物業(yè)維修資金“使用難”如何突破、物業(yè)費收不上來怎么辦、怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量……市人大常委會相關(guān)負責(zé)人、條例起草組負責(zé)人昨天對《條例(草案)》中最受關(guān)注的問題進行了解讀。
——關(guān)于住宅專項維修資金
三種緊急情況資金申請
五個工作日完成審核
以往，業(yè)主一般在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時交納住宅專項維修基金。此次，《條例(草案)》提出，建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。
同時，還建立了“綠色通道”制度，遇到電梯發(fā)生故障，外墻墻面有脫落危險，專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這三種危及人身安全或者嚴重影響業(yè)主居住生活等緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會可以向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請。管理部門應(yīng)當在收到書面申請之日起五個工作日內(nèi)完成審核。
【解讀】河海大學(xué)法學(xué)院副院長、南京市住宅物業(yè)管理條例起草組負責(zé)人陳廣華：這是為了保證住宅專項維修資金既能急用、又不濫用，解決業(yè)主普遍反映的使用難問題。《條例(草案)》提出五個工作日內(nèi)完成審核，關(guān)于這一點目前還在研究中，可能審核速度還會加快。
——關(guān)于業(yè)主
欠交物業(yè)費，錄入個人信用檔案
《條例(草案)》提出，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
【解讀】市人大常委會環(huán)資城建委主任韋昌明：業(yè)主交納物業(yè)費用是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的法定義務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費表面上看是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)不達標的一種“反制”，實際上侵害了已交費業(yè)主的權(quán)益。
部分業(yè)主未交費，
小區(qū)共用部位不得停水、電、氣
《條例(草案)》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。
【解讀】陳廣華：專營單位和用戶之間是合同關(guān)系。如果專營單位對已交費用戶或者共用部位停止服務(wù)，比如拉斷電梯、小區(qū)路燈的電源等，實際上是一種違約行為，是對已交費業(yè)主權(quán)利的侵犯。
——關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)
有嚴重失信行為，
一年內(nèi)停止本市的服務(wù)資格
《條例(草案)》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約束更加嚴格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有嚴重失信行為的，一年內(nèi)停止其在本市的市場活動資格，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目。
【解讀】市人大常委會環(huán)資城建委副主任申曙光：《條例(草案)》共列出了8條失信行為，包括：物業(yè)服務(wù)合同依法解除或終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按規(guī)定移交資料等;泄露業(yè)主信息;對業(yè)主、業(yè)主委員會成員進行惡意騷擾，采取暴力行為或打擊報復(fù)等，目的在于強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識，規(guī)范服務(wù)行為。
發(fā)現(xiàn)搭違建、占用公共場地等，要向相關(guān)部門報告
《條例(草案)》提出，任何單位或個人應(yīng)當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境。如果發(fā)現(xiàn)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置;違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
【解讀】韋昌明：這一條主要為了解決住宅小區(qū)普遍存在的違法搭建、違規(guī)裝修、破墻開店、侵占公共通道、群租等問題，并規(guī)定了相應(yīng)罰則。
——關(guān)于政府監(jiān)督檢查
實名投訴物管違法行為，
要限時回復(fù)、依法查處
在《條例(草案)》中，專門設(shè)置了“監(jiān)督檢查”的章節(jié)，要求建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實名投訴登記、限時回復(fù)制度，市人民政府應(yīng)當明確投訴登記事項、投訴辦理程序以及實名投訴保密制度等。各行政主管部門應(yīng)當按職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
【解讀】陳廣華：《條例(草案)》確定了業(yè)主自治為主、政府適度介入為輔的方向，重點規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主(業(yè)主組織)、建設(shè)單位、政府部門、專營單位等五方主體的權(quán)利義務(wù)，旨在推進業(yè)主自治、強化政府監(jiān)管、促進行業(yè)健康發(fā)展。
據(jù)悉，市人大相關(guān)工作機構(gòu)將積極吸納并廣泛征求意見，進一步完善《條例(草案)》，為提交常委會會議二審和明年人代會審議作好充分準備。
