第一章 總 則
第一條〔立法目的和依據(jù)〕 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條〔適用范圍〕 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條〔黨的領(lǐng)導(dǎo)〕 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律的工作格局；應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。
推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨的基層組織作用。
第四條〔市場(chǎng)機(jī)制〕全社會(huì)應(yīng)當(dāng)共同遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)“享受物業(yè)服務(wù)依法付費(fèi)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，構(gòu)建共商、共治、共享的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。
第五條〔政府職責(zé)〕 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題。
第六條〔街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職責(zé)〕街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：
（一）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者物業(yè)管理委員會(huì)；
（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)開(kāi)展日常工作；
（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；
（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條〔部門(mén)職責(zé)〕 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，按照職責(zé)分工，依法履行下列職責(zé)：
（一）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；
（二）對(duì)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；
（三）對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；
（四）處理物業(yè)管理中的投訴；
（五）對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)項(xiàng)維修資金”）繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；
（六）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺(tái)；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)行政主管部門(mén)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第八條〔執(zhí)法進(jìn)小區(qū)〕縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃執(zhí)行、建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)、特種設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生等活動(dòng)監(jiān)督管理的行政主管部門(mén)，并依法公示。
前款規(guī)定的相關(guān)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布所負(fù)責(zé)執(zhí)法事項(xiàng)、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第九條〔考核測(cè)評(píng)機(jī)制〕 物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作情況進(jìn)行年度考核。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作情況進(jìn)行年度測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果提交業(yè)主大會(huì)，作為啟動(dòng)業(yè)主委員會(huì)改選要素之一；業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行年度測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果提交業(yè)主大會(huì)，作為續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)要素之一。
測(cè)評(píng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主滿意度和業(yè)主訴求辦結(jié)率兩項(xiàng)指標(biāo)。
第十條〔行業(yè)自律〕物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定和組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域以及相關(guān)配置
第十一條〔物業(yè)管理區(qū)域劃分原則〕 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地宗地確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線等因素。
物業(yè)服務(wù)用房、供水、供氣、供熱、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用不能獨(dú)立分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條〔物業(yè)管理區(qū)域的具體劃分〕 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見(jiàn)和建議，經(jīng)商城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。
已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，在征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。
第十三條〔配套建筑與設(shè)施設(shè)備管理〕 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。
第十四條〔配套建筑權(quán)屬管理〕 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的門(mén)衛(wèi)室、監(jiān)控室、換熱站（鍋爐房）、水泵房等配套建筑，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)按照法定程序辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第十五條〔配套建筑的權(quán)屬〕 按照規(guī)劃要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的幼兒園、會(huì)所、休閑健身用房等，應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定歸屬。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)；未約定屬于建設(shè)單位所有的，其所有權(quán)依法屬于業(yè)主。
第十六條〔新建房屋建筑的地下車(chē)位權(quán)屬〕 新建房屋建筑按照規(guī)劃確定的配建比例建設(shè)的地下車(chē)位（不含配建的人防工程），計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的，不得銷(xiāo)售。
前款規(guī)定的地下車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求；租賃經(jīng)營(yíng)的，其收益由全體業(yè)主共同使用，具體辦法由市、縣人民政府另行制定。
配建的人防工程用作地下車(chē)位的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定進(jìn)行日常管理，并確保戰(zhàn)時(shí)能夠提供給人民防空部門(mén)使用。
第十七條〔物業(yè)服務(wù)用房的面積標(biāo)準(zhǔn)〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：
（一）房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置；
（二）房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上二十五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置；
（三）房屋總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照不少于千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置；
分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得少于一百平方米。
物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積不得低于二十平方米。
第十八條〔物業(yè)服務(wù)用房的功能和位置要求〕物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)位于地面以上并能夠獨(dú)立使用，具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風(fēng)、采光等使用功能和獨(dú)立通道。所在樓層不得高于二層，但配置電梯和單獨(dú)建設(shè)的除外。
物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。
第十九條〔物業(yè)服務(wù)用房的保障措施〕 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第二十條 〔新建住宅物業(yè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備管理〕 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供氣、供熱、供電、通信等終端用戶端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范依法設(shè)計(jì)、施工，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知供水、排水、供氣、供熱、供電、通信等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，并簽訂移交合同。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第二十一條 〔已建住宅物業(yè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備管理〕 本條例施行前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供氣、供熱、供電、通信等終端用戶端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。
縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收；驗(yàn)收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理，并簽訂移交合同；驗(yàn)收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范提出改造方案，經(jīng)改造合格后移交。改造費(fèi)用的承擔(dān)辦法，由市、縣人民政府制定。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第二十二條〔業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)〕房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
因人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書(shū)，以及征收安置、繼承、受遺贈(zèng)、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)；不得以無(wú)人居住、已辦理停熱手續(xù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵為由欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十三條〔首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)條件〕 符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請(qǐng)：
（一）交付房屋專(zhuān)有部分建筑面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的；
（二）交付房屋套數(shù)超過(guò)房屋總套數(shù)百分之五十的；
（三）首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)超過(guò)房屋總套數(shù)百分之二十五的。
分期實(shí)施住宅建設(shè)項(xiàng)目的，其首期交付使用房屋應(yīng)當(dāng)滿足上述條件之一。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)要求提供相關(guān)材料。
第二十四條〔首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組建〕 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)指導(dǎo)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主，建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、轄區(qū)公安派出所等派員組成，組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上，按照下列條件確定并公示：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）本人、配偶以及三代以內(nèi)直系血親未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；
（四）無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起五日內(nèi)，將成員名單及其與籌備工作相關(guān)的個(gè)人信息、工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
籌備組成員就籌備工作意見(jiàn)不一致的，按照少數(shù)服從多數(shù)原則表決決定，多數(shù)票不足半數(shù)的，由籌備組組長(zhǎng)作出決定。籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋居（村）民委員會(huì)公章。
第二十五條〔首次業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)〕 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十六條〔業(yè)主大會(huì)職責(zé)〕除法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（二）確定物業(yè)管理方式；
（三）決定改變共有部分的用途；
（四）確定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用方式；
（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（六）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告；
（七）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼以及聘用專(zhuān)職人員數(shù)量和薪酬的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；
（八）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（九）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)職責(zé)。
第二十七條〔業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件、投票權(quán)數(shù)確定和表決方式〕 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。
市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)可以建立業(yè)主決策信息平臺(tái)，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)免費(fèi)使用。
第二十八條〔業(yè)主委托人〕 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限。一名委托代理人代理業(yè)主人數(shù)不得超過(guò)三人。
除首次業(yè)主大會(huì)外，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。具體推選和表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十九條〔業(yè)主委員會(huì)委員〕 業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)委員組成。對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或者尚有部分物業(yè)未交付使用的，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)比例預(yù)留委員名額，待交付使用后陸續(xù)補(bǔ)充。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；
（三）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力和文化水平；
（六）具備履行職責(zé)的相應(yīng)時(shí)間；
（七）本人、配偶以及三代以內(nèi)直系血親未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選且得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補(bǔ)委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開(kāi)。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第三十條〔業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止〕 業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或者兼職。有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）任期屆滿的；
（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；
（四）被判處剝奪人身自由刑罰的；
（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并獲批準(zhǔn)的；
（六）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的。
第三十一條〔業(yè)主委員會(huì)委員資格終止處理〕業(yè)主委員會(huì)委員有利用職務(wù)之便謀取不正當(dāng)利益，以及其他損害業(yè)主共同利益，拒不履行委員職責(zé)，或者違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約等行為的，業(yè)主委員會(huì)在調(diào)查核實(shí)后應(yīng)當(dāng)責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其委員資格。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不做處理決定的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以督促。
第三十二條〔業(yè)主委員會(huì)委員資格終止信息公告〕業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主；業(yè)主委員會(huì)不公告的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)公告。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自資格終止或者停止職務(wù)之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十三條〔業(yè)主委員會(huì)職責(zé)〕業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）制定檔案和印章等管理制度，并建立相關(guān)工作檔案；
（九）定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收支情況；
（十）調(diào)解業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十一）配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安和公益宣傳等工作；
（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十四條〔對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督〕 業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主委員會(huì)委員重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。
第三十五條〔業(yè)主委員會(huì)委員禁止行為〕 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：
（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；
（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（六）以出借或者設(shè)定擔(dān)保等方式挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能影響其公正履行職責(zé)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換；
（八）違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第三十六條〔業(yè)主委員會(huì)成立日期和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約生效時(shí)間〕 依法成立的業(yè)主委員會(huì)，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員名單以及聯(lián)系方式。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。
第三十七條〔業(yè)主委員會(huì)的改選〕 業(yè)主委員會(huì)實(shí)際履行工作職責(zé)的委員人數(shù)少于百分之五十不能正常開(kāi)展工作的，或者業(yè)主委員會(huì)任期未滿自行解散的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。
第三十八條〔業(yè)主委員會(huì)辦事機(jī)構(gòu)〕業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主投訴等工作。
聘請(qǐng)的專(zhuān)職人員應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督和管理，在業(yè)主委員會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展工作。
按照合同約定，對(duì)聘請(qǐng)的專(zhuān)職人員減薪或者解聘的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員同意。
第三十九條〔業(yè)主組織的工作經(jīng)費(fèi)〕 除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼及聘用專(zhuān)職人員的薪酬，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支。不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)�，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
聘請(qǐng)專(zhuān)職人員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)不低于當(dāng)?shù)啬甓壬鐣?huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、管理和使用情況，每年不少于兩次，每次公示期不少于十日。公示期滿后，業(yè)主可以在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所隨時(shí)查閱。
第四十條〔物業(yè)管理委員會(huì)成立條件〕有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；
（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（四）需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
第四十一條〔物業(yè)管理委員會(huì)組成〕物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居（村）民委員會(huì)、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表七人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表占物業(yè)管理委員會(huì)成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上。主任由居（村）民委員會(huì)代表?yè)?dān)任；副主任由居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任；業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主推薦或者自薦的基礎(chǔ)上確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)籌備組成員條件。
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
第四十二條〔物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)〕已成立業(yè)主大會(huì)、未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第二十六條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第二十六條和第三十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)成立程序、物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備的條件以及其他有關(guān)事項(xiàng)按照本條例業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條〔物業(yè)管理委員會(huì)解散〕 物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立、且選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)起停止履行職責(zé)，并在與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十四條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售前，按照國(guó)家規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人不足三人或者建筑物總面積在三萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條〔前期物業(yè)服務(wù)合同〕 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所進(jìn)行公示。
第四十六條〔前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)〕 前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期人員、工作費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人承擔(dān)。
第四十七條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)〕 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與住宅物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加竣工驗(yàn)收。
第四十八條〔前期物業(yè)服務(wù)的承接查驗(yàn)〕 竣工驗(yàn)收后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)，承接查驗(yàn)相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位可以邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與承接查驗(yàn)，進(jìn)行見(jiàn)證和監(jiān)督。參與承接查驗(yàn)的各方代表應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)記錄上簽字確認(rèn)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)全過(guò)程進(jìn)行影像記錄，并在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，主動(dòng)公開(kāi)承接查驗(yàn)協(xié)議，現(xiàn)場(chǎng)播放承接查驗(yàn)影像資料。影像資料應(yīng)當(dāng)包含監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等重要設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)內(nèi)容。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定，并在業(yè)主辦理進(jìn)戶手續(xù)時(shí)進(jìn)行公示。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照承接查驗(yàn)協(xié)議內(nèi)容及時(shí)解決、整改落實(shí)并組織復(fù)驗(yàn)。建設(shè)單位未整改落實(shí)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。
第四十九條〔承接查驗(yàn)備案〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同;
（二）臨時(shí)管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
（四）建設(shè)單位移交資料清單;
（五）查驗(yàn)記錄;
（六）交接記錄。
縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第五章 物業(yè)服務(wù)管理
第五十條〔物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)〕 除業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)。投標(biāo)人不足三人的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍不足三人的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十一條〔物業(yè)服務(wù)內(nèi)容〕 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列基礎(chǔ)內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行、保養(yǎng)和管理；
（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；
（四）公共秩序維護(hù)；
（五）物業(yè)裝飾裝修管理；
（六）為業(yè)主接收郵件、快遞提供便利；
（七）物業(yè)檔案資料的保管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以拓展服務(wù)事項(xiàng)，公示服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)小區(qū)居民寵物代管、車(chē)輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼等家政服務(wù)的需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂個(gè)性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。
第五十二條〔物業(yè)檔案〕 物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主個(gè)人信息；業(yè)主自行管理的，由自行管理組織或者機(jī)構(gòu)履行保管義務(wù)。
第五十三條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則〕 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并及時(shí)向社會(huì)公布。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取合同約定之外的任何費(fèi)用。
第五十四條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取菜單制、包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)形式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行菜單制的，建設(shè)單位或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)行政主管部門(mén)制定并公布的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以及價(jià)格主管部門(mén)制定并公布的物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)，選擇后綜合確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)行包干制和酬金制的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十五條〔物業(yè)管理公示制度〕 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：
（一）物業(yè)服務(wù)投訴電話，物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式，物業(yè)項(xiàng)目所在社區(qū)、街道辦事處名稱(chēng)以及相關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員名單以及負(fù)責(zé)日常工作人員聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況、物業(yè)項(xiàng)目收支情況以及審計(jì)報(bào)告，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益情況等；
（四）供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位聯(lián)系方式；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
第五十六條〔物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納〕 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同約定可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。
業(yè)主不得以未接受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可自逾期之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定加收違約金，收取標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)日1‰，違約金總額不得超過(guò)當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的兩倍。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得因業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)，限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶以及車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位。
第五十七條 〔專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)〕 供水、排水、供氣、供熱、供電、通信等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償代收代交，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交費(fèi)用停止向最終用戶提供服務(wù)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備非經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用熱價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第五十八條〔安全隱患的防范和消除〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備可能存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，采取防范措施，及時(shí)消除隱患；不能自行處置的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告政府有關(guān)部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)管理單位，相關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除安全隱患。
第五十九條〔解除物業(yè)服務(wù)合同和續(xù)聘〕 物業(yè)服務(wù)合同任何一方當(dāng)事人依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同未約定通知期限的，提出解除合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提前六十日通知另一方，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
第六十條〔物業(yè)服務(wù)交接〕 業(yè)主共同決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)或者在接到解聘通知之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。退出物業(yè)管理區(qū)域前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，或者在業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：
（一）移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等固定資產(chǎn)；
（二）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；
（三）移交物業(yè)檔案；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并保存查驗(yàn)記錄。
第六十一條〔物業(yè)管理移交監(jiān)管〕原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商；協(xié)商不成的，可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)報(bào)告，并可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助。
縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令原物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期移交、退出物業(yè)管理區(qū)域，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交、退出的，依法處理；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強(qiáng)占物業(yè)服務(wù)用房、破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第六十二條〔誠(chéng)信履約機(jī)制〕 縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及聘任人員、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案，將涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等有關(guān)信息進(jìn)行記錄并通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。
第六十三條〔業(yè)主自行管理〕 經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。
第六十四條〔議事方式〕 業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、收費(fèi)方式等事項(xiàng)，由業(yè)主共同協(xié)商確定。
第六十五條〔服務(wù)費(fèi)用公示〕 業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列事項(xiàng)：
（一）服務(wù)費(fèi)用的收支情況；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益及使用情況。
第六十六條〔應(yīng)急物業(yè)服務(wù)〕物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)6個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做好交接工作。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十七條〔物業(yè)使用與維護(hù)的一般要求〕 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得有下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外貌；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（五）擅自設(shè)置或者改變煙道、排風(fēng)、排水管道，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方；
（六）存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)性物品，或者超荷載存放物品；
（七）侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口，在建筑內(nèi)的共用走廊、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動(dòng)車(chē)或者為電動(dòng)車(chē)充電；
（八）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、異味或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒、高空拋物；
（十）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛；
（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；
（十二）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活；
（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定禁止的其他行為。
有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)，相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。
第六十八條〔物業(yè)共用部位等使用情況〕 業(yè)主大會(huì)成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)收入在扣除經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)費(fèi)用后，收益應(yīng)當(dāng)存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)費(fèi)用支出不得超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入的百分之三十。
業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。
經(jīng)營(yíng)收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
第六十九條〔臨時(shí)占用物業(yè)共用部位〕在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要臨時(shí)占用物業(yè)共用部位或者開(kāi)挖、埋設(shè)、維修供水、排水、排污、供氣、供電、通信等管道管線的，施工單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)就路面、綠地等恢復(fù)原狀等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，并在施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防護(hù)；有停水、停電、停氣等情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，并可以通過(guò)電子信息方式告知全體業(yè)主。
第七十條〔房屋裝飾裝修〕 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
房屋裝飾裝修損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染物業(yè)共用部位的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀；業(yè)主或者物業(yè)使用人不修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，按約定支付清理費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
因住宅內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
業(yè)主或者物業(yè)使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產(chǎn)管理規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)，相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
第七十一條〔車(chē)輛停放管理〕 利用物業(yè)共用部位停放車(chē)輛的，車(chē)位的設(shè)置、使用、收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用消防疏散通道、安全通道、公共綠地、公共健身場(chǎng)地和其他機(jī)動(dòng)車(chē)通道，不得影響其他車(chē)輛和行人通行。
工程車(chē)輛和大中型客貨車(chē)輛、危險(xiǎn)品運(yùn)輸車(chē)輛不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但因急救、安全、工程建設(shè)或者設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的車(chē)輛除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車(chē)輛停放管理義務(wù)，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車(chē)輛駛離；督促無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)，公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
第七十二條〔物業(yè)維護(hù)配合義務(wù)〕 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合；給其他業(yè)主或者物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十三條〔有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)〕 電梯、機(jī)械式停車(chē)設(shè)備等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)；消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及有其他特定要求的設(shè)施設(shè)備，可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第七十四條〔專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集〕 已售出房屋的首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前一次性足額交存；未售出房屋的首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前一次性足額交存，其交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金在房屋售出后轉(zhuǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。
業(yè)主未按本條例規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，售房單位不得將房屋交付買(mǎi)受人。專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存不全的新建項(xiàng)目，建設(shè)行政主管部門(mén)不予辦理該項(xiàng)目所涉及房屋所有權(quán)首次登記前的備案手續(xù)。業(yè)主在辦理房產(chǎn)交易或者不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存情況。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，已交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金由買(mǎi)受人延續(xù)使用。
市、縣專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實(shí)際情況，在國(guó)家規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適度調(diào)整。
第七十五條〔專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交、續(xù)籌〕 本條例實(shí)施前未交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交涉及的具體方式、標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理公約中約定；未制定專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理公約但已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)擬訂續(xù)交方案；未成立業(yè)主大會(huì)的，由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下擬訂續(xù)交方案，經(jīng)業(yè)主依法表決同意后實(shí)施。市、縣物業(yè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本規(guī)定制定續(xù)交的具體實(shí)施意見(jiàn)。
已交存住房公積金的業(yè)主，可以依法從本人及配偶個(gè)人住房公積金賬戶中提取一定金額用于補(bǔ)交、續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第七十六條〔應(yīng)急維修機(jī)制〕 住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，有下列情形之一的，可以使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金：
（一）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障損壞情況、無(wú)法正常使用的；
（二）物業(yè)共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的；
（三）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)的；
（四）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（五）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（六）因不可抗力等突發(fā)事件造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的；
（七）其他危及房屋安全和人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
在緊急情況下使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已墊付的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用，從專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支。
應(yīng)急維修程序和具體辦法由市級(jí)人民政府確定。
第七十七條〔應(yīng)急專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用及管理〕 應(yīng)急專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)可以由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)提出。
應(yīng)急專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用情況，應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金撥付前進(jìn)行公示。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額以及使用情況。
第七十八條〔專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用表決方式、形式〕 應(yīng)急專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，可以采取常規(guī)表決、異議表決、委托表決、集合表決和默認(rèn)表決等方式。表決形式可以采取集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子投票等。具體表決方式和形式由業(yè)主大會(huì)決定。
第七十九條〔專(zhuān)有部分的維修養(yǎng)護(hù)〕業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其就專(zhuān)有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商約定，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并明確緊急聯(lián)系人以及聯(lián)系方式。
第八十條 〔專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管線（纜）的維修養(yǎng)護(hù)更新責(zé)任〕 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水、供氣、供熱、供電、通信等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。
第七章 法律責(zé)任
第八十一條〔行政責(zé)任一〕 違反本條例規(guī)定，相關(guān)行政主管部門(mén)未依法公示相關(guān)信息的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)政府信息公開(kāi)條例》規(guī)定，由有權(quán)機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)行政機(jī)關(guān)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。
第八十二條〔行政責(zé)任二〕 違反本條例規(guī)定，物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，或者有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的，由有權(quán)機(jī)關(guān)依法給予處分。
第八十三條〔業(yè)主委員會(huì)法律責(zé)任〕 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。
第八十四條〔建設(shè)單位法律責(zé)任一〕 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的物業(yè)服務(wù)用房、配套建筑依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第八十五條〔建設(shè)單位法律責(zé)任二〕 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定配套建設(shè)的幼兒園、會(huì)所、休閑健身用房等歸屬的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二萬(wàn)元以下罰款。
第八十六條〔建設(shè)單位法律責(zé)任三〕違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未對(duì)承接查驗(yàn)全過(guò)程進(jìn)行影像記錄，并在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，不主動(dòng)公開(kāi)承接查驗(yàn)協(xié)議，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法播放承接查驗(yàn)影像資料，或者影像資料未包含監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等重要設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)內(nèi)容的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第八十七條〔建設(shè)單位法律責(zé)任四〕違反本條例規(guī)定，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位未整改落實(shí)或者未簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，將物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第八十八條 〔建設(shè)單位法律責(zé)任五〕 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：
（一）未按照要求提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需材料的；
（二）未按照規(guī)定備案前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的；
（三）未按照規(guī)定承擔(dān)前期物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的。
第八十九條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任一〕 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)承接查驗(yàn)或者未簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，接收并實(shí)施該物業(yè)服務(wù)管理的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第九十條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任二〕 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在住宅物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第九十一條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任三〕 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款：
（一）未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；
（二）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定終止物業(yè)服務(wù)的；
（三）被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者強(qiáng)占物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備的。
第九十二條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任四〕 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市場(chǎng)監(jiān)督行政主管部門(mén)依法吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
（一）被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的；
（二）被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定在退出物業(yè)管理區(qū)域前未維持正常的物業(yè)管理秩序的。
第九十三條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任五〕 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以三千元以上五千元以下罰款；給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
（一）物業(yè)檔案資料缺失的；
（二）以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶和車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位的；
（三）在不具備停放車(chē)輛條件的道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位的；
（四）未履行車(chē)輛停放管理義務(wù)的；
（五）泄露業(yè)主個(gè)人信息的。
第九十四條〔違規(guī)停放車(chē)輛法律責(zé)任〕 違反本條例規(guī)定，單位或者個(gè)人有下列情形之一，且駕駛?cè)瞬辉诂F(xiàn)場(chǎng)或者駕駛?cè)穗m在現(xiàn)場(chǎng)不聽(tīng)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻的，由公安交通管理部門(mén)予以處理：
（一）在不應(yīng)當(dāng)停放車(chē)輛的道路、場(chǎng)地停放車(chē)輛的；
（二）停放工程車(chē)輛、大中型客貨車(chē)輛、危險(xiǎn)品運(yùn)輸車(chē)輛的。
第八章 附 則
第九十五條〔法律適用〕 法律、行政法規(guī)對(duì)物業(yè)管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第九十六條〔名詞含義〕 本條例下列用語(yǔ)的含義：
（一）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，以及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。
（二）承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。
（三）專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，是指變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓、通信等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
（四）共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅物業(yè)內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅物業(yè)內(nèi)業(yè)主以及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)業(yè)主共有的部位。包括住宅物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
（五）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主以及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
（六）專(zhuān)有部分，是指在構(gòu)造和利用方面具有獨(dú)立性，由單獨(dú)業(yè)主獨(dú)立使用和處分，能夠?yàn)樘囟I(yè)主登記所有權(quán)的物業(yè)部位。
（七）物業(yè)服務(wù)用房，包括物業(yè)辦公用房、門(mén)衛(wèi)保安室、監(jiān)控設(shè)備用房和維修、保潔等輔助用房。
（八）物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，包括物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口、房屋單元門(mén)廳、公共活動(dòng)場(chǎng)所等。
（九）物業(yè)檔案，包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料，業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個(gè)人資料，物業(yè)運(yùn)行記錄、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。
（十）終端用戶端口，是指包括變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓、通信等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置與最終用戶交接處。
第九十七條〔面積和業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方式〕 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。
（三）建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
