嘉峪關(guān)市物業(yè)服務管理細則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令164號）、《甘肅省物業(yè)管理辦法》（甘肅省人民政府令第令26號）等法規(guī)規(guī)章，制定本細則。
第二條 本標準適用于對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。不包括建筑物和構(gòu)筑物在質(zhì)量保修期內(nèi)的維修、養(yǎng)護以及使用專項維修資金的維修、更新和改造項目。別墅區(qū)和其他類型物業(yè)服務可參考本標準。
第三條 房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地，應依法經(jīng)竣工驗收合格，并應符合物業(yè)承接查驗的規(guī)定。
第四條 物業(yè)服務與被服務雙方應簽訂物業(yè)服務合同，選擇適宜的服務標準。合同確定的服務等級，其服務項目、服務內(nèi)容不得低于本標準的規(guī)定。
第五條 物業(yè)服務企業(yè)應當接受業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、市房管局、社區(qū)或者社區(qū)居委會的監(jiān)督。
第二章 基本要求
第六條 物業(yè)服務企業(yè)具有獨立法人資格，持有物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，專業(yè)技術(shù)人員及特種崗位技術(shù)人員按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書或者崗位證書。
第七條 有完善的物業(yè)管理方案，各項規(guī)章制度及應急預案健全。
第八條 管理服務人員精神狀態(tài)良好，言語文明規(guī)范，著裝統(tǒng)一整潔，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
第九條 遵守法律法規(guī)，尊重業(yè)主，誠實信用，遵守合同，恪守承諾，履行義務，嚴格按物業(yè)服務合同約定收費，嚴格執(zhí)行服務收費公示制度，公示服務內(nèi)容及收費標準，暢通投訴電話，主動接受業(yè)主監(jiān)督，維護行業(yè)信譽。
第十條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變物業(yè)服務用房的用途。
第十一條 積極參與地方政府組織的社會公益及創(chuàng)建文明城市等各項活動，處理好物業(yè)管理與各方面的關(guān)系，自覺接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督和指導。
第三章 物業(yè)承接查驗
第十二條 物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務企業(yè)要結(jié)合項目實際制定承接查驗方案，會同社區(qū)、建設單位或業(yè)主委員會逐項進行物業(yè)承接驗收，可以邀請業(yè)主代表和市房管局參加。
第十三條 物業(yè)服務企業(yè)要認真清點并核查竣工驗收資料、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等資料，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十四條 物業(yè)服務企業(yè)要嚴格現(xiàn)場檢查和驗收共用部位、共用設施設備，重點查驗共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位或業(yè)主委員會解決并要求進行復驗。
第十六條 查驗完畢，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第十七條 物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄，交接記錄主要包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設單位或業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。
第十八條 物業(yè)服務企業(yè)自物業(yè)交接后30日內(nèi)持相關(guān)文件、資料向市房管局辦理備案手續(xù)。
第十九條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第四章 管理制度建設
第二十二條 建立健全組織分工管理制度：包括章程、法人職責、正副經(jīng)理職責、辦公室職責、物業(yè)服務部（站）職責、部（站）長職責、會計出納職責、物業(yè)管理員職責、秩序維護崗位職責、視頻監(jiān)控員職責、保潔員職責、綠化員職責等。
第二十三條 建立健全行政事務管理制度：包括招聘錄用、考勤考核、員工培訓、績效管理、離職處理、著裝管理、財務管理、印章管理、檔案管理、公文管理、保密制度、投訴處理、服務接待、例會制度、裝修管理制度等。
第二十四條 建立健全秩序安全管理制度：包括值班制度、消防管理、消防控制室管理、消防安全檢查、治安管理、門崗車輛管理、娛樂健身場所管理制度、突發(fā)事故處理制度等。
第二十五條 建立健全設備保障管理制度：包括配電操作、供暖系統(tǒng)操作和維修、給排水系統(tǒng)養(yǎng)護、電梯和監(jiān)控系統(tǒng)維護、交接班、設備日常巡檢等制度等。
第二十六條 建立健全各項工作應急預案：包括刑事治安、易燃氣體泄露、火災、爆炸、地震、盜竊、安全疏散、突發(fā)性水管爆裂和停電、交通事故、高空墜物以及電梯應急等各項處置預案。
第二十七條 物業(yè)服務部（站）建設應符合以下要求：
（一）設立服務接待中心和服務電話，接受業(yè)主和使用人報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理。
（二）明示物業(yè)服務資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照（均為原尺寸彩色影印件）。
（三）明示服務內(nèi)容及標準、收費依據(jù)及收費標準。
（四）設置物業(yè)服務部（站）工作人員監(jiān)督欄，內(nèi)容包括姓名、職務、聯(lián)系電話和以7寸為主的彩照。
（五）懸掛物業(yè)服務部（站）職責、部（站）長及及其他管理和服務人員崗位職責、投訴處理、裝修管理、設施設備操作維護等管理服務規(guī)章制度。
第五章 房屋管理
第二十八條 主出入口設置小區(qū)平面示意圖，主要路口路標、樓號及幢、單元（門）、戶門等標號、標志明顯；公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等區(qū)域設置警示性標志。
第二十九條 無違反規(guī)劃亂搭亂建和擅自改變房屋用途等現(xiàn)象。
第三十條 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患和破損。
第三十一條 道路、活動廣場、停車場、地下車庫等保持平整干凈，標示明顯，地面無松動損壞等現(xiàn)象。
第三十二條 井蓋無缺損、無丟失；排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。
第三十三條 定期檢查路燈、樓道燈等，完好率不低于80%，并按規(guī)定時間定時開關(guān)。
第三十四條 物業(yè)服務區(qū)域或者公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物品。
第三十五條 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
第三十六條 定期對房屋本體進行安全檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制定維修計劃，向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和相關(guān)規(guī)定，組織維修。
第三十七條 及時巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
第三十八條 及時對屋頂、排水溝進行清掃，保證排水暢通。
第三十九條 經(jīng)常巡查圍墻（圍欄），發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持圍墻（圍欄）完好。
第四十條 房屋遭人為損壞的，應要求相關(guān)責任人負責修復或者賠償，并向相關(guān)部門報告。
第六章 裝飾裝修管理
第四十一條 裝飾裝修管理內(nèi)容
（一）裝飾裝修區(qū)域和時間
裝飾裝修區(qū)域應按相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部分。
施工時間在裝飾裝修管理服務協(xié)議中予以確定，節(jié)假日要合理安排施工時間，不得影響他人休息。
（二）裝飾裝修管理的要求
禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。
禁止將沒有防水的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。
禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。
禁止損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。
禁止有其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
未經(jīng)有關(guān)單位批準，禁止下列行為：搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。
（三）裝飾裝修管理服務協(xié)議的簽訂
物業(yè)服務企業(yè)與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，協(xié)議不得違反合同約定和有關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取相應的管理費用，主要包括裝修垃圾清運費、出入證件工本費等。裝修垃圾按指定位置、時間、方式進行堆放，物業(yè)服務企業(yè)定期或根據(jù)實際情況及時清運。
（四）裝飾裝修現(xiàn)場管理
嚴把人員出入關(guān)，保證裝飾裝修有序進行。
加強現(xiàn)場巡視和管理，杜絕違章裝修行為。
控制作業(yè)時間，避免影響業(yè)主的正常生活工作秩序。
