(2018年10月31日廊坊市人民政府令〔2018〕第2號公布 根據(jù)2019年12月31日廊坊市人民政府令〔2019〕第3號修正)
第一章 總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進文明城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條物業(yè)管理應(yīng)當堅持屬地管理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。
提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立和完善社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機制，并將物業(yè)管理工作經(jīng)費納入財政預(yù)算。
第五條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
第六條鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量等內(nèi)容的評估活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當真實、客觀、全面。
第二章 監(jiān)督管理
第七條市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)研究制定本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)政策；
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門的物業(yè)管理工作；
(三)負責(zé)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督；
(四)負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理；
(五)負責(zé)對物業(yè)管理招標投標活動進行監(jiān)管；
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第八條縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的物業(yè)管理工作；
(二)負責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用和監(jiān)管；
(三)負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集、核查和監(jiān)管；
(四)負責(zé)物業(yè)管理招標投標備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批工作；
(五)負責(zé)物業(yè)承接查驗備案；
(六)負責(zé)房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)管；
(七)負責(zé)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，處理物業(yè)管理投訴；
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作具體負責(zé)，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；
(二)協(xié)助縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)承接查驗備案、住宅專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息征集等工作；
(三)召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助處理物業(yè)管理投訴；
(四)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理服務(wù)工作；
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
居民委員會應(yīng)當協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第十條市、縣(市、區(qū))人民政府的下列有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理的相關(guān)工作：
(一)公安機關(guān)應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安監(jiān)督管理工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為；
(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督工作；
(三)發(fā)展和改革部門應(yīng)當做好物業(yè)服務(wù)收費政策研究和制定工作；
(四)城市綜合管理行政主管部門應(yīng)當依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，占用和損壞綠地等違法行為；
(五)市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備的安全監(jiān)察和物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督檢查工作，依法查處物業(yè)服務(wù)收費違法行為；
(六)人防部門應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第十一條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議應(yīng)當由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責(zé)召集，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第十二條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門開展監(jiān)督管理工作，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)部糾紛，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。依法登記取得或者根據(jù)法律規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主�；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。
第十四條業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定事項，接受業(yè)主監(jiān)督。
第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的要求，報送有關(guān)籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，三十戶以上業(yè)主或者占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主，可以聯(lián)名向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面申請。
第十六條符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當在收到書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、街道辦事處代表和居民委員會代表組成。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助籌備組開展工作。
第十七條籌備組應(yīng)當自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實名投票等記名投票方式進行表決。
第十九條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；
(四)具備必要的工作時間；
(五)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬企業(yè)任職；
(六)無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物及利益的行為；
(七)無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為；
(八)無因違法犯罪被追究刑事責(zé)任的情形；
(九)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任。
第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案：
(一)業(yè)主委員會備案申請表；
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
(三)業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
(四)業(yè)主委員會委員(含候補委員)名單及基本情況；
(五)業(yè)主大會表決匯總結(jié)果公示照片；
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十一條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)，并接受業(yè)主和物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
(七)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿前三個月，書面告知物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會。物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助組成換屆選舉籌備組，由換屆選舉籌備組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
新一屆業(yè)主委員會換屆選舉期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新和改造的除外。
業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆選舉籌備組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交居民委員會保管。業(yè)主委員會不按時移交的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當責(zé)令其限期移交；拒不移交的，必要時可以請求公安機關(guān)給予協(xié)助。業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，居民委員會應(yīng)當及時提供。
第二十三條新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，居民委員會將其保管的物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會成立前，可以由居民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第二十四條未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十五條前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所開展的物業(yè)管理。
建設(shè)單位負責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進行備案。
第二十六條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證前依法通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個或者總建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣(市、區(qū))價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門制定，并定期公布。
第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。
臨時管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。
第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按照下列規(guī)定配置：
(一)建設(shè)工程項目地上總建筑面積不足三萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按不低于九十平方米配置；三萬平方米以上二十萬平方米以下的，按不低于千分之三配置；超過二十萬平方米的，按不低于六百平方米配置。
(二)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上獨立成套房屋，且具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。
第三十條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作。
實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
(二)供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十一條物業(yè)現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十二條物業(yè)承接查驗應(yīng)當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同；
(二)臨時管理規(guī)約；
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；
(四)建設(shè)單位移交資料清單；
(五)查驗記錄；
(六)交接記錄；
(七)其他承接查驗有關(guān)的文件。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十四條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記機關(guān)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)核準登記之日起三日內(nèi)，將企業(yè)信息共享給同級物業(yè)管理行政主管部門。
第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進行備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況；
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準和委托代收費事項；
(三)物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用；
(四)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法；
(五)雙方的權(quán)利義務(wù)；
(六)違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件；
(七)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定；
(二)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范；
(三)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，改進和完善服務(wù)；
(五)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
(六)接受居民委員會的指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示并及時更新：
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項目負責(zé)人和各項服務(wù)主管人員的基本情況、服務(wù)投訴電話；
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式；
(三)電梯、消防等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
(四)住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；
(五)房屋裝飾裝修和使用過程中的安全事項；
(六)應(yīng)當公示的其他信息。
第三十八條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則，可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實行政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當在指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。
業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟。經(jīng)生效司法判決確認后仍不履行的，可以申請人民法院強制執(zhí)行并按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。
專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，雙方應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準和方式。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。
第四十一條終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)合同約定期限書面告知業(yè)主委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門；合同未約定告知期限的，應(yīng)當在終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同前九十日內(nèi)告知。
第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，向業(yè)主委員會移交其合法占有的以下資料和財物，并配合做好交接工作：
(一)本辦法第三十一條規(guī)定的資料；
(二)業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案以及物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；
(三)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
(四)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用交納記錄等資料；
(五)其他應(yīng)當移交的資料。
因特殊原因不能將上述資料和財物移交給業(yè)主委員會的，由居民委員會代為保管。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進行應(yīng)急管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當根據(jù)應(yīng)急管理的需要提供基本保潔、秩序維護等服務(wù)，服務(wù)期限協(xié)商確定，費用由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法處置。
第四十五條業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守裝飾裝修有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的，應(yīng)當勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；
(二)擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗；
(四)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；
(五)擅自拆改供暖、燃氣等管道和設(shè)施；
(六)破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標志，擅自改變消防通道；
(七)破壞公共環(huán)境保護設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為；
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護制度，加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護、保養(yǎng)，并做好記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當委托專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)電梯、集體采暖爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施的維護、保養(yǎng)工作。
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，對車位、車庫的處分情況應(yīng)當予以公布。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當出租，不得以只售不租為由拒絕出租。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫尚有空余的，不得新辟規(guī)劃以外的車位。車位、車庫不足，利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。
第四十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當單獨列賬并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況有異議的，有權(quán)查詢財務(wù)賬簿。
第五十條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。
業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時存入住宅專項維修資金專戶。
第五十一條住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定申請辦理。
物業(yè)保修期滿后，發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主可以向住宅專項維修資金管理機構(gòu)申請列支應(yīng)急住宅專項維修資金。緊急情況處置后，應(yīng)當進行公示，接受監(jiān)督。
第七章 法律責(zé)任
第五十二條違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第五十三條建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：
(一)未報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料的，處兩千元以上一萬元以下罰款；
(二)未公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫的處分情況或者對尚未出售的車位、車庫只售不租的，處五千元以上三萬元以下罰款。
第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：
(一)未履行承接查驗備案義務(wù)的，處五千元以上三萬元以下罰款；
(二)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息或者公示的有關(guān)信息失實的，處五千元以上三萬元以下罰款；
(三)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生本辦法第四十六條的禁止行為，未進行勸阻、制止和報告的，處兩千元以上一萬元以下罰款；
(四)對電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)不當導(dǎo)致存在安全隱患或者無法正常使用的，處五千元以上五萬元以下罰款。
第八章 附則
第五十五條本辦法自2018年12月5日起施行。
