)售商品房在正式銷(xiāo)售30日前；
（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。
第二十六條〔前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的備案〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起15日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約向縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案材料副本及時(shí)送交物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）。
建設(shè)單位與買(mǎi)受人簽訂物業(yè)銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷(xiāo)售合同的附件，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十七條〔前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取〕前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。建設(shè)單位與業(yè)主在房屋銷(xiāo)售合同簽訂過(guò)程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)約定的，可由建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。
第二十八條〔物業(yè)管理用房配置〕住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源等行政主管部門(mén)在審查物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求：
（一）應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積1‰—2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但最低不低于100平方米；
（二）自然資源部門(mén)在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和審批建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理用房的位置和面積。業(yè)主委員會(huì)用房在物業(yè)管理用房中調(diào)劑。
（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上、計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號(hào)并具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動(dòng)；
（四）在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號(hào)、面積等相關(guān)資料,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房的字樣。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途；不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。
第二十九條〔開(kāi)發(fā)建設(shè)單位前期管理義務(wù)〕開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)下列義務(wù)：
（一）提供良好的物業(yè)管理?xiàng)l件，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，保證水、電、氣等達(dá)到向最終用戶計(jì)量和收費(fèi)的條件，按要求配置物業(yè)管理用房；
（二）在物業(yè)交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
（三）依照法律、法規(guī)和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；
（四）依法參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)；
（五）在商品房銷(xiāo)售時(shí)，公示前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約，約定小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、會(huì)所、架空層、轉(zhuǎn)換層和其他公共場(chǎng)所、設(shè)施的產(chǎn)權(quán)并將其列入銷(xiāo)售合同條款；
（六）以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù)；
（七）法律、法規(guī)和合同約定的其他義務(wù)。
第三十條〔前期物業(yè)服務(wù)的承接與查驗(yàn)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)之日起15日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和查驗(yàn)記錄向物業(yè)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗(yàn),出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；
業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。
第三十一條〔建設(shè)單位移交管理用房和物業(yè)建設(shè)檔案〕在辦理物業(yè)承接手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設(shè)檔案資料:
（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）消防工程及消防設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收資料；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建（構(gòu)）筑物、場(chǎng)所（地）設(shè)施、設(shè)備清單；
（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
（七）管理用房清單；
（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必須的其他資料。
第四章 物業(yè)服務(wù)管理
第三十二條〔物業(yè)服務(wù)公開(kāi)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)與房屋專項(xiàng)維修資金使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)。
（六）公共秩序維護(hù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第三十三條〔物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容〕被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人和物業(yè)項(xiàng)目的基本情況；
（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；
（三）物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及支付方法；
（五）合同期限、合同解除的條件以及合同終止時(shí)物品及檔案資料的移交方式等；
（六）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決的方式；
（七）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。
第三十四條〔物業(yè)服務(wù)合同的備案〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)服務(wù)合同副本及時(shí)送交街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）。
第三十五條〔物業(yè)服務(wù)合同解除或續(xù)簽〕解除或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日書(shū)面通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
（一）物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料；
（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；
（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
（五）法律、法規(guī)和合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、拒不移交物業(yè)管理用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料以及由其代管的房屋專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以由業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前30日與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十六條〔業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納〕業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定和相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)，不得以無(wú)人居住、已辦理停熱手續(xù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵為由欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟，并可以依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行和按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得因業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)，限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)入戶以及車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位。
第五章 物業(yè)使用維護(hù)與管理
第三十七條〔物業(yè)使用的禁止行為〕業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；
（二）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；
（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定的行為；
（四）擅自設(shè)置、改變煙道、排風(fēng)、排水管道，在建筑物、構(gòu)筑物上亂貼、亂寫(xiě)、亂畫(huà)、亂掛，隨意傾倒垃圾，拋擲雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定和危害人身安全的行為；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放異味、有毒、有害物質(zhì)，或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定的行為；
（六）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；
（七）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)，
（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。對(duì)所造成的損失，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。
第三十八條〔臨時(shí)占用、挖掘道路或者場(chǎng)地〕任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場(chǎng)地。
供水、供電、燃?xì)獾冉?jīng)營(yíng)單位因維修養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)首先通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在征得同意并簽訂施工協(xié)議后方可施工，完工后須及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)當(dāng)予以賠償。
因發(fā)生水、電、氣事故，確需實(shí)施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營(yíng)單位可先實(shí)施搶修，完工后須及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第三十九條 〔封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝戶外設(shè)施〕業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)棚等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。
第四十條〔車(chē)輛停放管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的停車(chē)車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷(xiāo)售；車(chē)位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，所得收益扣除管理服務(wù)成本后，歸全體業(yè)主所有。
設(shè)置車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和其他機(jī)動(dòng)車(chē)通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車(chē)輛條件的道路和場(chǎng)地，不得影響其他車(chē)輛和行人通行。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。
第四十一條 〔房屋裝飾裝修〕業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主，與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、裝修垃圾清運(yùn)處置、裝修人員管理等有關(guān)事項(xiàng)簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修中存在違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止，對(duì)拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。
第四十二條〔建設(shè)單位售后維修責(zé)任〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)核實(shí)后，責(zé)令建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。
第四十三條〔物業(yè)專有和共用部分的維護(hù)責(zé)任〕物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用列支。
共用部位主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四十四條〔房屋專項(xiàng)維修資金的用途〕住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交存房屋專項(xiàng)維修資金。
房屋專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，�？钣糜谖飿I(yè)保修期滿后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和管理之外的維修、更新和改造。
第四十五條〔房屋專項(xiàng)維修資金的交存〕業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期房屋專項(xiàng)維修資金交存至房屋專項(xiàng)維修資金專戶。未按照規(guī)定交存的，建設(shè)單位或售房單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。
業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項(xiàng)維修資金不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依規(guī)續(xù)存房屋專項(xiàng)維修資金。
第四十六條〔老舊住宅小區(qū)改造及物業(yè)管理〕對(duì)已交付并且年久失修、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差、無(wú)物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū),市、縣（區(qū)）政府應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)整治改造計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。老舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣（區(qū)）政府確定。
老舊住宅小區(qū)改造完成后仍無(wú)法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者開(kāi)展自治管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）或者受其委托的社區(qū)村（居）民委員會(huì)組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第四十七條〔物業(yè)糾紛調(diào)解〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決，也可以向物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)、基層人民調(diào)解委員會(huì)或者街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）申請(qǐng)調(diào)解。達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，雙方簽訂調(diào)解協(xié)議書(shū)；未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，可以依法向法院提起訴訟。
第六章 法律責(zé)任
第四十八條〔過(guò)渡性條款〕對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和本省地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第四十九條〔建設(shè)單位的法律責(zé)任〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由縣（區(qū)）級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)予以處罰：
（一）未按照規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（二）未按照時(shí)限將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；
（三）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)建設(shè)檔案資料的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第五十條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，由縣（區(qū)）級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)予以處罰：
（一）未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息或者公示信息失實(shí)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；
（二）未與建設(shè)單位進(jìn)行前期物業(yè)承接查驗(yàn)，簽定物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和查驗(yàn)記錄，并按照時(shí)限報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（三）未按照規(guī)定對(duì)物業(yè)管理違法行為進(jìn)行勸阻、制止，或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)的，處一千元以上五千元以下罰款。
第五十一條〔業(yè)主和物業(yè)使用人的法律責(zé)任〕業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例第三十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，預(yù)期不改正的處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第二項(xiàng)至第四項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，預(yù)期不改正的處以五千以上一萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期不改正的處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，預(yù)期不改正的處以兩千元以上五千元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)查處。
第五十二條〔業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地的縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）責(zé)令限期改正；逾期不改正的，撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十三條〔有關(guān)部門(mén)和工作人員的法律責(zé)任〕物業(yè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）、居（村）民委員會(huì)的工作人員，在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第五十四條〔生效日期〕本條例自發(fā)布之日起三個(gè)月后施行。
