延安市物業(yè)服務收費實施細則（試行）
第一章 總則
第一條
為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主或者使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)，結合我市實際，制定本細則。
第二條
本細則適用于延安市行政區(qū)域內的物業(yè)服務 收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條
本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè) 按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè) 服務費、物業(yè)服務區(qū)域內交通工具停放服務費（以下統(tǒng)稱“停 車服務費”）和其他服務費。
物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)服務區(qū)域內提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護、公共照明、公共用水以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。
停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會 的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)服務區(qū)域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取 的費用。
其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。
第四條
物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府 指導價和市場調節(jié)價。
未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。
商業(yè)、辦公寫字樓、別墅等和已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)物業(yè)服務費和停車服務費實行市場調節(jié)價。
其他服務費實行市場調節(jié)價。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務 收費實行市場調節(jié)價。
第五條
市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局負責制定延安市物業(yè)服務收費實施細則，指導全市物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
各縣（市、區(qū)）經發(fā)局會同住建局、市場監(jiān)管局按照本實施細則規(guī)定，分別負責本行政區(qū)域內（含新區(qū)、開發(fā)區(qū)）實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準的制定和監(jiān)督管理工作。
實行政府指導價的物業(yè)服務費收費標準實行“一費制”。
第六條
實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務等級及 收費標準實行動態(tài)管理，住建部門結合陜西省住房和城鄉(xiāng)建 設廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》 要求，通過向業(yè)主發(fā)放調查問卷等方式對物業(yè)服務企業(yè)進行 年度考核。
評為合格的物業(yè)企業(yè)執(zhí)行相應等級的收費標準，評為良好和優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)可在相應等級收費標準基礎上上浮收費標準， 評為不合格的物業(yè)服務企業(yè)在相應等級收費標準基礎上下浮收費標準，下一年度考核仍不合格的，作降低服務等級處理，同步降低收費標準。
第七條
實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務等級按照住建部門制定的服務等級標準，由高到低設定為 一級、二 級、三級、等外四個服務等級，按照有無電梯分別制定收費 標準；實行政府指導價的物業(yè)服務區(qū)域內室內交通工具停放 場所類別按照設施條件和服務條件由高到低設定為一類、二 類、三類三個類別，露天交通工具停放場所不分類別。
實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務等級和交通工具停放場所類別由屬地住建部門評定，相關單位及業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)共同參與。物業(yè)服務等級和交通工具停放場所類別評定工作需在10個工作日內完成。
實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務標準明顯高于一服務標準或存在特殊因素的小區(qū)，可按照管理權限提出申請，單獨制定物業(yè)服務收費標準。
第二章 物業(yè)服務收費標準的制定
第八條
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2. 物業(yè)共用部位的日常運行、維護費用；
3 . 物業(yè)服務區(qū)域內照明、景觀、消防、安防、電梯、門 禁、監(jiān)控、二次加壓設備等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的日常運行、維護費用；
4.物業(yè)服務區(qū)域內清掃、垃圾清運費用；
5.物業(yè)服務區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；
6.物業(yè)服務區(qū)域內秩序維護費用；
7.物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；
8.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
9.物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；
⒑.業(yè)主大會同意的其它費用。
第九條
停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十條
供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經營單位，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維 修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成 本。
物業(yè)服務區(qū)域內共用部位、公用設施設備用電單獨掛表的，總表與分表之間實際用電量據(jù)實計入物業(yè)服務費成本。供水未抄表到戶和二次加壓及以上的住宅小區(qū)，物業(yè)服務區(qū)域內的供水損耗、公共用水及加壓用電計入物業(yè)服務費成本，具體標準由各縣（市、區(qū)）經發(fā)局結合本地實際與物業(yè)服務費一并制定，物業(yè)企業(yè)不得加收其他費用。
第三章 物業(yè)服務收費計費方式
第十一條
物業(yè)住宅小區(qū)內的房屋和車位經竣工驗收后，符合交付條件的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主交納。 停車服務費叢合同約定的交付時間次日起由業(yè)主交納。房屋和車位已竣工但不符合交付條件的，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的，其物業(yè)服務費或停車服務費由建設單位全額交納。
第十二條
實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務費和 停車服務費按月計收，預收不能超過三個月。
物業(yè)服務費按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。 已出售但尚未取得不動產權屬證書的，按買賣合同記載的面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。業(yè)主因自身原因對符合交付條件的房屋和車位，逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費和停車服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起按月全額交納。
第十三條
實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務區(qū)內臨時車輛停車服務費按次收取。 按次收費的計費周期應大于八小時， 收費標準不得高于物業(yè)小區(qū)附近的非經營性停車場收費標準。
物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記車輛。
第十四條
對進入物業(yè)服務區(qū)域內的下列車輛，應當免 收停車費。
（一）物業(yè)服務區(qū)域內臨時停車不超過 1 小時的車輛；
（二）軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務的；
（三）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、殯葬、配送貨物服務的車輛；
（四）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）
第十五條
空置房為連續(xù)一個月以上未發(fā)生水、電費用的房屋。業(yè)主因故不使用房屋的，需提前向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后， 空置期間的物業(yè)服務費按規(guī)定標準的70%交納。
業(yè)主因故不使用自有或者租賃車位的，需提前向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后， 空置期間的停車服務費按規(guī)定標準的30%交納。
第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理
第十六條
建設單位應當按照建設項目規(guī)劃設計和配建標準建設停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，住宅小區(qū)房屋銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期、停車服務費收費標準等。建設單位應在銷售場所醒目位置公示在住建部門備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車（位）。
第十七條
物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)前，應與建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第十八條
物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。
業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。 物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
第十九條
物業(yè)服務企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以任何理由拒絕業(yè)主交納費用或妨礙業(yè)主正常使用專營單位提供的服務。物業(yè)服務企業(yè)與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。
第二十條
自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務企業(yè)或者專營單位提出收費方案，必須經占入住住宅建筑總面積二分之一以上且占入住總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十一條
業(yè)主應在裝飾裝修房屋前告知物業(yè)服務企業(yè)。裝修期間的垃圾，業(yè)主可以自行清運，也可委托物業(yè)服務企業(yè)清運，委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方按裝修合同協(xié)商約定執(zhí)行， 垃圾清運費屬一次性收費。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。 物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金、砸墻費等費用。
第二十二條
住宅小區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶出入證（卡）不少于 3 張。業(yè)主因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標準收取制作成本費。
對為業(yè)主或物業(yè)使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員，實行出入證（卡）管理的住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)可以按公示標準收取押金，并在退證（卡）時全額退還。
第二十三條
物業(yè)服務企業(yè)要在顯著位置公示共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業(yè)主查詢。
物業(yè)服務企業(yè)利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十四條
物業(yè)服務企業(yè)要建立健全財務制度，服務期滿一年無法滿足物業(yè)服務成本監(jiān)審或調查條件的，由住建部門按照《物業(yè)項目服務退出管理辦法》相關規(guī)定予以處理。
物業(yè)服務企業(yè)需在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益及物業(yè)服務企業(yè)收支等情況在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。公示期內，業(yè)主代表有權查閱、抄錄或者復印相關資料，物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利。
第二十五條
物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格履行合同，規(guī)范收費行為，為業(yè)主提供質價相符的服務；按規(guī)定明碼標價，在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置常態(tài)化公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息，并公布本細則，接受業(yè)主監(jiān)督。
實行政府指導價的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)不得收取本細則未列的費用，有法律、法規(guī)依據(jù)和經市級以上人民政府批準的收費項目除外。
第二十六條
實行政府指導價的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間不得擅自變更物業(yè)服務企業(yè)或調整物業(yè)服務等級。
第二十七條
各級發(fā)展改革部門、住建部門、市場監(jiān)管部門要加強物業(yè)服務及收費行為監(jiān)督檢查， 建立違法行為投訴、處理和回復制度，在物業(yè)服務區(qū)域內集中公布聯(lián)系方式。
發(fā)展改革部門要嚴格按照有關法律法規(guī)合理制定收費標準，并向社會公開征求意見，在充分吸納合理意見后方可正式出臺。
住建部門負責物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作，對住宅小區(qū)的物業(yè)服務質量進行監(jiān)督管理，并建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理，認定物業(yè)服務企業(yè)服務等級。
市場監(jiān)管部門要對不執(zhí)行政府指導價、違反明碼標價規(guī)定等價格違法行為，依據(jù)有關法律、法規(guī)嚴肅查處。
第五章 附則
第二十八條
本細則由市發(fā)展和改革委員會、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局在各自職權范圍內負責解釋。
第二十九條
本細則自2020年11月1日起實施，試行期1年。之前有關規(guī)定與本細則不符的，按本細則執(zhí)行。中省另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。
