《濱州市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法》已經2013年5月3日市政府第17次常務會議討論通過,現予印發(fā),請認真貫徹執(zhí)行。
濱州市人民政府
為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和有關規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和有關規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費,是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè),鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務收費通過市場形成。
第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣(區(qū))價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限,負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。
濱州經濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經濟開發(fā)區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理工作,由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門按照價格管理權限進行管理。
第七條住宅物業(yè)服務收費根據住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段,分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。濱城區(qū)、濱州經濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內物業(yè)服務費、停車服務費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責制定,報市人民政府批準并每年向社會公布�？h價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責制定本區(qū)域內住宅物業(yè)服務費、停車服務費基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布,同時報市價格主管部門和市物業(yè)主管部門備案。
具體收費標準,由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定后,報當地價格主管部門和物業(yè)主管部門備案,同時向價格主管部門申領服務價格登記證。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務費和停車服務費實行市場調節(jié)價,由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定,并報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。協(xié)商不成的,業(yè)主委員會可重新選聘物業(yè)服務企業(yè),前期物業(yè)服務企業(yè)應在15日內與業(yè)主委員會理順交接相關資料。業(yè)主委員會也可自行管理物業(yè)。
第八條普通住宅前期物業(yè)服務費根據物業(yè)服務等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。
物業(yè)服務等級標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。
第九條普通住宅物業(yè)服務成本包括:(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用;(六)辦公費用;(七)物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊;(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(九)經業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
物業(yè)管理區(qū)域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。供水、供熱等二次加壓設備運行電費由供水、供熱等專業(yè)經營單位承擔,不得列入物業(yè)服務成本。
第十條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應當一致。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內容,未在房屋買賣合同中約定的,可附加相關條款。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的,物業(yè)服務收費應適當減免,減免比例不低于40%,差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費,物業(yè)交付當月按實際交付天數交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的,物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。
建設單位交付物業(yè)時應當與業(yè)主或者物業(yè)使用人共同驗房。雙方一致認定合格并交付物業(yè)的,物業(yè)服務費由業(yè)主承擔;雙方一致認定房屋質量、配套設施設備不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定條件、需要整改的,整改期間的物業(yè)服務費由建設單位承擔;雙方認定不一致的,可申請房地產主管部門進行認定。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務費自建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務合同有約定的,物業(yè)服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。
第十二條物業(yè)服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。已辦理房屋所有權證的,以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收;未辦理房屋所有權證的,按購房合同標明的房屋建筑面積計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業(yè)服務費標準收取,由雙方協(xié)商約定。
第十三條房屋交付后空置一年以上的,其物業(yè)服務費按實際運行費用適當減收,其中不帶電梯的住宅物業(yè)服務費減收比例不低于20%,帶電梯的住宅物業(yè)服務費減收比例不低于30%,合同另有約定的,從其約定。
第十四條車位租賃費實行政府指導價,濱城區(qū)、濱州經濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內車位租賃費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責制定,報市人民政府批準并每年向社會公布�？h價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責制定本區(qū)域內車位租賃費基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布,同時報市價格主管部門和市物業(yè)主管部門備案。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定,報當地價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第十五條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
已購買車位但未停放車輛的,停車服務費應適當減收,減收比例不低于停車服務收費標準的50%。
第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定;業(yè)主大會成立前,經半數以上業(yè)主同意,車位場地使用費收取標準可參照當地制定的車位租賃費標準執(zhí)行。
停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用,可依照物業(yè)服務合同約定,按實際支出在車位場地使用費中列支;業(yè)主大會成立前,支出比例不高于所收取車位場地使用費的30%。
車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有,主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金,可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行,并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十七條物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證(卡)管理的,應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的,按實際成本收取工本費。除此之外不得另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運行費等其他費用。
第十八條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,停放超過2個小時的,可以收取一定費用。具體收費標準應由業(yè)主大會參照同類區(qū)域公共停車場停車服務費標準確定。
第十九條供水、供氣、供電、供暖及通訊網絡等專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當根據約定向物業(yè)服務企業(yè)支付報酬。
專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條專業(yè)經營設施設備產權屬于專業(yè)經營單位的,其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經營單位承擔,不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。
專業(yè)經營單位可以將專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔,物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經營單位收取報酬。
專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用,不得從專項維修資金中列支。
專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第二十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝飾裝修和安裝太陽能、空調等有可能損壞房屋結構的,應當在開工前持相關資料與物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù),簽訂保證協(xié)議并繳納適當數額的保證金,保證金的收取和退還應由雙方在保證協(xié)議中約定。業(yè)主或物業(yè)使用人裝修或安裝完畢,經物業(yè)服務企業(yè)檢查驗收合格后,保證金應于檢查合格之日起30日內退還業(yè)主。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝飾裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運處理費用。
業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定交納了物業(yè)服務費后,物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝飾裝修電梯使用費、管理費以及與裝飾裝修相關的其他任何費用。
第二十二條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律,遵守價格法律、法規(guī)和相關政策,嚴格履行物業(yè)服務合同,服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十四條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話及物業(yè)主管部門監(jiān)督電話(0543?3367266)等,接受業(yè)主的監(jiān)督,不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
第二十五條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十六條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕交納。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費,不得以各種理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產權轉移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第二十七條政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。
第二十八條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰:(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;(二)低于服務等級要求提供服務并收費的;(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;(四)強制服務并收費的;(五)不按規(guī)定實行明碼標價的;(六)其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十九條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》和本辦法管理、監(jiān)督物業(yè)服務的,由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。
第三十條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的,物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實施后新簽訂的物業(yè)服務合同,物業(yè)服務及其收費標準應按本辦法及每年定期公布的基準價和浮動幅度執(zhí)行。
第三十一條本辦法自2013年7月1日起施行,有效期至2018年6月30日。原《濱州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》(濱政發(fā)〔2005〕84號)同時廢止。
