貴陽市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)我市住宅區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)建設(shè)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)（含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)和其他物業(yè)）的物業(yè)管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)分類實(shí)施，新建住宅小區(qū)必須納入物業(yè)管理，原有住宅區(qū)可根據(jù)實(shí)際條件逐步推行。
第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理按照居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理，專業(yè)化管理由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施。
物業(yè)管理公司必須為住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù)，應(yīng)當(dāng)注重社會(huì)效益和環(huán)境效益。
第五條 貴陽市房地產(chǎn)管理局是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的歸口主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、發(fā)證，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作。
云巖區(qū)、南明區(qū)、貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的物業(yè)管理工作，由市房地產(chǎn)管理局直接管理。
花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息烽縣人民政府房產(chǎn)管理部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。
建設(shè)、城管、工商、公安等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理中的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
街道辦事處、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)，給予支持。
第六條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)成立住宅區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人（以下簡稱住戶）辦理物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。
管委會(huì)可以依法申請(qǐng)社團(tuán)法人登記。
第七條 住戶享有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，同時(shí)負(fù)有遵守住戶公約和維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。
第二章 新建住宅小區(qū)管理
第八條 本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的居住區(qū)域。
第九條 新建住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，管委會(huì)未組建前，在房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下，由開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十條 新建住宅小區(qū)交付使用后入住率達(dá)百分之七十以上的，由房產(chǎn)管理部門會(huì)同住宅小區(qū)所在地街道辦事處和開發(fā)、建設(shè)單位組織召集第一次住戶大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，制定住戶公約。
第十一條 住戶大會(huì)行使下列職權(quán)：
（一）選舉、撤換管委會(huì)的組成人員；
（二）監(jiān)督管委會(huì)的工作；
（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；
（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及住戶利益的重大事項(xiàng)；
（五）制定和修改住宅小區(qū)住戶公約；
（六）改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（七）通過管委會(huì)章程。
第十二條 住戶公約是住宅小區(qū)全體人員使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則。
住戶公約必須符合法律、法規(guī)和規(guī)章，并在制定通過后１５日內(nèi)報(bào)物業(yè)主管部門備案。
第十三條 住戶公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）小區(qū)名稱、地點(diǎn)、范圍、面積及住家戶數(shù)；
（二）公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況；
（三）住戶大會(huì)的召集程序及決定小區(qū)重大事項(xiàng)的方式；
（四）住戶使用其住宅、小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)；
（五）住戶參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；
（六）住戶對(duì)管委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)限；
（七）住宅小區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納；
（八）住戶在住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（九）違反住戶公約的責(zé)任；
（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十四條 住宅小區(qū)住戶大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召開，每年至少召開一次。如有百分之二十以上住戶聯(lián)名提議，管委會(huì)應(yīng)及時(shí)召開住戶大會(huì)。
管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
第十五條 管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模而定，一般５－１５人，住宅區(qū)所在地的公安派出所、居民委員會(huì)可派員參加，但住戶代表不得小于管委會(huì)委員總數(shù)的百分之七十。管委會(huì)委員由住戶大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。
管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)主任應(yīng)當(dāng)由住戶代表擔(dān)任。管委會(huì)可聘用執(zhí)行秘書，處理日常事務(wù)。管委會(huì)主任、執(zhí)行秘書為專職，可領(lǐng)取適當(dāng)報(bào)酬，具體數(shù)額由住戶大會(huì)決定。
第十六條 管委會(huì)在住戶大會(huì)的監(jiān)督下，行使以下職權(quán)：
（一）召集和主持住戶大會(huì)，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；
（二）起草管委會(huì)章程；
（三）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶對(duì)物業(yè)管理公司的投訴；
（五）審議物業(yè)管理公司制定的管理計(jì)劃、措施及重大工程項(xiàng)目計(jì)劃；
（六）負(fù)責(zé)擬定住宅小區(qū)管理基金及管理費(fèi)用的收支計(jì)劃。
前款第（三）、（五）、（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住戶大會(huì)批準(zhǔn)。
第十七條 管委會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同，并使用國家規(guī)范的合同文本。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容及達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用及收取方式、雙方權(quán)利義務(wù)、檢查監(jiān)督方式、合同期限、違約責(zé)任、糾紛解決方式等，并報(bào)物業(yè)主管部門備案。
第十八條 管委會(huì)組建后，開發(fā)、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交管委會(huì)管理，并提供下列資料：
（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）工程質(zhì)量檢查合格證；
（六）房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表；
（七）其他必要的資料。
第十九條 管委會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理基金。開發(fā)、建設(shè)單位在住宅小區(qū)移交時(shí)，應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)建設(shè)總投次２％的比例，一次性向管委會(huì)劃撥住宅小區(qū)的物業(yè)管理基金。
基金用于重大維修的養(yǎng)護(hù)工程及購買辦公用房和經(jīng)營性用房。用于購買經(jīng)營性用房的，必須在經(jīng)營性用房的收益中逐年回收。
第二十條 物業(yè)管理基金應(yīng)當(dāng)設(shè)立專戶專項(xiàng)存儲(chǔ)，由管委會(huì)管理。
第二十一條 開發(fā)建設(shè)單位可將提交的物業(yè)管理基金納入開發(fā)建設(shè)成本。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)總建筑面積中預(yù)留１％的辦公用房和營業(yè)性用房以綜合成本價(jià)出售給管委會(huì)，其產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有，由管委會(huì)經(jīng)營管理。
第二十三條 物業(yè)管理公司在實(shí)施管理中的收費(fèi)，國家有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；國家沒有規(guī)定的，按雙方的約定收取。
第三章 原有住宅區(qū)管理
第二十四條 原有住宅區(qū)是指已建成并投入使用的住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)和其他物業(yè)。住宅區(qū)的范圍由房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)單位劃定。
第二十五條 符合下列條件的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法第二章的規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。
（一）達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全；
（二）經(jīng)住宅區(qū)百分之五十以上住戶同意。
第二十六條 不符合本辦法第二十五條規(guī)定條件的原有住宅區(qū)，可以由物業(yè)管理公司與有關(guān)單位簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理公司根據(jù)合同開展管理和服務(wù)工作。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后１５日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門備案。
第四章 物業(yè)管理公司
第二十七條 凡在本市申請(qǐng)從事物業(yè)管理服務(wù)的，必須持有市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》放工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可營業(yè)。
物業(yè)管理公司實(shí)行年度服務(wù)質(zhì)量考核制度。
第二十八條 申請(qǐng)辦理《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）申請(qǐng)報(bào)告和管理章程；
（二）法定代表人的身份證明；
（三）中外合資企業(yè)須提供項(xiàng)目議定書、合同副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，外商獨(dú)資企業(yè)須委托本市具有對(duì)外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)；
（四）所在開戶銀行或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)出具的資金資信證明；
（五）辦公場(chǎng)所證明；
（六）專業(yè)技術(shù)人員的資格證明；
（七）其他有關(guān)文件資料。
第二十九條 物業(yè)管理的主要內(nèi)容：
（一）住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的日常管理，對(duì)改變房屋用途和拆改、裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督管理，保證房屋結(jié)構(gòu)不受損壞，保證住宅區(qū)設(shè)計(jì)功能的正常發(fā)揮；
（二）住宅區(qū)房屋、水、電、氣等的日常保養(yǎng)和房屋維修，保證各類房屋及設(shè)施的正常使用，設(shè)備的正常運(yùn)行；
（三）住宅區(qū)內(nèi)道路、綠化用地、建筑景點(diǎn)等的管理與維護(hù)及公共場(chǎng)所臟、亂、差的治理；
（四）根據(jù)住戶要求，提供各類專項(xiàng)服務(wù)；
（五）維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的正常生產(chǎn)、生活秩序，做好治安防范工作。
第三十條 物業(yè)管理公司享有以下權(quán)利：
（一）依照合同和住戶公約制訂住宅區(qū)內(nèi)的有關(guān)管理、服務(wù)制度；
（二）依照合同和有關(guān)規(guī)定，收取服務(wù)費(fèi)用；
（三）制止違反住宅區(qū)管理規(guī)定的行為。
第三十一條 物業(yè)管理公司履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)規(guī)定和合同約定，履行物業(yè)管理職責(zé)；
（二）接受管委會(huì)及全體住戶的監(jiān)督；
（三）重大管理措施應(yīng)提交管委會(huì)審議；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十二條 物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應(yīng)在工商部門批準(zhǔn)變更之日起１５日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。
第三十三條 物業(yè)管理公司與住宅區(qū)管委會(huì)簽訂合同后出現(xiàn)違約的，按照國家合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
第三十四條 物業(yè)管理公司可以享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十五條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和規(guī)劃設(shè)計(jì)用途；
（二）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；
（四）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
第三十六條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定辦理：
（一）室內(nèi)部分，由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體的公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護(hù)和維修，費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人按房屋面積分?jǐn)偂?/p>
（三）房屋、設(shè)施、設(shè)備的重大維修或改造可由物業(yè)管理公司承擔(dān)或由管委會(huì)另行委托，其費(fèi)用在物業(yè)管理基金中支出。
第三十七條 住宅區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修，屬產(chǎn)權(quán)人所有的，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)；非產(chǎn)權(quán)人所有的，由相關(guān)單位負(fù)責(zé)。
第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施影響其正常使用功能；
（三）亂拋垃圾、雜物；
（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼等；
（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；
（六）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（七）排放有毒、有害的物質(zhì)；
（八）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。
第三十九條 損壞公用設(shè)施的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第六章 罰則
第四十條 對(duì)違反本辦法第十九條第一款、第二十二條規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不履行的，不予以辦理有關(guān)房屋手續(xù)。
第四十一條 無《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》擅自承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的，由房產(chǎn)管理部門處以５０００元以上８０００元以下罰款，并責(zé)令其退還所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
第四十二條 物業(yè)管理公司年度考核不合格的，由房產(chǎn)管理部門給予警告；連續(xù)兩年業(yè)績考核不合格的，注銷《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》。
第四十三條 違反本辦法第三十一條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理、維護(hù)不善，造成所管理服務(wù)的住宅區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以５０００元以上３００００元以下罰款。
第四十四條 違反本辦法第三十五條第（一）項(xiàng)、第三十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，監(jiān)督改正，拒不改正的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以５０元以上５００元以下罰款。
第四十五條 違反本辦法其他有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)部門對(duì)責(zé)任人依法給予處罰。
第四十六條 行政執(zhí)法部門及其執(zhí)法工作人員進(jìn)行行政處罰，當(dāng)事人履行處罰決定，必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定。
第四十七條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議和起訴。期滿不申請(qǐng)復(fù)議，不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十八條 物業(yè)管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第四十九條 物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同物價(jià)主管部門共同擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第五十條 貴陽市房地產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施規(guī)定。
第五十一條 本辦法具體應(yīng)用中的問題，由貴陽市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。
第五十二條 本辦法自公布之日起施行。
