通遼市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合通遼市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在通遼市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)適用本辦法。
第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、環(huán)保、工商、物價(jià)、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門(mén)和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。
第八條 各旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
配套設(shè)施不全，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設(shè)單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。
第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下。由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)、物業(yè)所在地居民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)推薦產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 籌備組自組成之日起三十日內(nèi)在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務(wù)、公益事業(yè)等委員會(huì)管理。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)按《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)制定物業(yè)管理用房使用方案;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采取書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但必須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主必須參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書(shū)面委托代理人參加。
第十五條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。
有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)定期向業(yè)主宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);
(二)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。
